自“两集中”政策落地以来，房企们就穿梭在全国多地的竞拍现场，忙的“不亦乐乎”。而进入下半年以来，忙活了半年之久的房企成绩单成了众人最期待的事情，特别是上半年尤为“高调”的招商蛇口。
据中指研究院数据显示，今年上半年也就是1月至6月，招商蛇口拿地金额671亿元，同比增长高达95%，在行业里排名第6；拿地面积523万平方米，在行业里排在十名开外的第十一位。这样的“付出”与“回报”令投资者大为震惊和疑惑。
尽管拿地面积少，但招商蛇口的每一宗地都是“精华”。据了解，上半年招商蛇口活跃在全国各地的土地市场，并且频频高溢价拿地制造地王，2月的上海，5月的天津，6月的南京……均有招商蛇口“低调进场，高调退场”的身影。
但在2020年招商蛇口增收不增利及近年毛利率逐渐下滑的背景下，招商蛇口此举频遭市场质疑，再加上其在二级市场表现低迷，股价一跌再跌，更是被诸多投资者质疑“赔本赚吆喝”。
（图/摘自招商蛇口百度百科）
年内多次高溢价拿地
7月10日，招商蛇口公告称，2021年1月至6月，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%。据克而瑞数据研究中心数据显示，2021年上半年招商蛇口全口径销售金额1769.7亿元，位列第7；权益销售金额1106亿元，位列第9。
值得一提的是，年初的招商蛇口在此榜单仅位列第10。在此前的一次业绩发布会上，招商蛇口总经理蒋铁峰曾强调：十四五规划期间，希望公司一定要稳定在前10强，排名能够逐步地提升，目标是维持每年双数增长的速度。
在此背景下，进入2021年以来招商蛇口开始频繁地出现在各地的土拍市场，且屡屡高溢价拿地制造“地王”。1月5日的徐州，招商蛇口经过277轮竞价以15.62亿元摘得一块土地，溢价率高达132.1%。随后又在上海以56.66亿元摘得上海内环内的一块土地，溢价率20%，被称做“单价地王”。
除此之外，在苏州、西安、广州、天津、沈阳、重庆等地均有招商蛇口身影的出现，且均为溢价拿地，并且有几处溢价率之高令众多房企望尘莫及。3月、4月招商蛇口以20.29亿元，溢价率149%及15.67亿元，溢价率156%摘得西安两块土地。4月，刚在西安忙活完的招商蛇口就马不停蹄的跑到重庆以32.5亿元，溢价率130%摘得一块土地。
据中指研究院数据显示，今年上半年也就是1月至6月，招商蛇口拿地金额671亿元，同比增长高达95%，在行业里排名第6，仅次于华润置地的676亿元；拿地面积523万平方米，位列第11，平均地价12829.83元/平方米，比同为央企的华润置地的10448.22元/平方米高出了近2400元。
在如今房地产紧缩的情况下，如此大规模的拿地，可见招商蛇口稳固其前十地位的决心是有多大。
知名地产分析师严跃进对氢财经坦言道，类似拿地等做法，也说明对于做大规模是比较渴求的，也说明管理层对于企业的地产业务发展给予了较大的支持。与此同时，还表示道，企业过于高调拿地，就需要在资金方面更加规范。而且从企业经营来看，高调拿地和频频拿高价地，就要注意后续的资金状况和财务压力。
高溢价拿地“后遗症”毛利率逐年下滑
实际上，招商蛇口重新进前十，并不是“偶然”，而是“蓄意已久”。早在2015年时，招商蛇口内部就有了“5年内，重回房地产行业十强”的目标，而这些年，招商蛇口为了这个“远大”的目标，可谓煞费苦心，不惜高价地在全国各地买地，还创下了至今无人超越的记录，2017年2月14日，招商蛇口在南京以超高价格98.1亿元拿下了一宗地块。与此同时，还频频制造地王。
拿地金额也与年俱增，2018年至2020年，招商蛇口拿地金额分别为405亿元、521亿元、822亿元，拿地面积506万平方米、768万平方米、894万平方米，平均地价也随之波动增长，依次为8004元/平方米、6784元/平方米、9195元/平方米，更是在今年上半年突破了万元大关。
这在外界看来似乎有点儿“激进”。正如严跃进上文所言，“高调拿地和频频拿高价地，就要注意后续的资金状况和财务压力。”事实上，招商蛇口近年大规模高溢价拿的地，正在逐渐“吞噬”着招商蛇口的毛利率及净利润，据招商蛇口2020年年报显示，2020年招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；净利润122.53亿元，同比下降23.57%，实现了增收不增利及自2015以来的首次净利润下降。并且，招商蛇口近年净利润的增速在逐渐放缓2018年至2020年分别为20.42%、5.2%、-23.58%。
与此同时，其毛利率也在下降，2020年招商蛇口毛利率为28.69%，同比下降了5.96个百分点，并且这一数据在前些年呈逐渐下滑的趋势，2018年时毛利率为39.45%、2019年为34.65%。这就不免令外界联想到是不是招商蛇口此前高价拿的地难以“消化”，所以只能降低自身效益，低收益出售。
在“三道红线”的约束下，凭借着优越的靠山，招商蛇口的便宜钱仍然来得很快，但在招商蛇口如今挣钱难，花钱如流水的情况下，频频高溢价拿地甚是不妥。
严跃进认为，在金融面收紧尤其是三道红线的杠杆下，一些民企面临制约，所以对于一些过去略保守的央企等来说，反而机会比较大。
即便如此，“激进”也并不是扩张规模，稳固排名的唯一路线，毕竟“胖子不是一口吃起来的”。
