今年以来，房地产行业进入寒冬。尤其自10月以来，已有多家房企先后遭遇流动性危机。随之而来的，是一波几乎遍及整个房地产行业的“自救”浪潮。
而就在近日，有消息称，禹洲集团将深圳总部大楼质押，获得了11亿元贷款。
对此，禹洲集团表示称，项目抵押融资是市场上常见的融资行为。
然而，为了融资而把总部大楼都质押了，这就不是常见的操作了。
值得注意的是，虽然今年年内禹洲集团已经没有到期的境内外债券需要偿还，但明年年初的集中到期债务，或令其倍感压力。
而近在咫尺的，就是明年1月即将到期的两笔美元债到期，禹洲集团的待偿还债务余额有5.89亿美元之多。
鉴于其偿债压力着实不小，国际知名评级机构穆迪、惠誉，先后下调其评级。
据穆迪和惠誉预计，禹洲集团的融资渠道趋弱，合同销售额将下降，若用自有资金兑付债务，将使其流动性承压。
而此次把总部大楼质押，或说明了禹洲集团在流动性方面的压力。
偿债压力大，评级遭下调
禹洲集团绝对称得上是境外债的发行大户。
相关数据显示，目前禹洲集团存续有13笔境外债有待偿还，合计规模约54.49亿美元（约合347.67亿元）。
其中，2022年1月23日，将到期一笔面额为5亿美元的票据，待偿余额2.42亿美元；2022年1月25日，将到期一笔面额为3.5亿美元票据，待偿金额3.47亿美元。
也就是说，一个半月之后，禹洲集团将偿还5.89亿美元的债务。
除此之外，2023年禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元，2024年为10亿美元，2025年为8.95亿美元，2026年为9.35亿美元。
而在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，存续债券7笔，存续规模为75.43亿元，其中明年即将到期的债券有65亿元。
由此可知，禹洲集团明年的偿债压力着实不小。
而在11月，国际评级机构惠誉，将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”，展望负面。同时，将高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级从“B+”下调至“B”，回收率评级为“RR4”。
在此之前，另一家国际评级机构穆迪，也将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，展望维持“负面”。
对此，惠誉和穆迪均表示，禹洲集团的融资渠道趋弱，合同销售额将下降，若用自有资金兑付债务，将使其流动性承压。
此外，就在不久前，高盛下调禹洲集团的盈利预测及目标价，且维持“沽售”评级。
事实上，自3月下旬以来，禹洲集团的股价便步入下行轨道。
为了扭转股价颓势，禹洲集团董事会主席林龙安多次增持公司股票，尤其在近几个月，林龙安分别与9月16日、17日，以及10月15日、19日、27日、28日进行增持，合计达1722.2万股。
然而，林龙安的增持对于禹洲集团的股价提振，并没有很大的效果。截至12月8日收盘，禹洲集团股价为0.75港元/股，较今年最高点跌去75%。
无论是惠誉、穆迪，还是高盛，三家给出的分析理由，均指向了禹洲集团流动性面临更大压力、基本面表现并不明朗。
销售下滑趋势明显，财务透明度不佳
禹洲集团偿债压力大，与其近些年的大举规模扩张有很大的关系。
2017年，禹洲集团定下2020年销售破千亿的目标，便开启了疯狂的扩张模式。
而在2020年，禹洲集团如愿达成千亿销售目标，但其债务高企也为当下的困局埋下隐患。
数据显示，2017年-2020年，禹洲集团的负债总额分别为624.62亿元、936.33亿元、1177.08亿元和1438.95亿元，年复合增长率达到32.07%。
其中，禹洲集团的有息负债在2017年仅为275.67亿元，2018年、2019年、2020年的年末急增至436.32亿元、556.69亿元和639亿元。
尤其是禹洲集团的境外债，呈现近翻倍的增长，到了2020年占有息负债的额比例甚至超过50%。
解决债务问题的根本方法，就是抓销售、促回款。
然而，根据数据显示，1-10月禹洲集团累计销售金额达900.70亿元，同比微增1.68%；累计销售面积459.05万平方米，同比减少15.38%。
其中，禹洲集团今年三季度的合约销售金额为276.96亿元、销售面积为127.90万平方米，较去年同期分别下滑19.04%、39.16%。
而在10月，禹洲集团额合约销售金额为96.62亿元，销售面积46.62万平方米，较去年同期分别下滑16.16%、34.62%。
由此可见，禹洲集团自今年下半年开始的销售颓势，并没有得到根本性改善。
更值得注意的是，惠誉表示，禹洲集团一半以上的销售额来自未并表合营企业、联营企业。而因为未并表原因，削弱了禹洲集团的财务透明度。
事实上，早在去年，禹洲集团就经历了一次业绩大变脸。而在其“重列”2020年中报业绩后，禹洲集团去年上半年的营业收入从140.07亿元降至20.19亿元，蒸发了120亿元；其净利润也由盈利15.51亿元转为亏损2.28亿元。
对此，禹洲集团解释称，公司位于唐山、合肥、武汉、舟山等地的11个物业项目均受递延影响，但却在2020年中期业绩时将上述项目收入提前确认。
而这其中，就涉及到多个项目在“附属公司”和“合营、联营公司”上的分类谜题。
销售下滑颓势未获改善，大量合营、联营企业又削弱其财务透明度，使得禹洲集团在面对即将集中到期的债务时，压力巨大。
这或是禹洲集团质押总部大楼的根本原因。
