10月以来，爆雷房企日渐增多。
这些房企有一个共同点，就是近年来都热衷于高杠杆撬动规模的高速增长。而近一年多时间以来，随着房地产宏观调控加码以及融资渠道收紧，这些房企面临债务的集中到期，顿时感到前所未有的资金压力。
这次，是粤系房企中国奥园。
只看“奥园”二字，就知道该房企与“奥运会”有些千丝万语的联系。
郭梓文和郭梓宁两兄弟，最早借助于申奥热潮，开启“地产+体育”的复合地产概念，一战成名。尤其是在2001年申奥成功之后的数年时间里，郭氏兄弟乘势迅速做大中国奥园的体量，并于2007年成功登陆港交所。
虽然奥运之后，中国奥园遭遇了一段时间的低谷。不过，在2016年之后，中国奥园再次开启激进式扩张模式，其销售额从2016年的256亿狂飙到2020年的1540亿，短短5年时间翻了6倍。
与此同时，其负债总额也从2016年的517.87亿增加到了2020年的2714.26亿，足足翻了5倍。
而正是从2021年开始，房地产行业整体进入凛冬，房企接连因债务原因遭遇危机，尤其是10月以来，受房企信用危机的影响，爆雷之声更是不绝于耳。
负债高企的中国奥园自然也无法独善其身，尤其是连遭国际三大评级机构下调评级之后，中国奥园最终决定，要出售旗下物管资产奥园健康缓解资金压力。
不过，这笔潜在的买卖正遭遇大股东无极资本的微词。
短期债务压身，留给中国奥园的时间不多了。
评级遭下调或预示危机，紧急出售物管资产
11月3日，国际评级机构惠誉将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，展望“负面”，同时将其高级无抵押评级及其未偿付美元高级无抵押票据的评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。
事实上，自10月中旬以来，中国奥园已经连续遭标普、穆迪下调评级。三家评级机构给出的解释大同小异，都是基于公司的运营和融资环境日渐严峻，将严重影响中国奥园的流动性。
融资方面的压力算是外因，中国奥园无力改变，但其销售和盈利的表现不佳，无法回避。
最新数据显示，1-9月，中国奥园销售额约985亿元，按照其1500亿元的销售目标测算，中国奥园完成年度目标约66%，远远低于75%的时序进度。
而在10月，中国奥园的销售额101亿元，较9月109.5亿元的销售额环比有所下降。
按照目前销售进度来看，中国奥园今年完成全年度销售目标，几乎没有可能。
此外，从盈利方面来看，2019年-今年上半年，中国奥园的毛利率分别为29.77%、29.32%、25.01%，净利率分别为11.82%、10.03%、8.71%，呈持续减弱的趋势。
销售和盈利表现不佳，再叠加再融资渠道收紧，使得中国奥园在面对巨额到期债务时，压力陡增。
据惠誉预计，到2022年底，中国奥园有88亿元的公开资本市场债务到期或可回售，包括2022年1月到期的6.88亿美元高级票据和2022年6月可回售的2亿美元高级票据。此外，中国奥园还有2.5亿美元的债券，15亿元的债券将于2022年9月到期。
如此规模庞大的债务集中到期，中国奥园必须用真金白银偿还，不然将面临违约风险。
于是，中国奥园想到了出售旗下物管公司——奥园健康。
对于奥园健康的未来，中国奥园上上下下其实都是非常看好的。毕竟，物管企业以轻资产、充实的现金流等优势，被视为房地产行业的未来。
奥园健康总裁郑炜本就曾计划，下半年加快进行加大第三方外拓，物管业务外拓目标500万平方米，预计2021年业绩增长至少50%。
然而，时隔数月，中国奥园就要出售奥园健康“断臂自救”了。
正如万物云CEO朱保全所说，“头两年物业成了香饽饽，现在地产不行，就把‘未来’给卖了”。
如今，中国奥园也走到了这一步。
大股东担心利益受损，物管资产或卖不出好价格
正当中国奥园积极兜售奥园健康，以期尽快回笼资金，缓解流动性压力之时，奥园健康的第二大单一股东——无极资本及其实控人钱涛，却担心自己的利益受到损害。
资料显示，无极资本由钱涛于2019年成立，是一家投资管理公司。
近一年时间内，无极资本一直在对奥园健康进行增持。就在10月，因受母公司中国奥园的“牵连”，奥园健康股价也经历了急速下跌，无极资本在此期间也是多次增持。
如今，无极资本已持有奥园健康普通股本的6%以上。
无极资本坚持看好奥园健康也是有原因的，数据显示，2020年奥园健康总营收约14.08亿元，同比上升56.3%；毛利约4.81亿元，同比增长42.8%，毛利率约34.2%；净利润为约2.53亿元，同比增长55.1%。
今年上半年，奥园健康实现营收10.03亿元，同比增长83%；毛利3.47亿元，同比增长57.2%；净利润为约1.86亿元，同比增长五成以上。
由此看来，奥园健康的业绩一直保持稳定增长。
如今，中国奥园要将奥园健康这个香饽饽出售了，对于大股东无极资本而言，或有不适。
为此，无极资本致信奥园健康董事会，希望管理层能够仔细考虑估值问题，同时“希望奥园健康将出售整间企业，而不是其（部分）资产。”
简言之，无极资本就是要求奥园健康能卖个好价格，以此来保护自己的投资利益。
据悉，中国奥园“希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权，然后再完成全部股权交易”，报价是30亿元。
这个报价，与近期物管行业收并购10倍-14倍的平均市盈率基本一致。
无极资本方面也表示，“如奥园健康是以公司整体出售，交易市盈率最少应有10倍，每股价值应达6.5港元以上”。
由此看来，无极资本与中国奥园的基本诉求是一致的。
但是，值得注意的是，中国奥园可以标价30亿元，可问题在于潜在的收购方会不会买账。
当前的中国奥园急需出售奥园健康股份来回笼资金，虽说物管资产是香饽饽，其他大型物管企业也都想借收购来迅速扩大规模。可在当下，市场并不缺这样的资产，收购方很可能会进行压价。
中国奥园不能等，毕竟流动性确实紧张。交易一旦拖延下去，很可能会影响到后期的到期债务兑付。如此看来，中国奥园折价出手也是大概率事件。
而届时，无极资本会否从中作梗，我们将持续关注。
