1995年,孔家三兄弟一起创办了合景房地产公司,以广州地区作为启航,进军房地产开发市场,并于2003年更名为合景泰富集团。

2007年,合景泰富合景泰富成功赴港上市。之后,靠着逐渐在华南、华东、西南、华北及海南等市场打开局面,合景泰富迎来了高速发展。2020年,合景泰富成功跻身千亿俱乐部。

这一成绩也再一次激发起合景泰富的干劲儿。在2020年的业绩会上,合景泰富表示,要在2021年实现1240亿元的销售目标。

但是,对于合景泰富而言,在追求规模的同时,其债务高企、“明股实债”等问题也愈发突出。

美元债券杀跌、公司债务高企

近日,据相关机构汇总价格显示,合景泰富2025年8月到期的美元债券,创下了近3月以来的最大跌幅,公司美元债券从每1美元下跌1美分至98.5美分。

除此之外,合景泰富还有两只2026年到期的美元债券亦出现了不同程度的下跌,分别从每1美元下跌1.7美分至94.3美分,以及从每1美元下跌1.6美分至95.3美分。

据统计,这三只债券的存续规模共计9.78亿美元,相当于63.61亿元人民币。

而根据相关数据显示,目前合景泰富存续债券共有18只。其中,美元债14只,存续规模约137.03亿美元;人民币债券4只,存续规模约93亿元。

而正是靠着连续举债、加大投资,合景泰富在过去几年一直奉行较激进的扩张策略,其销售规模在短时间内得到了迅速的提升。

数据显示,2016年-2020年,合景泰富的合约销售额分别为223亿元、380亿元、655亿元、861亿元、1036亿元。

而合景泰富千亿之路,紧紧伴随着高杠杆、高负债。

数据显示,随着合景泰富的杠杆水平不断放大,其负债水平也一路走高。2015年-2019年,合景泰富的负债总额从573亿元增长到了1761亿元。而其资产负债率也达到71.94%、78.32%、79.07%、82.78%、82.16%。

到了2020年,合景泰富总资产为2321.98亿元,总负债为1780.82亿元,资产负债率也高达76.78%。

值得注意的是,合景泰富一年内到期的债务约252.55亿元,较2019年的237.28亿元增加了约15亿元。

而根据数据显示,2020年合景泰富净资产为539.17亿元,其中拥有现金及现金等价物406.36亿元,比上一年度减少了107.42亿元。

由此可知,对比其252.55亿元的短期借款,其货币资金还是可以很好覆盖的。

但是,需要注意的是,合景泰富的偿债能力正在下降。

“三道红线”指标优化,或涉“明股实债”

所幸,合景泰富注意到了债务高企的问题,并已经开始了降杠杆、降负债的工作。

在2020年中期业绩会上,合景泰富创始人孔健岷就表示:“降低负债率并希望国际国内评级机构对合景评级有提升,是最想要做的事情。”

而为了降杠杆,合景泰富在2020年起开始放缓拿地。

数据显示,2020年合景泰富的权益土地成本降至194亿元人民币,占权益合同销售的30%,而2019年和2018年分别为33%和53%。

尤其是“三道红线”政策落地之后,合景泰富的各项指标都在朝好的方向发展。

数据显示,截至2020年底,合景泰富的净负债率为61.7%,较2019年下降了13.7个百分点;剔除预收账款资产负债率为75.1%,较2019年下降了5.7个百分点;现金短债比为1.8%,较2019年下降了0.6。

也就是说,2020年底合景泰富只踩中一道红线,位列黄档。

对此,合景泰富管理层还信心十足地表示称,要在2021年底达到绿档。

然而,对于合景泰富如此迅速得完成降杠杆动作,其也被质疑存在“明股实债”的可能性。

数据显示,2020年,合景泰富的少数股东权益达103.8亿元,相对2019年的24.47亿元暴涨了429%;少数股东权益在股东权益总额中占比上升至23%,然而这一比例在2019年同期仅6.8%。

少数股东权益/股东权益总额这个指标较高,通常预示着房企可能存在较大体量的合作开发,容易产生“明股实债”问题。

而数据或许也证实了这一点。

据年报显示,2020年合景泰富合约销售额增幅20.3%,达到1036.08亿元。

但克而瑞数据显示,合景泰富2020年权益销售额仅为646.4亿元,权益销售占比为61.6%。

这意味着合景泰富千亿规模中,有将近40%销售额是属于合作方的。

如此大体量的合作开发,或存在“明股实债”的问题。

债务重压之下,合景泰富可以通过“明股实债”来优化其表内债务数据。但企业真实的负债水平,永远不会消失。

原文作者:梁华梁
编辑:华梁