正值房企年报“难产期”，能够按时披露年报的房企显得尤为“可贵”。
近日，港龙中国地产集团有限公司（下称“港龙中国”）发布了2021年度业绩公告，数据显示，2021年港龙中国实现营业收入103.7亿元，同比增长149%；实现净利润11.02亿元，同比增长72%。
不过，2021年港龙中国归母净利润4.81亿元，同比下降49.94%，可谓“增收不增利”。
究其原因，或许是因为2021年港龙中国毛利率同比下降13个百分点及低权益项目结转较高所致。
而除此之外，2021年港龙中国实现合同销售金额300.41亿元，不仅未达成年度销售目标，还同比下降4.1%，销售不畅导致港龙中国流动性紧张，短期偿债压力陡增。
毛利率下降 盈利能力下滑
年报显示，2021年港龙中国实现合同销售金额300.41亿元，同比下降4.1%。
此前港龙中国表示2021年销售目标要增长10%，而其2020年的销售额为313.84亿元，据此推算，2021年销售目标为345亿元，去年港龙中国并未达成销售目标，达成率仅为87.08%。
但规模的收缩并对港龙中国造成影响，数据显示，2021年港龙中国实现营业收入103.7亿元，同比增长149%；实现净利润11.01亿元，同比增长72%，实现毛利24亿元，同比增长58%。
然而，2021年港龙中国实现毛利率23%，要知道上年同期其毛利率为36%，也就是说2021年港龙中国毛利率减少了11个百分点，对此港龙中国表示，毛利率主要受所交付物业相关销售价格、建筑成本及土地影响，而上年的下跌主因为上年内交付的土地成本较高所致。
事实上，由于近年来的不断扩张，2020年港龙中国毛利率就大幅下跌，由2019年的42.7%减少6.33个百分点至2020年的36.37%，彼时港龙中国也表示毛利率下跌主因为年内交付的土地成本较高。
而由于毛利率的大幅下降压缩了利润表现，从而一定程度导致港龙中国盈利能力的下滑， 2020年港龙中国的销售净利率为15.39%，同比减少了8.37个百分点，2021年更是同比减少4.76个百分点至10.63%，盈利能力进一步承压。
少数股东权益激增 归母净利润大幅下跌近五成
虽然，港龙中国大举扩张，高价拿地使其盈利能力受到影响。
但其监管方面却表现不凡，据了解，港龙中国2021年现金短债比为2.51，净负债率为25.1%，剔除预收款的资产负债率为64.3%，均低于“三道红线”的监管标准，为“绿档”企业。
而港龙中国“绿档”的关键所在为少数股东权益的激增，港龙中国也表示净负债率及负债与资产比率的下降主要是由于更多项目的交付和非控股权益的出资令总权益增加。
2021年港龙中国少数股东权益为64.63亿元，在总权益中的比重为62.62%，要知道2020年时其少数股东权益的比重还为17.67%，增长如此之快的少数股东权益虽然降低了港龙中国的负债率，但也挤压了其归母净利润的空间。
2020年港龙中国少数股东损益-3.19亿元，2021年其少数股东损益同比大增294.86%至6.21亿元，在总利润中的比重也增加至56.35%，与其所掌握的权益比重相差并不多。
但随之而来的是归母净利润的减少，2020年港龙中国归母净利润9.61亿元，在净利润中的比重为149.69%，而2021年其归母净利润在净利润中的比重则降至43.65%，也就是说4.81亿元，同比减少49.94%。
值得一提的是，2021年港龙中国新增土储权益比例为55%，同比增长4个百分点。
但据克而瑞研报显示，港龙中国归母净利润不足净利润一半，少数股东权益的净利占比高，虽然2021年新增土储权益有所提高，但未来少数股东分享大部分利润的情况仍将持续。
短期偿债压力较大
盈利能力下滑、少数股东激增的同时，港龙中国还面临着偿债的近忧。
据了解，前不久港龙中国对其唯一一笔1.5亿美元，年利率13.5%，并于2021年12月1日到期的美元债发起了要约。
并于2021年11月5日，发行了一笔高级规模为1.58亿元，期限为1年，年利率为13.5的高级无抵押美元票据，用于“借新还旧“，对前述1.5亿美元的美元债进行交换。
虽然要约成功交换，但却并未缓解港龙中国资金的紧张，截至2021年12月31日，港龙中国短期借款规模达27.58亿元，应付账款及应付票据44.616亿元，而同期包含各类受限资金在内的现金仅为69.85亿元。
众所周知，账面上的现金并不完全都是可以灵活使用的，需要剔除一部分受限资金，也就是说截至2021年12月31日港龙中国剔除受限资金后的可用现金不足69亿元，而这69亿元也并不能完全覆盖上述债务。
更不用说港龙中国还有一年内到期的非流动负债了，倘若加上一年内到期的非流动负债，港龙中国的资金缺口将会更大。
而在销售失速、盈利能力下滑的情况下，港龙中国的短债压力将持续增大。
