前不久，宝龙地产在距离披露年报仅4天时间时更换了核数师，并表示将延迟发布年报。
而在近日，宝龙地产赶在3月底披露了2021年未经审计的业绩报表，除销售额及营业收入实现同比增长以外，其毛利、归母净利润甚至现金及现金等价物及受限制现金也出现不同程度的减少，以致于难以覆盖其短期借款及一年内到期的美元债，导致其短债压力增大。
值得一提的是，在宝龙地产表示更换核数师及延迟发布年报后，穆迪和标普分别将宝龙地产评级下调，彼时穆迪表示，下调评级反映了穆迪对于宝龙最近更换审计师后融资渠道的削弱和流动性风险增加的担忧。
要知道，去年宝龙地产融资还频频遇阻，加之如今增大的短期偿债压力，宝龙地产似乎逐渐印证了穆迪的担忧。
销售额营收持续增长 归母净利润、毛利逆势下跌
年报显示，2021年宝龙地产实现合约销售1012.27亿元，同比增长24.1%，全年目标达成率为96.4%，在去年一众同样未达标的房企中，宝龙地产此成绩已处于中等偏上水平，并成功踏进千亿俱乐部大门。
而得益于销售额的增长，宝龙地产营业收入也实现了增长，数据显示，2021年宝龙地产实现营业收入399亿元，同比增长12.42%，其中租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入为37.08亿元，同比增长14.6%。
然而，在销售额和营业收入增长的同时，宝龙地产毛利及归母净利润却持续承压，2021年宝龙地产毛利为125.2亿元，同比下降2.32%，毛利率为31.4%，同比下降4.7个百分点，要知道上一次低于32%还是在2014年。
早在2021年宝龙地产中报举行的线上业绩发布会上，宝龙地产许华芳曾表示，“宝龙过去那么多年不拿贵地不借贵钱，保持30%的毛利率还是有信心。”
但彼时宝龙地产毛利率为35.2%，距离30%还颇有些距离，仅过去半年时间，宝龙地产毛利率就骤降3.8个百分点至31.4%。
值得一提的是，2021年宝龙地产销售成本为273.83亿元，同比增长20.74%，增速远高于营业收入的增速，销售成本的快速增长一定程度上压缩了毛利及毛利率空间。
与此同时，宝龙地产净利润也受到影响，2021年宝龙地产归母净利润59.92亿元，同比下降1.66%，受此影响，销售净利率也同比减少6.45个百分点至18.39%，宝龙盈利能力持续承压。
短期偿债压力陡增
盈利能力承压可谓连锁反应，2021年宝龙地产偿债压力陡增。
数据显示，截至2021年12月31日，宝龙地产总负债1826.49亿元，同比增长27.43%，资产负债率74.53%，同比增长1.08个百分点；净负债率76.7%，同比增长2.8个百分点。
与此同时，据报表显示，宝龙地产借款规模达729.58亿元，同比增长约9.6%。
宝龙地产借款包括银行及其他借款、公司债券、短期融资券、商业按揭支持证券、资产支持证券及优先票据，其中一年内到期的借款为220.23亿元。
同期现金及现金等价物约为194.72亿元，同比减少23.41%，难以完全覆盖同期一年内到期的借款，资金缺口将达25.51亿元。
此外，宝龙地产还存有“明股实债”嫌疑，数据显示2021年宝龙地产少数股东权益211.94亿元，在总权益中的比重为34%，但其对应的损益则为17.8%，两者相差甚远的数据说明宝龙地产存在“明股实债”的嫌疑，债务负担较重。
除此之外，在盈利能力下降的同时宝龙地产融资方案还多次被否。
2月22日，宝龙地产旗下上海宝龙实业发展（集团）有限公司20亿元的ABS项目被终止，甚至在去年4月20日时，宝龙地产旗下一笔ABS项目也被终止，给宝龙地产的债务负担增添了一根稻草。
更换核数师 评级遭下调
事实上，2月其ABS项目的终止只是宝龙地产年内的“麻烦”的开始。
3月24日，原定于3月28日披露年报的宝龙地产发布公告表示，原核数师罗兵咸永道会计师事务所已辞任宝龙地产核数师，并且委任开源信德为新任核数师，与此同时表示将延迟发布2021年年报。
宝龙地产称，受疫情影响，管理层及雇员接受隔离及宝龙地产审核向第三方取得若干外部确认出现延误，因为未能与罗兵咸永道就双方接受的时间表达成共识，因此宝龙地产董事会建议罗兵咸永道辞职。
而在罗兵咸永道则表示，在审核宝龙地产年报的过程中，罗兵咸永道取得宝龙地产附属公司两笔存款的银行确认，并且须要宝龙地产管理层进一步厘清及与宝龙地产审核委员会进行讨论；提供所要求的跟进资料以及发出及接受多比银行及其他账款结余的确认因疫情反复影响进度。
对此，市场纷纷传言，可能是没有完成取证工作，审计机构不愿意在年报上签字。
而在更换核数师及延迟发布年报后，标普及穆迪纷纷下调宝龙地产评级，标普认为，推迟发布经审计财报及临时更换审计师，表明宝龙地产的财务透明度和公司治理水平下降，同时标普认为宝龙地产延迟发布年报，其信息透明度下降、再融资压力升高。
与此同时，穆迪也认为，在发布年报之前更换审计师引发了公众对宝龙地产透明度和公司治理的担忧，这可能会使宝龙地产的融资渠道进一步恶化，从而在未来6到12个月资金紧张的环境下，增加其流动性和再融资风险。
穆迪副总裁兼高级分析师CedricLai表示，评级下调的审查反映了宝龙地产融资渠道的不确定性，以及发布及时可信的经审计财报的能力。
标普和穆迪均为宝龙地产再融资方面提出了担忧，如此看来，在如今流动性承压及本就坎坷的融资过程中，宝龙地产压力不小。
