近日，大悦城公告称，拟3.27亿元挂牌转让深圳办公楼。
大悦城解释，此举是为了盘活公司存量资产，优化资源配置。
近期，不少房企因为流动性紧张而不得不出售资产。不过，大悦城背靠央企，融资环境相对较好，没有必要靠出售资产来回血。
值得注意的是，就在此次转让事项披露之前，该办公楼已经在北京产权交易所登记招商。相关信息显示，该项目回报率超过5.58%，回报年限约为17年，回报率高于银行长期存款利率，且拥有多个房本，购买后可分割后进行出租或出售。
该招商截止时间为11月29日，此时挂牌转让或证实，该办公楼的招商并没有达成一项。
也就是说，该办公楼没租出去，大悦城改卖了。
事实上，自去年以来，大悦城就多次出售旗下资产。最直接的原因，或为了优化“三道红线”指标。
虽然背靠央企，但大悦城的“三道红线”并未全部达标。截至今年上半年，大悦城仍踩中一道红线，处于“黄档”之列。
而频频出售资产，或预示着大悦城的千亿目标彻底破灭。
豪言壮志频频破灭
提及大悦城，大多数人的第一印象就是北京西单大悦城。
2007年底，北京西单大悦城宣布开业，首年便实现盈利。
有着“大悦城之父”之称的宁高宁，在2010年提出“10年内将开出20个大悦城”。
然而，10年时光如白驹过隙，2020年大悦城持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)。
距离2010年的20个大悦城，差了一半。不只是没能达成10年前设定的目标，与万达、龙湖等每年新增10-20家购物中心的速度相比，大悦城更是差距过于悬殊。
宁高宁的豪言壮语之所以破灭，很重要的一个原因，是其在2016年初调任其他央企。此外，中粮集团旗下的两家上市房企错综复杂的关系，也是重要的原因之一。
大悦城对此也心知肚明，于是，2019年重组完成，使得大悦城最终成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，也成为在港交所上市的大悦城地产的控股股东。
眼看与同期的其他央企拉开了不小的差距，重组之后，大悦城正式提出了“三年破千亿”的目标。
就在2019年业绩发布会上，时任大悦城董事长周政表示，“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心”。
而在数月之后的2020年中期业绩发布会上，大悦城总经理郭锋锐表示，2020年的年度销售目标为900亿元。
然而，现实情况是，大悦城2020年全年销售额为694亿元，同比下降2.36%，相当于只完成900亿元销售目标的77%。
就在今年3月，周政辞去大悦城董事长一职。不过，就在2020年年报中大悦城称2021年将坚持千亿元目标不动摇。
最新数据显示，今年1-10月，大悦城的销售额为769.1亿元，与其千亿目标还有230亿元的差距。
要知道，大悦城在10月的销售额为74亿元。由此可知，要想在剩余的两个月内完成230亿元的销售额，难度非常大。
大悦城今年的千亿目标，或许要破灭了。
为实现“三年破千亿”代价不小
事实上，伴随着“三年破千亿”目标的提出，大悦城的业绩也开始出现波动。
2019年，也就是重组第一年，从业绩结果来看，大悦城取得的成绩还不错。
根据财报显示，2019年大悦城实现营收337.87亿元，同比增长了52.41%，当年11座商场租金收入也达到了31.8亿。
不过，值得注意的是，2019年大悦城非流动资产处置损益高达14.32亿元，而在2018年，该指标只有1.76亿元。
也就是说，在2019年，出售资产或许才是大悦城业绩上涨的主要动力之一。
进入2020年，大悦城在追逐千亿目标的道路上更加激进。
这一年，大悦城明显在提升周转率，其拿地到开工平均周期7.4个月，拿地到开盘平均周期11.2个月，拿地到现金流回正平均周期29个月，分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月。
由于背靠央企，大悦城在提升销售规模方面得到了极大的融资便利。2020年，大悦城的平均融资成本只有5.10%。此外，大悦城还引入太平人寿、工银瑞信等参与投资混改。
而这些举措的一个后果，就是大悦城的“三道红线”未能全部达标。
另外，在2020年，大悦城实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；但归属上市公司股东净亏损3.87亿元，同比下降118.88%。
这是大悦城在重组后首次由盈转亏，要知道，这还是在大悦城在当年多次出售资产的前提下，包括在2020年底，以20亿元出售了上海前滩两宗办公物业给陆家嘴集团，目的就是缓解公司资金压力。
或许是迫于压力，时任董事长周政也在2020年业绩报发布前夕宣布辞职。
而进入2021年之后，大悦城继续冲击千亿目标。
半年报显示，今年上半年大悦城营收表现不错，同比增加20.62亿元，增长16.92%；但毛利只有43.03亿元，同比减少11.71亿元，下降21.40%；综合毛利率30.20%，同比降低14.72个百分点。
最新的三季报显示，今年1-9月大悦城实现营收221.29亿元，同比增长24.29%；归属净利润11.17亿元，同比增长46.86%；但经营活动产生的现金流净额则同比大降233.67%。
据悉，大悦城前三季度经营活动产生的现金流净额为-85.24 亿元，主要是新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加所致。
也就是说，在当前房地产行业遇冷的背景下，大悦城为了千亿目标，继续“逆势”大手笔拿地。
或许是为了缓解资金压力，大悦城如今又要卖资产了。
也就是说，为了今年完成千亿目标，大悦城不仅要不断花钱拿地，还要面对毛利率继续下降、“三道红线”不达标的压力，甚至不惜卖资产回笼资金。
如此看来，大悦城的千亿目标，代价不小。
