近来，不少房企先后选择延迟发布年报，导致进入房企年报“难产期”。
然而，新城控股并未受此影响，并于近日披露了2021年年度报表。
不过，新城控股此份年报显得有些差强人意，数据显示，去年新城控股合同销售金额2337.5亿元，同比下降6.85%，销售目标达成率89.91%；实现营业收入1682亿元，同比增长15.64%，增速创近六年新低。
不仅如此，其归母净利润增速也实现了近六年来的首次下滑，使新城控股陷入增收不增利及净利率、毛利率等一众盈利能力指标下滑的困境。
与此同时，“绿档”新城控股在2021年出现了资金紧张，其现金难以覆盖短债及应付账款、其他应付款，由此看来，安全渡过2021年行业寒冬的新城控股在2022年压力不小。
毛利率下降 增收不增利
近日，新城控股发布了2021年年报。
年报显示，2021年新城控股实现合同销售金额2337.75亿元，同比下降6.85%；实现销售面积2354.73万平方米，同比增长0.25%。
以其2021年制定的2600亿元销售目标来推算，新城控股销售目标达成率仅为89.91%，为自2013年以来首个未达成目标的年份。
受此影响，2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，成为近6年来营业收入的最低增速。
与此同时，新城控股也陷入了增收不增利的境地，数据显示，2021年新城控股实现净利润137.6亿元，同比下降16.43%；实现归母净利润125.98亿元，同比减少17.42%，为近6年来的首次下滑。
对此，不少机构认为毛利率的下滑是导致其增收不增利的主要原因之一。数据显示，2021年新城控股毛利率20.45%，同比减少3.05个百分点，虽然2021年新城控股商业收入有所提升，但据年报显示，目前新城控股超9成的收入仍来源于房地产开发，而2021年其房地产开发毛利率大幅下降从2020年同期的21.74%减少4.06个百分点至17.68%。
浙商证券认为，新城控股毛利率下降主要：由于历史高价地结转叠加限价政策影响。
也就是说，新城控股此前为扩张规模高价拿的地，在2021年结转时拉低了其毛利率。
此外，据推算2021年新城控股销售均价为0.9928万元/平方米，同比下降了7.08%，销售均价的下降也一定影响了新城控股毛利率，从而成为业绩增收不增利的原因之一。
去化困难 大幅计提资产减值准备
据浙商证券研报显示，造成新城控股增收不增利的另一原因是其大幅计提资产减值准备。
公告显示，2021年新城控股计提各类资产减值准备54.04亿元，其中计提坏账准备5.54亿元，计提存货跌价准备48.51亿元，本次计提资产减值准备对2021年归母净利润的影响为34.40亿元。
所谓存货跌价准备即存货的可变现净值低于原成本，而对降低部分所作的一种稳健处理。也就是说，由于种种原因目前存货的价值低于原成本，而低于原成本的部分则会计入存货跌价准备。
据大公房产报道，柏文喜认为，当企业出现存货跌价计提，一般代表了他们的项目在某些城市存在着跌价风险，同时也表明了企业可能存在去化困难的问题。
年报显示，截至2021年末新城控股一、二线城市土储约占总土储的37%，长三角区域三、四线城市约占总土储的30%，而在其2021年2337.75亿元销售额的分布中，一、二线城市的销售额比重达44%，长三角区域三、四线城市比重低于一、二线城市，为37%。
据克而瑞数据此前研报显示，2021年全年整体去化周期自下半年以来加速上行，核心一二线城市去化周期稳中有降，而三四线库存积压现象较为明显，去化周期达19.34个月，显著高于百城平均，去化风险浮出水面。
综上所述，新城控股布局与此现状背道而驰，其第二大重仓区域的三四线城市给新城控股造成了销售压力。
为了去化，在业绩说明召开会上，王晓松表示，“公司从10 月开始对去化承压的项目或首付比例较高的客户给与一定折扣促销……”，并表示“2022 年 1 月起，公司综合考虑去化率和利润率，开始将折扣力度逐渐收回。”
所谓“鱼和熊掌不可兼得”，据克而瑞数据显示，2022年三四线城市的去化周期仍在上升，也就是说在折扣力度逐渐收回的情况下，新城控股仍将面临销售压力。
明股实债 短期偿债压力大
实际上，在面临销售压力的同时，新城控股也在面临着偿债的压力。
数据显示，2021年新城控股流动负债3640亿元，同比减少3.61%。
其中短期借款5.589亿元，同比增长24.28%；应付票据66.82亿元，同比减少1.53%；一年内到期的非流动负债293.5亿元，同比增长44.69%，三者累计365.91亿元。
财报显示，截至2021年12月31日，新城控股货币资金552.26亿元，剔除受限资金90.18亿元后，其现金及现金等价物为462.08亿元，尚能完全覆盖上述债务。
而在三道红线方面，新城控股表现也颇为优秀，截至2021年末，剔除预收账款后的资产负债率为69.95%、净负债率为48.12%，现金短债比为1.07，公司全部指标均达绿档要求。
但值得一提的是，截至2021年12月31日，新城控股存有523.5亿元的应付账款和476.2亿元的其他应付款，这些虽然不计入短期借款，但如若到期偿还不了，也会对新城控股造成影响，由此可见新城控股在短期债务方面的压力较大。
此外，新城控股表外负债也是一直以来为人“诟病”的话题，截至2021年末，新城控股少数股东权益378.1亿元，在总权益中的比重为38.93%，但其2021年仅得到137.6亿元净利润中8.44%的利润。
所掌握的权益与所得到的利润相差甚远，因此新城控股存有“明股实债”的嫌疑。
业绩会上王晓松说“安全活下去是第一要务”，而活下去的前提是新城控股要面临多方面的压力。
