几家欢喜几家忧。
日前，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”）发布公告称与招商平安资产签署了不超过40亿元的《战略合作协议》，用于搭建产融协同平台，优化资源配置并推动困境地产项目。
对此业内人士表示，招商蛇口此举最重要的一点是要进行融资。
而据氢财经了解，自2021年下半年房地产行业进入“黑铁时代”后，房企接二连三被曝存流动性危机，债券、票据难以兑付，再加上融资渠道收紧，从而导致其构成违约正式爆雷。
就在刚刚过去的7月，已至少有3家千亿级房企达到爆雷标准，并且还有不少房企极力自救，徘徊在爆雷边缘。
在此之下，招商蛇口不但可以融资，还可以通过多种方式融资，足以可见其融资的多样性，令不少房企艳羡不已。
招商平安资产战略“输血”40亿元
7月29日，招商蛇口披露公告称与招商平安资产签署了《战略合作协议》，据了解，此协议的主要目的为搭建产品协同平台，优化资源配置及推动困境地产项目合作，通过资产转让、股权合作、联合运营等方式参与困境地产项目的重组盘活，实现困境地产项目的价值最大化。
并且《战略合作协议》表示，招商平安资产将在2022年8月1日前向招商蛇口支付合作意向金不超过40亿元，并按照不超过6%/年的标准计算意向金的资金占用费。
据氢财经了解，招商蛇口实控人为招商局集团有限公司，招商平安资产实控人也同样为招商局集团有限公司，此笔交易在构成关联交易的同时，还存在招商蛇口通过内部战略融资的情况。
据观察者网报道，亿翰智库研究总监于小雨表示“实际上就是以合作之名融资之实。”，在某种程度上，双方的战略合作可以理解为招商平安资产和招商蛇口一个出资一个出技术，以市场化的方式选项目。
简而言之，招商蛇口通过《战略合作协议》进行了一场40亿元的融资，而招商蛇口的融资方式远不止此。
通过并购融资
实际上，早在年初的1月招商蛇口就以支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力的名义发行了30亿元的票据，成为2022年地产行业首笔并购融资。
据了解，此注册额度30亿元的中期票据，首次发行了25.8亿元的资金，其中12.9亿元将用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，在当时引起较大反响。
然而，招商蛇口并未将此笔资金投向出险房企，反而将此笔资金用于置换一个旧改项目的前期投入资金及后续资产投资，而另一部分则用于偿还其银行贷款。
反观同样发行并购融资的华润置地则先后收购了禹州物业、中海地产某项目等，让本该用于并购的资金却全部流向了其不该流向的地方的招商蛇口遭了业内广泛热议。
彼时市场不少人士认为招商蛇口此为借并购之名行融资之实，此后，招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上表示“其实拿地和并购是一回事，我们的原则很简单，同样的一笔钱我做并购和公开市场拍卖，哪里的商业回报好、对股东回报高，就会去哪里。”更加使市场认为招商蛇口意在融资。
基于此，此次40亿元资金最终去向市场也对此表示存疑。
优秀的多渠道融资
而除此之外，招商蛇口还多次通过发行票据来进行融资。
前不久，招商蛇口还披露了2022年度第三期中期票据注册文件，拟发行30亿元的债券，分别为3年期和5年期，募资资金将用于偿还招商蛇口本部到期债务。
并且观察者网报道，据Ifind数据显示，2022年至今，招商蛇口已通过超短期融资券、一般公司债、资产支持票据、中期票据的方式，发行了13支债券，合计发行规模为168.81亿元，当期票面利率介乎于2%至3.55%之间，低于克而瑞统计2022年上半年新增债权类融资成本4.31%的数据，可见其融资成本之低。
即便如此，招商蛇口也并不把融资方式局限于此，据悉，近年来招商蛇口还多次通过成本较高的永续债进行融资，数据显示，2017年至2020年其永续债规模分别为40亿元、70亿元、190亿元、205亿元，到2021年年底，招商蛇口永续债规模同比增长17.7%突破至240.99亿元，永续债规模位居上市房企首位。
永续债虽然为债，但在财务报表中却放在权益科目中，因此不但不会增加其杠杆，反而还有效降低了杠杆，只是，永续债成本比较高，仅2021年招商蛇口就支付了14.26亿元的永续债利息，高于其整体融资成本，但相比来说还是降杠杆比较重要。
一边融资降低融资成本，一边融资降低财务杠杆，招商蛇口融资手段及方式不可谓不优秀。
