率先喊出“活下去”的万科主席郁亮即使已带领万科触及彼岸，但依然不敢松懈。
在万科召开的2022年度业绩推介会上，郁亮表示“现阶段的市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。”
确实，郁亮的判断不无道理，据克而瑞数据显示，1-3月，商品房销售面积29946万平方米，同比下滑1.8%，较2022年全年、2023年1-2月降幅收窄22.6个百分点和1.83个百分点。商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，增速自2022年以来首次转正。
克而瑞对于后市给出了判断，“房地产短期也将走出低迷盘整之势，整体保持低位上升的态势”，显然，克而瑞与郁亮保持着相似的态度。
市场在温和恢复，万科业绩表现也在温和恢复，不过表现的不尽如人意罢了，2022年万科实现营业收入5038亿元，同比增长11.27%；实现归母净利润226.2亿元，同比微增0.42%；实现扣非归母净利润197.6亿元，同比下滑11.7%。
增收不增利的业绩，也显得资本市场对万科没那么友好，年内万科股价持续波动下滑，较年初已累计下跌超20%。
增收不增利，三年内盈利减半
没有狂飙，没有倒春寒的万科，依旧处于增收不增利的态势。
要知道自2016年起，万科扣非归母净利润增长至200亿元以上后，就始终保持在200亿元以上同时保持着增长态势，即使2021年同比下滑44.38%，但却依然保持着223.8亿元的水平，也就是说，2022年为万科近7年以来的扣非归母净利润最低点，甚至在2020年时，万科归母净利润及扣非归母净利润的水平都保持在400亿元以上，而如今却双双惨遭腰斩。
究其原因，或许毛利率为一部分影响因素，2022年万科毛利率为19.55%，同比减少2.27个百分点，较2020年同期时更是减少了9.7个百分点，不难想象毛利率对万科利润的影响程度。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧就此表示，公司2022年开发业务的结算毛利率为20.4%，放在行业看，属于中等或偏上水平，但与过去相比则有明显下降。由于行业的超量调整，公司地产销售端的毛利率在未来仍有一定下滑压力。
而据万科年报显示，2022年万科主营业务实现收入4962.2亿元，在总营业收入中的比重为98.49%，其中房地产开发及相关资产经营业务实现收入4704.45亿元，在总营业收入中的比重高达93.37%，这意味着未来销售端毛利率的下滑压力仍在对万科造成一定的影响。
过度依赖开业业务难以为继
此外，万科开发业务2022年销售面积和金额分别为2630万平方米和4169.7亿元，其中销售金额同比下滑33.58%，全口径销售额在行业中位列前三。
进入2023年，万科第一季度累计实现合同销售面积625.7万平方米，合同销售金额1013.8亿元，同比下滑4.8%，在行业排名中仅次于保利发展。
郁亮曾分析，与今年1月相比，2月全国房地产销售数据确实出现较明显的回升，这主要是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；另外，今年春节较早，对1月成交有影响，而且房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升，再加上房价确实有多下降，对于自主需求而言性价比提高，是较合理的入市点。
并且郁亮认为“上有天花板，下有保底线”，一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。
显然，郁亮对未来新房保持着乐观的态度，但由于过度依赖房地产开发业务，也将会对万科未来的业绩表现造成一定的影响，如前文所述，因此，郁亮表示，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
第二增长线难以扛起业绩增长大旗
实际上，郁亮早已对万科提出了开发、经营、服务并重的发展道路，但可惜的是，万科依然在依靠开发业务。
数据显示，2022年万科经营服务业务全口径收入额为512.6亿元，同比增长23.1%，其中，万物云实现收入303.2亿元，同比增长26.1%，泊寓实现收入32.4亿元，同比增长12%；万纬物流实现收入35.6亿元，同比增长17.9%；商业业务实现收入87.2亿元，同比增长14.3%。
可谓全线增长，但若与万科的整体体量相比，可就不太好看了，前述提到万科房地产开发业务在总营业收入中的比重高达93.37%，这意味着，经营服务业务在万科总营业收入中的比重甚至不到7%，自然难以依靠经营服务业务撑起万科的业绩表现。
不仅如此，在同行业中万科经营服务业绩也稍逊一筹，例如，2022年华润投资物业（包括酒店经营）营业额为170.2亿元，按年下降2.4%，但如若剔除租金减免的影响，其营业额就为192.6亿元，按年增长10.5%，在同期华润置业总营业收入中的比重为9.3%，毛利率更是高达65.6%，为华润置地贡献了不少归母净利润。
郁亮表示，相较于地产开发业务的高利润率，这些业务挣的都是辛苦钱、小钱，短期内对公司收入、利润带来较大增量是有难度得，需要保持耐心。同时，郁亮预测，相信万科得经营服务类业务在2023年营收还会有两位的增长，同时会有盈利贡献。
