导语：行业过热的时候，通过合作减少拿地风险，行业低迷的时候，敢于出手，权益比例在持续提升，这就是旭辉的模式。但是，合作的虚胖问题和土地储备不充足，也需正视。
疫情对销售的影响、“三道红线”融资的限制，让2020年中国房地产企业的日子过的并不轻松。
据不完全统计，2020年前8个月，全国有380家房企宣布破产，平均每天倒闭2家。知名房企泰禾、福晟、华夏幸福等也因为融资困难，曝出严重的债务危机。
业内人士预计，行业整合将加速，未来两年时间里，将是地产并购的良机。2021年或是房地产的并购大年。
新年伊始，港股上市房企旭辉控股集团有限公司（HK:00884，以下简称旭辉）打响了2021年房地产行业并购第一枪。
加速扩张
2021年1月7日，旭辉发布公告，与彰泰集团按照65%：35%的出资比例，成立合营企业，开发广西的地产项目。同日，旭辉永升服务也宣告以65%的股权比例入股彰泰物业。
旭辉及彰泰将分别支付人民币8亿元及1亿元作为定金，以确保合作的顺利开展。旭辉此举加码广西地产布局，剑指广西地产一哥宝座。
彰泰集团是广西地产界的老大哥，在广西境内布局了11个城市，其在桂林的市场占有率接近40%。拥有近百个项目，几乎都是百分百权益操盘，全口径及权益销售金额均在广西市场位列首位。克而瑞发布的2020年房地产销售排行榜中，彰泰集团以254.2亿元的销售额，排名89位。
然而，彰泰因为偏安一隅，让它错失了全国化布局发展的良机，加之当前出现融资渠道受限、融资困难等原因，迫于经营和融资的压力，彰泰接过了旭辉抛来的橄榄枝。
据业内最近的消息，旭辉接手之后或将对彰泰进行人事变动。目前，彰泰集团的内部已经暂停了大部分公司的业务，从2月1日起，公司员工开始休长假，期限长达42天。放假期间，工资减半发放，接下来彰泰集团员工中的核心骨干人员会留下来，剩下的岗位由旭辉派驻工作人员接替。
时隔不足一月，旭辉再下一城，与拥有文化体育IP的华熙国际投资集团进行合作。2月5日，其发布公告称，将以收购北京五棵松文化体育中心有限公司50%股权的方式，按50%：50%股份比例重组公司，开发五棵松项目。
其实，这只是旭辉频繁出手的一个缩影。在当下的融资收紧的环境下，旭辉并没有停止扩张的步伐，一直加码项目储备。
比如：2020年12月，旭辉拿下安徽阜阳两幅地块；2021年开年以来，旭辉亦在北京、六安、天津南开、合肥等地大手笔拿地，花了40亿元。
“旭辉将加强多元化拿地能力，包挌商业拿地、教育拿地、旧改等，进一步降低土地溢价，实现多元化拿地和招拍挂四六开，从而提升毛利和净利。”在2020年中报发布会上，旭辉董事长林中曾表示。
从资本市场的表现来看，2020年50家上市房企股价整体下跌，仅龙湖集团、绿城中国、旭辉控股、龙光集团、保利地产、新力控股、合景泰富等12家房企股价上涨。
林中在1月5日两度增持公司共137.6万股，每股平均价6.1元及6.0897元，涉资837.93万元，最新持股量增至43.9%。另据统计，2020全年，林氏家族先后8次增持旭辉股份，林中个人的增持次数达5次。
最新的业绩公告：2020年，旭辉全年实现销售额2310亿元，同比增加15%。第三方研究机构中国指数研究院发布的数据显示，旭辉销售额位居内房企销售额榜单的第15位，较其2019年下降一位。
绿档房企的机会
随着竞争加剧，马太效应明显，市场资源正在不断向TOP50的房企集中。排名11-50位的中位房企在2020年处于竞争优势进一步强化的阶段，成为市场份额抢夺战中的赢家。
中指研究院数据也显示，销售规模3000亿元以上的房企和100-300亿的房企，销售额增速均在7%以下；销售规模在300-3000亿元的中腰部房企则出现15%以上的平均销售额增速。其中，1000-3000亿规模的龙头后备军则实现近20%的销售增速。
这批距离金字塔顶端最近的房企，正在通过积极抓住市场竞争机会、加大合作力度等方式追求快速扩张，实现晋位做大的目标。
而被称为是房企债务紧金短债比箍咒的“三道红线”成为一个不可忽视的新要素。林中曾公开表示：“三道红线”政策一旦开始全面实施，对地产行业的影响很可能仅次于2004年全面推行土地招拍挂，会拉大企业之间的差距。
所谓的“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍，三个硬性指标。
