1995年，孔家三兄弟一起创办了合景房地产公司，以广州地区作为启航，进军房地产开发市场，并于2003年更名为合景泰富集团。
2007年，合景泰富合景泰富成功赴港上市。之后，靠着逐渐在华南、华东、西南、华北及海南等市场打开局面，合景泰富迎来了高速发展。2020年，合景泰富成功跻身千亿俱乐部。
这一成绩也再一次激发起合景泰富的干劲儿。在2020年的业绩会上，合景泰富表示，要在2021年实现1240亿元的销售目标。
但是，对于合景泰富而言，在追求规模的同时，其债务高企、“明股实债”等问题也愈发突出。
美元债券杀跌、公司债务高企
近日，据相关机构汇总价格显示，合景泰富2025年8月到期的美元债券，创下了近3月以来的最大跌幅，公司美元债券从每1美元下跌1美分至98.5美分。
除此之外，合景泰富还有两只2026年到期的美元债券亦出现了不同程度的下跌，分别从每1美元下跌1.7美分至94.3美分，以及从每1美元下跌1.6美分至95.3美分。
据统计，这三只债券的存续规模共计9.78亿美元，相当于63.61亿元人民币。
而根据相关数据显示，目前合景泰富存续债券共有18只。其中，美元债14只，存续规模约137.03亿美元；人民币债券4只，存续规模约93亿元。
而正是靠着连续举债、加大投资，合景泰富在过去几年一直奉行较激进的扩张策略，其销售规模在短时间内得到了迅速的提升。
数据显示，2016年-2020年，合景泰富的合约销售额分别为223亿元、380亿元、655亿元、861亿元、1036亿元。
而合景泰富千亿之路，紧紧伴随着高杠杆、高负债。
数据显示，随着合景泰富的杠杆水平不断放大，其负债水平也一路走高。2015年-2019年，合景泰富的负债总额从573亿元增长到了1761亿元。而其资产负债率也达到71.94%、78.32%、79.07%、82.78%、82.16%。
到了2020年，合景泰富总资产为2321.98亿元，总负债为1780.82亿元，资产负债率也高达76.78%。
值得注意的是，合景泰富一年内到期的债务约252.55亿元，较2019年的237.28亿元增加了约15亿元。
而根据数据显示，2020年合景泰富净资产为539.17亿元，其中拥有现金及现金等价物406.36亿元，比上一年度减少了107.42亿元。
由此可知，对比其252.55亿元的短期借款，其货币资金还是可以很好覆盖的。
但是，需要注意的是，合景泰富的偿债能力正在下降。
“三道红线”指标优化，或涉“明股实债”
所幸，合景泰富注意到了债务高企的问题，并已经开始了降杠杆、降负债的工作。
在2020年中期业绩会上，合景泰富创始人孔健岷就表示：“降低负债率并希望国际国内评级机构对合景评级有提升，是最想要做的事情。”
而为了降杠杆，合景泰富在2020年起开始放缓拿地。
数据显示，2020年合景泰富的权益土地成本降至194亿元人民币，占权益合同销售的30%，而2019年和2018年分别为33%和53%。
尤其是“三道红线”政策落地之后，合景泰富的各项指标都在朝好的方向发展。
数据显示，截至2020年底，合景泰富的净负债率为61.7%，较2019年下降了13.7个百分点；剔除预收账款资产负债率为75.1%，较2019年下降了5.7个百分点；现金短债比为1.8%，较2019年下降了0.6。
也就是说，2020年底合景泰富只踩中一道红线，位列黄档。
对此，合景泰富管理层还信心十足地表示称，要在2021年底达到绿档。
然而，对于合景泰富如此迅速得完成降杠杆动作，其也被质疑存在“明股实债”的可能性。
数据显示，2020年，合景泰富的少数股东权益达103.8亿元，相对2019年的24.47亿元暴涨了429%；少数股东权益在股东权益总额中占比上升至23%，然而这一比例在2019年同期仅6.8%。
少数股东权益/股东权益总额这个指标较高，通常预示着房企可能存在较大体量的合作开发，容易产生“明股实债”问题。
而数据或许也证实了这一点。
据年报显示，2020年合景泰富合约销售额增幅20.3%，达到1036.08亿元。
但克而瑞数据显示，合景泰富2020年权益销售额仅为646.4亿元，权益销售占比为61.6%。
这意味着合景泰富千亿规模中，有将近40%销售额是属于合作方的。
如此大体量的合作开发，或存在“明股实债”的问题。
债务重压之下，合景泰富可以通过“明股实债”来优化其表内债务数据。但企业真实的负债水平，永远不会消失。
