图/财报
行业寒冬，房地产行业普遍陷入销售额下滑困境。
即使是中小房企的上坤地产集团有限公司（下称"上坤地产"）也难以幸免。
近日，上坤地产披露了前4个月的销售业绩，数据显示上坤地产前4个月实现销售额约34亿元，同比下滑约64%，这对于上市不到两年的上坤地产来说可谓"天大的打击"。
要知道，2020年12月刚上市一个月的上坤地产就为了"做大做强"马不停蹄地发行了一笔债券。
然而事与愿违，如今上坤地产不仅销售额下滑，其净利润、毛利率甚至净利率都出现了不同程度地下滑，与此同时还存在资金缺口，2022年的上坤地产压力不容小觑。
销售额下滑 销售目标未达成
近日，上坤地产披露了4月份未经审核运营数据显示，数据显示，2022年1-4月上坤地产连同合营公司及联营公司实现销售额34.2亿元，同比下降63.69%；实现销售面积30.29万平方米，同比下降64.25%，销售额、销售面积双双下滑。
据中指院数据显示，同期TOP100房企销售额同比下降50.2%，也就是说在100左右徘徊的上坤地产下降幅度已超过行业前100平均水平。
值得一提的是，2021年上坤地产连同合营公司及联营公司实现合约销售金额约248.4亿元，较2020年同期的265.1亿元下降了6.3%。
早在2021年召开的2020年年度投资者业绩沟通会上，上坤地产执行总裁周青就表示，2021年公司销售目标增速为15%左右，据此推算上坤地产2021年销售目标为304.865亿元。
也就是说2021年上坤地产并未达成销售目标，反而与销售目标"背道而驰"，仅完成全年销售目标的81.5%。
而2022年在延续此前下滑趋势的基础上又"加速"下滑。
虽然截至目前上坤地产并未对外公布其2022年销售目标，但即便不保持增长趋势，按照2021年248.4亿元的规模计算，在剩下的8个月中上坤地产也需完成214.2亿元销售额，每月至少完成26.78亿元才能达到去年的销售水平。
就目前来看，上坤地产能否达到去年销售水平仍存悬念。
攀升的少数股东权益挤压盈利水平
不过，虽然上坤地产2021年整体销售额下滑，但权益销售却逆势增长，实现145.9亿元，同比增长15.3%的权益销售额，权益销售占比58.74%，同比增长了10.98个百分点。
由此可见上坤地产此前权益销售占比较低，据克而瑞数据显示2018-2019年上坤地产权益销售比分别为78.56%、57.36%，而这正是由于在此前发展中上坤地产大量引入合作方所致。
据了解，上坤地产成立于2010年，其创始人兼CEO朱静曾在建业地产任职7年，从建业出来后在上海创立了上坤地产，并放言"做不到上海30强，绝不走出上海"。
为此，上坤地产大量引入合作方，导致上坤地产少数股东权益激增，2017年至2021年依次为1010.9万元、12.01亿元、19.03亿元、40.03亿元、53.51亿元，在总权益中的比重也随之增长，2017年至2021年比重分别为1.57%、66.17%、68.87%、63.71%、68.15%。
少数股东权益比重增长意味着少数股东将分掉上坤地产越来越多的利润，进而挤压其归母净利润空间。
数据显示，2021年上坤地产实现净利润5.84亿元，归母净利润仅有2.5亿元，归母净利润率为42.8%，少数股东分走了大半利润。
与此同时，2021年上坤地产毛利率下降7.86个百分点至14.05%，净利率下降3.81个百分点至7%，盈利能力的下降使得上坤地产归母净利润再次受到影响。
短债压力较大 存“明股实债”嫌疑
业内认为少数股东权益与"明股实债"有着脱不开的干系。
据有关媒体此前报道，将少数股东权益/所有者权益合计大于或等于30%可以作为风险预警前瞻性指标，少数股东权益占比大或等于30%的样本量则说明其违约概率显著高于其他区间。从上文可知上坤地产少数股东权益/所有者权益的比重已远远高出30%的风险线。
要知道少数股东权益的增长会增加资产负债率的分母，从而达到降负债率的作用，而这也成为多数房企"惯用的伎俩"。
再加上，上坤地产少数股东权益增长的同时其净资产负债率却在急速下降，2017年至2020年分别为684.9%、325.9%、118.8%、54.3%，直到2021年才反弹至85.9%，这一巧合也因此被外界质疑上坤地产存有"明股实债"嫌疑。
不过，即使再降负债也难以掩盖规模增长的另一面，截至2021年12月31日，上坤地产剔除预收账款后的资产负债率为70.5%；净负债率85.9%，现金短债比0.8，按照"三道红线"标准，上坤地产踩中两条，为"橙档"房企。
值得注意的是，上坤地产2020年时仅踩一道红线，而2021年随着现金短债比的恶化，导致上坤地产"三道红线"近一步承压。
年报显示，截至2021年12月31日上坤地产即期计息银行及其他借款31.47亿元，而同期现金及现金等价物29.47亿元，尚不能完全将上述借款覆盖，更别说还有20.59亿元的一年内到期的贸易应付款项及应付票据了。
倘若加上这些，上坤地产资金缺口将会更大。
就在不久前上坤地产还就2022年到期的12.75%优先票据交换要约，可见上坤地产的"捉襟见肘"。