若3道红线全部踩中，房企将被归类为红色档，有息负债规模不得增加。若踩中2道红线，则被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。若踩中1道红线，则被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。3道红线均未踩中，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
据平安证券统计，2020年50强房企拿地销售金额比约为33%，红可信赖橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%，绿档房企的购地积极性最高。绿档房企正迎来提升市场占有率的好时机。
2020年中期业绩数据显示，旭辉净负债率63.00%；现金短债比2.35倍；剔除预收款后的资产负债率为74%。目前，踩中1道红线，归为黄色档。但资产负债率超出比例不高，容易调整达标。
几年前，林中就定下了2021年3000亿销售额，全国房企排名top8的目标。从克而瑞数据来看，位列第8位的世茂，合约销售额为3003.1亿。也许，旭辉离3000亿的目标并不太遥远，但是提高7个位次，着实难度不小。
旭辉的软肋
旭辉近几年的规模体量飞速增长的背后，离不开它的合作模式。
成立于2000年的旭辉曾在业内并不起眼。2012年在港交所上市，旭辉开始发力，做大规模。
数据显示，旭辉的合同销售金额逐年增加。2012至2016年，其合同销售额分别为95.44亿元、153.19亿元、212.06亿元、302.09亿元、530.02亿元。
2017年起，旭辉的合约销售规模开始暴涨，首次突破1000亿元，达到了1040亿元，进入千亿规模俱乐部。
从2012年的96亿到2017年1040亿元，旭辉控股实现了6年销售规模扩大10倍，年均复合增长率53%。
如果细究一下，当年的数据，就会发现，1040亿元合同销售额的背后，是其实际销售收入318.71亿，净利润48.28亿。
这就是合作模式的魔力，增收不增利。举个例子：一个项目由几家房地产公司共同开发销售，每家事先约定比例份额。但是，反映到财务报表上来，销售金额却是计入整个项目的销售金额。其实，权益销售额才是合作企业方真正按照所占份额拿到的实际销售收入。
在这种模式下，旭辉一路壮大。2018年，实现销售额1625.2亿元。2019年，2090.1亿元。2020年，2310亿元。
而与此对应的营业收入是2018年，424.3亿元，2019年，548.7亿元。2020中，230.7亿元。净利润，2018年54.1亿元，2019年64.4亿元，2020年中33.7亿元。
从数据不难看出，这也是业界所诟病的旭辉虚胖问题。以2019年为例，旭辉2019年的权益销售额占比55%，同期TOP100房企的权益销售额占比为75%，低于行业平均水平。如果按克尔瑞百强房企销售排行榜的权益金额榜单看，2017、2018、2019年，旭辉分别排在25位、26位和19位。
对此，林中也曾在2020年表示“今后的买地权益会放在68%-70%。这样未来三年销售权益也将逐步提高，2020年60%，2021年65%，2022年达到70%。”
另一个软肋是土地储备不够充足。资料显示：2013-2016年，旭辉总土地储备分别为920万平米、960万平米、1250万平米，1750万平米。进入2017年以后，略有改观。2017-2019年，分别为3100万平米、4120万平米、5070万平米。
进入2020年，旭辉继续加大收储力度。截至2020年6月30日，旭辉控股新增土储总建筑面积465万平方米，新增货值约838亿元，权益比提升至69%。
这也使得旭辉控股土地储备总货值首次突破万亿元，达到10300亿元。然而，万亿元的土储货值，也仅够其未来三年的发展需求。对于TOP20强的房企而言，略显单薄。
正因为如此，市场一直有对旭辉土地规模较少的提忧。对于年初与彰泰的合作，花旗在报告中给予正面评价：“预期双方打造的合营公司今年将为旭辉提供700亿元人民币可售资源，贡献220亿元合约销售额。”富瑞发表报告表示，“此次如果合作成行，将减轻市场对于公司土地储备规模少的担忧，料可支持今年销售增长20％”。
