上海第三轮集中供地第二日共出让了5宗土地，其中建发房产率先以成交价21.49亿元，溢价率8.97%拿下宝山区顾村地块。
中指研究院数据显示，今年1至11月建发房产以515亿元的权益拿地金额位列《2021年1—11月房地产企业拿地TOP100》榜单的第11位，而其拿地面积达435万平方米，位列此榜单第19位。
但据亿翰智库数据显示，今年前11个月建发房产全口径的销售额仅位列行业第23。
激进拿地
2021年已仅剩一个月的时间了。回顾过去的十一个月，建发房产可谓收获满满。1月18日，建发房产旗下子公司就以12.747583亿元及竞配保障房面积1200平方米拿下宁波的两宗地块，溢价率高达36.67%，并且在1月内又先后以16.21亿元、45.8亿元，溢价率30.06%拿下福建及温州的两宗地，彼时，建发以104亿元的拿地金额力压众多大型房企成为1月拿地金额榜单首位。
2月，建发又以12.23亿元、溢价率29.9%，16.69亿元、溢价率65.52%，26.59亿元、溢价率30.02%的价格拿下三宗地块，并且在上海与融创联手以64.52亿元、溢价率36.15%拿下上海市普陀区石泉社区地块还因高溢价被监管部门约谈警示。但这并未阻挡建发拿地的脚步，4月建发又现身广州以溢价率45%的价格拿下南沙区一宗地，刷新了彼时南沙区的地价记录。此后建发又现身杭州，以16.3亿元，刷新杭州近两年半的最高自持率38%拿下杭州一宗地。
随后，建发又现身厦门、无锡、泉州等城市拿地，并成功在今年前半年以723亿元的拿地金额在各大房企中突破重围，位列彼时拿地金额榜单前3位。对于建发如此凶猛的拿地，究其原因或许是基于建发欲扩张的原因。陈霄认为，建发房产迅猛拿地是出于对规模扩张的渴求，需要大规模拿地补仓。同时也体现出建发对于其房地产业务板块的重视，准备大举发力房地产板块的决心。
土储紧张
公开资料显示，建发房产旗下的上市公司建发国际主要负责建发房产的房地产项目开发、物业管理及新兴投资业务，这也意味着，建发国际将负责建发房产斩获地块的后续开发工作。
而建发国际近年来的土地储备存续却在逐年下滑。2018年至2020年分别为3.4、3.2、2.6。如上述分析师所言，如此紧张的土储，阻挡了建发的扩张之路，今年建发大举拿地使得其土储大增，但频频高溢价拿地也影响了建发国际的利润空间。
数据显示，前半年建发国际实现经营收入83.96亿元，同比增长240.93%；实现毛利润10.5亿元，同比增长100.43%；股东应占利润3.03亿元、同比增长100.65%；与此同时，其销售成本也大幅增长，上半年建发国际销售成本达73.46亿元，同比增长278.86%，而这也进一步拖累了建发国际毛利率，其上半年毛利率仅为12.5%，同比下降了8.8个百分点。
在此基础上，建发国际销售毛利率及销售净利率也较去年同期大幅下降，据Choice数据显示，截至6月30日，建发国际销售毛利率为12.5%，同比下降9.39个百分点；销售净利率3.92%，同比下降0.13个百分点。不仅如此，近年来起建发国际上述指标呈逐年下滑的趋势，2018年至2020年其销售毛利率分别为33.26%、25.86%、17.17%；销售净利率为12.75%、11.1%、6.48%。
据克尔瑞研报显示，其毛利下降的主要原因系建发国际2018年获取的4个项目，毛利率仅为3%左右，而该4个项目的盈利收入占比达42%，影响了上半年整体毛利率水平。显然，年内建发频频高溢价竞得的地块也会在今后影响着建发国际的盈利空间。
明股实债
就建发国际报表来看，除了上述指标不尽如人意以外，似乎其他指标都符合行业平均水平及监管标准。上半年，建发国际净负债率85.1%、剔除预收款的资产负债率69.8%、现金短债比3.29"三道红线"均处绿档。
但值得一提的是，就在去年同期时建发国际"三道红线"还全是红档，仅半年，2020年末时建发国际"三道红线"就已迅速成为绿档。作为建发国际母公司的建发当然给予了不少帮助，去年12月建发国际从建发处获得了95亿元的永续债贷款金额，众所周知，永续债是房企用来降杠杆的"法宝"，年末建发国际权益总额就已达373.53亿元，并且年末其近45%的借款均来自建发，且借款成本较低。克尔瑞表示，今年上半年，建发国际平均借贷成本为4.48%，在"国企"母公司的辐射下，建发国际融资成本处于行业低位。
不仅如此，建发国际少数股东权益也增长较快，今年上半年建发国际少数股东权益就已达266.91亿元，并且2017年至2020年分别为6.12亿元、45.1亿元、123.12亿元、195.36亿元呈逐年上升的趋势，在权益总额中的占比也逐年上升，甚至上半年少数股东权益在股东权益总额中的占比已过半，达52.52%。
但其归母净利润在上半年的利润总额中的占比达92%，并且在此前也均高于其所拥有的权益占比，这与少数股东权益占比形成了鲜明的对比，少数股东权益在净利润中的占比已严重不匹配，这难免不被人质疑"明股实债"。
