加速融资“补血”
5月30日越秀地产公告称，公司(作为借款人)与一家银行(贷款人)订立一份融资协议。据此，贷款人在融资协议的条款及条件的规限下提供2亿港元的循环贷款融资，贷款期由融资协议日期起计364日。
实际上，今年以来越秀地产已进行多次“补血”，目的为补充流动资金，以支撑其全国扩张野心。
今年1月越秀地产在澳交所发行了一笔将于2026年到期的20亿元票据，表示所得款项净额将用作置换当月到期的中长期境外票据。
4月越秀地产发布供股融资公告，以筹集约83.6亿港元（约73.79亿元人民币）。
值得注意的是，供股融资区别于其他借贷或发行债务证券，不会产生利息负担或额外债务。换句话说，此次供股融资一举两得，在实现资金补血的同时还可以降低债务杠杆。
越秀地产方面称，“基于经济平稳增长和房地产市场回暖的机会，希望利用供股进一步加强公司在核心城市获取优质投资项目的机会，将资源投放至大湾区、华东地区核心城市及重点省会城市的优质项目。”
5月越秀地产在港交所公告，建议发行2026年到期、票息3.80%的有担保人民币票据，拟通过发行债券筹集13.9亿元人民币。
截止目前，今年越秀地产融资额度已超百亿。要知道，这还是不包括广州城建申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债的情况下。
随着“三支箭”、“金融16条”、“内保外贷”等利好政策落地，今年房企融资出现回暖。
中指研究院企业研究总监刘水表示，前4个月，房企信用债融资1705.8亿元，同比增长11.3%。“第二支箭”增信发债支持房企融资，取得了积极成效。不过，民营中小房企融资相对困难。
“激进”扩张下暗藏负债隐患
在地产行业下行周期，不同于其他房企暂缓拿地或“壮士断腕”进行自救，越秀地产逆势拿地，全国补仓扩张，意图弯道超车。
图片2022年财报显示，越秀地产营收724.2亿元、归母净利润39.5亿元，分别增长26.2%和10.2%，实现营收、净利润双增。且数据显示，越秀地产2022年合同销售1250.3亿元，同比增长8.6%。在2022销售业绩排名由2021年的第34位提升至第16位。
值得一提的是，2022年房企行业整体销售不乐观，大部分房企出现销售增速负增长情况。但在TOP50榜单中，越秀地产是唯一实现销售增速正增长的房企。
而在土地储备方面，2022年越秀地产在广州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆以及成都新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米。截止2022年期末，越秀地产总土储达约2845万平米。越秀地产方面称，会坚持全国化区域布局战略，聚焦经济、产业、人口优势区域和城市持续深耕。
不过，迅速扩张背后往往是对资金需求剧增。因此，在2021-2022年间，越秀地产合计融资1037亿元，达2017年-2020年四年之和。
融资力度的加大也导致负债不断攀升。财报显示，2022年越秀地产总负债高达2616亿元，资产负债率超75%。其中，流动负债总额为1785.1亿元，同比微降2.25%，非流动负债大增46.04%达到830.5亿元。长期借款从去年同期的453.3亿元增至830.5亿元，同比增长58.65%。
截至12月31日，越秀剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍。尽管“三道红线”保持绿档，但其净负债率较2021年上升15.6个百分点，而剔除预收款后的资产负债率也接近70%的红线。这就意味着，“绿档”的越秀地产，在“激进”的规模扩张下暗藏负债隐患
此外，越秀地产毛利率已连续4年下滑。数据显示，在2019-2022年，越秀地产毛利率分别在34.21%、25.15%、21.75%、20.45%。
合同销售目标完成43.3%
尽管毛利率逐年下滑、负债率高企，越秀地产也并未放慢扩张脚步。越秀地产高层透露，2023年拿地预算400亿元,与过去三年规模相似。
据统计，今年前4个月，越秀地产在杭州、北京、上海、青岛等地合计拿地金额约90亿元，位居TOP100企业第8名。
尤为值得注意的是，今年2月越秀地产以59.1亿元拿下北京石景山苹果园、昌平信息园二期两宗地。这是继2021年首次进军北京市场后，越秀地产再度在北京拿地。业内人士认为，此次重押北京两宗热门地块，一方面是弥补2021年拿下的怀柔地块销售不理想的遗憾，另一方面是意图壮大北方市场。
此外，土地储存扩张也为销量带来基础保障。今年前4个月，越秀地产累计合同销售金额（连同合营及联营公司项目的合同销售）约为571.64亿元，同比上升约116.9%，累计合同销售面积约为166.88万平方米，同比上升约90%。累计合同销售金额约占2023年合同销售目标1320亿元的43.3%。
