6月8日港股收盘，广州富力地产股份有限公司股价再跌3.06%，来到近五年半的低点2.22港元，总市值仅余85亿港元。
据了解，最近两个月，富力地产开始进行出售万达酒店的谈判，目前正在接洽的酒店项目有10个左右。
在2017年万达遭遇危机的世纪大甩卖中，富力地产最终以189.55亿元的低价“捡漏”万达集团旗下的73家酒店。不仅一举名震业界，富力地产也凭借购进的万达酒店资产加持，在次年跃升“千亿营收俱乐部”房企的队列中。
不过，在脚踩“三道红线”、自身陷入困境的局面下，富力地产如今却似乎成为当初的万达，不得不忍痛断臂求生。
业绩大幅下滑，面临债务危机
作为“华南五虎”之一的富力地产，近两年频频出售旗下资产的原因，是因为公司正面临严重的流动性危机。
5月13日，富力地产披露了今年4月份的经营情况。4月，富力地产的月内总销售收入共约42.7亿元，同比下降56％，销售面积达约25.5万平方米，同比下降47.45％。
整个1-4月，富力地产总销售收入177.5亿元，同比下降55.9％，销售面积约145.31万平方米，同比下降52.2％。
早前的3月31日晚，距离逾期的deadline还剩不足1个小时,即将从次月1日进入停牌时，富力地产才踩线发布了未经审核的2021年年报。
这份难产迟迟交不出的年度业绩报告，其内容自然相当不好看。
财报显示，富力地产2021年实现营业额764亿元，同比下降约11%。毛利从2020年的203.88亿元急挫至49.63亿元，同比下降76%。毛利率则从上年度的25.2%，降至14.1%。
各种减扣下来，富力地产净利润方面就更显惨淡，期内录得上市17年以来业绩首亏，净亏损87.39亿元，而截至2020年末的数据则为净溢利约91.46亿元，两者相差178.85亿元。同时，归母净利润为亏损88.48亿元。
从销售业绩上看，2021年，富力地产实现合约销售总额1201亿元，销售总建筑面积941万平方米，同比降幅分别为19.7%、23%。与此同时，交付进度也不理想，富力地产2021年交付的销售物业由2020年的916.7万平方米减少约9%至830.7万平方米。
销售业绩下降的背后，富力地产还采取了以价换量，牺牲利润换取现金流的方式，项目售价不断压低，从而导致毛利率创新低 ,盈利能力极大弱化。
不过，能否盈利暂且不谈，摆在富力地产眼前最大的问题，是它的债务危机。从短期负债上看，富力地产面临的问题十分急迫。
截至去年年末,富力集团的总借款为1327亿元，其中一年内到期的借款占比达到44%,约为583亿元，
而同期包括受限资金在内的总现金为211亿元,其中能及时动用的现金及现金等价物，仅62.57亿元，较2020年末减少194.16亿元。这远远无法覆盖债务，其眼下的筹资压力可想而知。
舍卒保车，变卖资产求生
面对如此棘手的局面，为保证企业的存续，筹措和周转资金成为富力地产这两年最重要的工作，这其中最直接的手段便是处置资产。
除了最近寻求出手当初短债长投从万达手中七折买来的酒店，富力地产变卖旗下资产其实已不是什么新鲜事。
5月30日，富力地产发布公告，间接全资附属公司海南航孝房地产开发有限公司以10.01亿的代价，将海南首府项目出售予力量（秦皇岛）能源有限公司。
今年以来，富力地产也已多次将海外的资产进行出售。
3月15日，富力地产以9.77亿港元的价格，将英国伦敦的R&；FPropertiesVS（UK）Co.，Ltd.全部股权出售给远东发展。项目是“伦敦富力城”一部分的VauxhallSquare，规划总建筑面积13.3万平方米。
4月28日，富力地产再次以26.6亿港元的交易价，将英国伦敦的NineElmsSquare（九榆广场）50%股权，卖给了中渝置地董事会主席张松桥。
实际上，去年，富力地产就卖力地推售了旗下一些资产，包括以不超过100亿元的价格，向碧桂园服务出售了天力物业100%股权，第二次向黑石集团出售了广州空港物流园的权益……
而在回笼资金有限的情况下，去年富力地产大幅减缓拿地速度，以减少支出。2021年一年，富力集团仅仅拿下了5幅土地，新增土地面积还不到90万平米，同时也减少了开发项目，新增土地资本开支总额只有30亿元，同比减少80%。
此外，企业身处危机时刻，富力地产的大股东们也不得不多次出手，为维持公司运营掏出“救命钱”。去年9月，李思廉及张力将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务，将80亿港元资金用于支持富力。但面对巨额资金缺口，这些也只是杯水车薪。
集中兑付将至，全面性债务违约风险
即使富力地产近两年一直在降负债、减开支,但现在仍处于明显高位。截至去年年底，富力地产净负债率为123.3%，剔除预收账款后的资产负债率74.6%，现金短债比0.36，仍属“三道红线”“红档”房企。
去年以来，富力地产已多次在债务违约边缘徘徊，而今年则将面临集中兑付压力，以及全面性债务违约的风险。
据报道，目前富力地产存续的境内债券10只，规模161.65亿元，当中，年内到期的债券有两笔合计51.2亿元。除此以外，富力地产还有存续的美元债9笔，规模合计41.85亿美元，当中2022年内到期两笔合计6.6亿美元。
债务高压下，富力地产已寻求包括公司债“16富力04”以及私募债“16富力06”在内的多笔债券进行展期。4月6日，富力地产承诺质押南宁和苏州两个项目，成功通过了规模19.5亿元的“16富力04”债券展期。
基于目前的经营状况和债务情况，多家评级机构下调了富力地产展望。其中，标普全球评级将富力地产的长期主体信用评级从“CC”下调至“SD”（选择性违约），评级展望“负面”；惠誉确认富力地产及其香港子公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“CC”。
惠誉认为，随着大量短期债务将于2022年到期，其融资渠道可能仍然受限，该公司的流动性将持续承压。
而且，虽然富力地产计划继续出售资产以偿还即将到期的债务，但由于宏观经济环境的影响，其执行风险较高。富力地产2022年合同销售额的持续下降，将削弱公司偿还债务的能力，因为合同销售收入是富力地产流动性的关键来源。
虽然富力地产在意识到行业寒流到来时求生欲满满，早在2019年就提出要“暂缓拿地”、“促销售、抓回款”，并在随后的两年内致力于进行风险出清。但如今，却依然面临大批债券到期、收入下降、多个板块亏损、资金缺口大的多重困境。
债台高筑，债务规模上千亿，踉跄于爆雷边缘，富力地产能否靠当前的“亏本买卖”来回笼所需资金，关乎其未来的生死存亡。
