不久前,保利地产公布了2020年财报。

财报显示,保利地产实现签约金额5028.48亿元,终于跻身“5000亿俱乐部”。

虽然比此前定下的目标延迟一年,但能够以这份迟来的成绩送别即将退休的宋广菊,也是十分应景的。

3月24日时,国资委发布消息,宋广菊退休,不再担任保利集团党委常委、副总经理。

此消息也引发了市场对于宋广菊是否会早于2022年10月底退任保利地产董事长的猜想。

从2010年6月执掌保利地产以来,宋广菊带领其实现了5000亿业绩、1251万亿资产规模,厥功至伟。

但是,宋广菊心心念念的“重回前三”,是否能在其退休前实现,还很难说。

从2012年开始,保利地产就从前三的位置退了下来,而且被拉开的距离越来越远。

时至今日,保利地产离第三名的万科,销售额差了2000亿。

此外,据财报显示,2020年保利地产多项财务数据走低。但是,在房地产行业调控不断加码的大环境下,保利地产2020年逆势扩张、大规模拿土储,或许是看中了当前“重回前三”的绝佳机遇。

只是,最终效果如何仍需持续关注。

多项财务数据走低

年报显示,2020年保利地产销售额5028.48亿,同比只涨了8.8%,是2016年以来的最低增速。

营业收入2432.08亿元,同比增长3.06%;归母净利润289.48亿元,同比增长3.54%,“平稳”至极。

不要说对标身前的碧桂园、恒大、万科和融创,就是跟同为央企联盟的中海地产、华润置地和招商蛇口做比较,其经营数据的变动值也极为平庸。

数据显示,2020年中海地产、华润置地和招商蛇口的销售额同比增长12.5%、17.54%和25.91%,营业收入同比增长分别为13.5%、21.2%和32.71%,归母净利润同比增长分别为5.5%、3.6%和-23.58%。

但保利地产也不是完全没有好消息,年报显示,自2020年4月份起,其连续8个月单月销售额创历史新高,市场占有率提升至2.90%。

此外,2020年保利地产签约面积达3409.19万平米,同比增加9.16%,增速接近两位数。

最重要的,保利地产2020年销售额5028亿元,虽然比排名第4的融创5753亿元的销售额仍少了700来亿元,但相较于2019年二者800来亿元的差额,差距正在缩小。

在经营数据增长放缓的同时,保利地产也碰到了地产行业普遍出现的利润率下降问题。

年报显示,2020年保利地产毛利率为32.59%,同比下降2.38个百分点。

对于利润水平的下滑,保利地产官方的解释是“由于2017年-2018年公司获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。”

正是在2017年,保利地产提出“重回前三”的目标,于是在土地市场频繁举牌,拿了一些高价地。而如今,这些项目进入了结算周期,拖累了公司的整体利润率。

而进入2020年,保利地产继续大规模高价拿地,此举或使其利润率在未来进一步承压。

从分区来看,保利地产国内六大片区中,华南、华东、中部、华北四大区域的毛利率水平,在2020年均出现不同程度下跌。尤其是华东片区,其毛利率下滑10.73个百分点至20.28%。

此外,保利地产的现金流表现也不甚理想。2020年其经营活动产生的现金流量净额为151.50亿元,同比下降了61.31%,而投资活动、筹资活动产生的现金流量净额则延续净流出状态。

同时,截至2020年末,保利地产短期借款同比增长52.45%,至47.77亿元,短期偿债压力有所增加。

为回前三,逆势扩张拿土储

现金流量净额的下降以及短期借贷的增加,反映的正是2020年保利地产的逆势扩张、积极拿土储的结果。

从保利地产分红政策的变化中,同样能看出端倪。

数据显示,2018年保利地产的现金分红占归母净利润的比例为31.46%,2019年为35%。到了2020年时,这个比例下降至30.18%,几乎踩线保利地产《2018-2020年股东回报规划》中“30%”的最低要求。

而根据新发布的《2021-2023年股东回报规划》,保利地产2021年-2023年分红率下调为不低于25%。

有分析认为,保利地产此举是为了留存资金,逆势增加土储。

年报显示,2020年保利地产拓展了146个项目,新增土储计容规划面积 3186万平方米,拓展成本为2353亿元。后两个数据分别同比增长19%和51%,远远超过其销售额增幅。

尤其在下半年宏观流动性边际收紧,“三道红线”政策试点推行,房企资金面全面承压的背景下,保利地产在土储市场上逆势扩张,三、四季度拓展成本占全年总投入的65%。

进入2021年,保利地产积极拿土储的势头不减。根据中指研究院的统计数据,今年第一季度保利地产合计拿地金额269亿元,仅次于绿城排名第二位,而保利地产的拿地面积排在行业第一位。

而根据研究,2017年-2020年保利地产土地储备存续比分别为4.05、3.31、2.60和2.25,呈现持续下降的趋势。

这个指标是土地储备与当期销售面积的比值,能在某种程度上反映出企业销售的可持续性。

而土地储备存续比持续下降,说明保利地产目前的土地储备略显单薄,后续再提升规模和行业排名存在一定压力。

据其他媒体报道,在年初的内部会议上,保利地产管理层提出了冲击8000亿元销售额的内部目标。

而根据资料,2021年恒大的销售目标是7500亿元,万科为7900亿元,融创为6400亿元。

由此可见,保利地产“重回前三”的野心仍在,而逆势扩张的关键正是如何大规模拿土储。

当下的保利地产所作所为,可谓是“对症下药”。

值得肯定的是,即使在2020年保利地产现金流量净额下降、短期借款增加等背景下,其债务状况依然很健康。

截至2020年底,保利地产剔除预收账款后的资产负债率为68.74%,净负债率为56.55%,现金短债比为1.82,均符合“三道红线”中绿档企业标准。

同时,截至2020年底,保利地产全年平均债务融资成本4.77%,较2019年末下降18个基点。

如此良好的融资成本优势给了保利地产继续加杠杆的空间。就在不久前,保利地发行2021年度第二期中期票据,发行金额为25亿元。

但值得注意的是,2020年保利地产新增土储的平均楼面地价为7388元/平方米,同比2019年大涨27%。

2020年楼面地价上涨的原因,主要是因为保利地产拿地集中在核心城市,使得拿地成本大幅提高。

年报显示,保利地产全年38个核心城市拓展金额占比达83%,同比提升4个百分点,新增货量中住宅类占比约85%。

与此同时,在销售端,保利地产2020年的签约均价14749.78元/平方米,同比2019年却是在下降。

如此可知,保利地产的利润率水平将被进一步压缩。

在“重回前三”的要求下,保利地产逆势扩张规模,却可能以牺牲利润率水平为代价,这是否划算?

随着房企端的“三道红线”、银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”政策的相继落地,保利地产此时想要通过逆势扩张冲击规模、进而抢夺行业地位,这显然有一定的政策风险。

前三回还是不回,以后的路该怎么走,保利地产还得好好琢磨。

原文作者:梁华梁
编辑:华梁