行业寒冬，同行接二连三的爆雷，似乎对新城控股毫无影响。2月20晚间，新城控股公告称其子公司结合目前实际经营及财务状况，提前赎回了此前发行的2亿美元债券的部分债券，并以注销。同时，新城控股表示本期美元债券将于3月20日到期还本付息。
此举动令不少同行艳羡不已，而在此前的公告中，新城控股也曾表示赎回资金全部为自有资金，可见在寒冬之下新城控股的流动性之充足。
但在这场全员寒冬中，甚少有企业可以独善其身，新城控股也没能逃得过。近日，穆迪将新城发展控股有限公司、新城控股集团股份有限公司及其子公司新城环球有限公司的展望由“稳定”下调至“负面”。
与此同时，穆迪肯定了新城控股的流动性，但也为其下滑的销售业绩而担忧，而这也正是新城控股评级下调的主要原因。
评级展望遭下调
2月22日，穆迪将新城控股发展控股有限公司、新城控股集团有限公司及新城环球有限公司的展望由“稳定”下调至“负面”，并确认新城发展公司家族评级为Ba1，高级无抵押评级为Ba2，而新城控股公司家族评级也同样为Ba1。
由于新城控股为新城控股发展有限公司的子公司，新城环球有限公司为新城控股的子公司，故上述公司统称为新城。
对于评级的下调，穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen认为“负面展望反映了穆迪对新城在未来12-18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期，且运营环境和融资条件受限”，同时补充道“评级确认反映了新城良好的流动性状况，以及该公司持续的租金收入增长，这将为其稳定现金流提供支撑。”
而导致新城评级下调的主要原因则为销售的下降，由于新城2021年销售额同比下降7%至2340亿元，穆迪预计，2022年及2023年新城合同销售额将下降至约1850亿元和1800亿元，穆迪表示，在市场环境不佳的情况下，该公司可能会提供价格折扣，以支持其合同销售，从而给其利润率带来压力。
穆迪肯定了新城发展的流动性，并预计新城发展将保持良好的流动性，但考虑到该公司的进入离岸债券市场的渠道有限，新城可能需要利用内部资源偿还部分美元债券，这将降低新城的财务灵活性和可用于支持其运营的资金。
基于此，穆迪预计在未来12-18个月，由于运营环境和融资条件受限，新城的合同销售额和收入确认将减弱。
销售业绩下滑
正如穆迪所言，“在市场环境不佳的情况下，该公司可能会提供价格折扣，以支持其合同销售”，数据显示新城控股2021年全年实现合同销售金额约2337.75亿元，同比下降6.85%，累计销售面积约为2354.73万平方米，同比增长0.25%，合同销售金额下降、销售面积增长，也就是说，新城控股在去年就存在提供折扣，支持合同销售的情况。
而据氢财经推算，2020年新城控股实现合同销售额2509.63亿元，销售面积2348.85万平方米，销售均价约为1.0685万/平方米，2021年销售均价则约为0.9928万平方米，同比下降7.08%，由此看来，新城控股确实存在降价促销的情况。
但即使在降价促销以支持合同销售的情况下，2021年新城控股也未能达成全年销售目标，在2021年3月新城控股线上业绩会上，新城控股高管曾表示2021年销售目标为2600亿元，但实际新城控股仅完成销售目标的89.91%，并成为自2013年来首次未达成销售目标的一个年度。2022年1月份，新城控股销售额更是在同比下跌52.72%的基础上，实现合同销售金额约78.62亿元。
除此之外，受均价下降影响，新城控股合同负债也同样在下降，截至2021年9月30日，新城控股合同负债为2021.87亿元，同比减少14.9%，而受合同负债减少的影响，此后新城控股可以确认的收入也会随之减少，这将直接影响新城控股未来业绩。
不仅如此，因新城控股降价促销的原因，其毛利率也将受到影响，这将导致新城控股盈利受到影响，或许这才是穆迪下调新城控股评级的原因所在。
或存表外负债
尽管穆迪表示“新城良好的流动性状况，以及该公司持续的租金收入增长，这将为其稳定现金流提供支撑。”但其吾悦广场在建项目增多，且需投入较大的资金，并且截至去年3季度末，新城控股筹资活动产生的现金流量净额为-24.39亿元，同比减少123.28%，也就是说随着融资环境的收紧，新城控股融资规模也在减少，这意味着，新城控股需使用自有资金偿还债务，而前提是在维持正常运营的情况下，这也导致新城控股资金缺乏灵活性。
或许为了开源节流、节约成本，去年新城控股还上演了裁员、退地等“戏码”，虽然在多种方式的作用下，新城控股在流动性保持良好的情况下，负债率也在减少，但却仍踩一条红线，截至去年上半年，新城控股提出预收款后的资产负债率76%，净资产负债率56.6%，现金短债比1.53%，处黄档范围。
去年三季度新城控股有息负债为966.2亿元，同比增长14.55%，有息负债率达16.89%，或许在此基础上2021年全年，新城控股依然为黄档。
事实上，除三道红线以外，新城控股最惹人“争议”的还属其表外负债，数据显示，截至去年9月末，掌握42.54%资产的少数股东仅收到12.93%的净利润，如此悬殊的差距也说明新城控股或将存有“明股实债”嫌疑。
