2022年开年，新城控股交出了一份不甚漂亮的成绩单。数据显示，去年全年新城控股累计实现合同销售金额2337.75亿元，较上年同期下降了近7%。要知道，在去年线上业绩会上，新城控股官宣其2021年销售目标为2600亿元，也就是说2021年新城控股并未完成其制定的销售目标。
除此之外，新城控股2021年度包含商铺、购物中心租金等收入在内的商业运营总收入近87亿元，较上年同期有所增长，这也意味着新城控股商业板块已逐渐进入正轨。而截至2021年12月31日，新城控股持有的已开业吾悦广场为 115个，并且在上年最后一天时，新城控股还曾在安阳市滑县以逾3亿元摘的4宗地块用以建设吾悦广场，可见，新城控股对商业模式的重视。
但新城控股也因此面临着一定的债务压力。
销售未达目标排名下降
2022年1月8日，新城控股公告披露了该司2021年12月及第四季度销售业绩，数据显示，2021年12月新城控股合同销售金额208.09亿元，较上年同期下降32.99%；销售面积约为258.41万平方米，较上年同期下降19.21%；
结合前11个月来看，去年全年新城控股累计实现合同销售金额约2337.75亿元，较上年同期下降6.85%，累计销售面积约为2354.73万平方米，较上年同期有所微增，为0.25%,，这意味着在销售均价方面，较上年有所下降，就此来看存在降价促销的情况。
不仅如此，在去年3月新城控股线上业绩会上，其高管官宣新城控股2021年销售目标为2600亿元，依据2021年度销售业绩来看，2021年新城控股仅完成其销售目标的89.91%。在中指研究院发布的2021年中国房地产企业销售业绩TOP200榜单中，新城控股位列第16位，而2020年新城控股在该榜单中还位列第13位，也就是说，新城控股在销售业绩下滑的同时名次也同样在下滑。
事实上，去年12个月的时间里，仅1月和2月销售金额处于同比增长的状态，剩下的10个月均为同比下降的状态，而与之相反的是商业运营收入在去年4个季度中均较上年同期有所增长，截至去年年末，新城控股商业运营总收入达86.39亿元，而上年同期则为57.21亿元，也就是说2021年新城控股增长了51%。
可即便如此，新城控股合同负债（已交钱，未交房或服务但后期可以确定为收入的款项）也依然为减少的趋势，截至去年9月末，新城控股合同负债2021.87亿元，较上年同期减少了14.9%，显然，受均价下降的影响，未来新城控股收入也将会受到一定影响。
商业运营模式
据悉，新城控股商业运营收入包含商铺、购物中心租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，也就是说，新城控股第二增长曲线已逐渐步入正轨。而商业运营中，最核心的为新城控股旗下品牌吾悦广场，数据显示，截至2021年12月31日，新城控股持有的已开业吾悦广场115个，管理输出的已开业吾悦广场10个，此外，还包含5个已签约尚处于交接过渡期且收入暂不计入新城控股统计范围内的吾悦广场。
数据显示，截至2021年11月25日，新城控股吾悦广场已遍布全国134个城市，而2020年吾悦广场实现营收563.39亿元，在总营收中的占比达38.73%，由此可见，吾悦广场在新城控股全国布局上及收入上贡献颇多。
据环球网房产报道，吾悦广场奉行的是“以售养租”模式，即通过销售住宅和商铺，以获取现金流并平衡购物中心的沉淀成本，且预售之后，住宅、商铺等可售物业的预收款是需要用来支持综合体即吾悦广场的开发建设。
但吾悦广场成本较大，回报周期也较长，据王晓松此前表示，一个吾悦广场购物中心平均成本为7亿元，可售物业覆盖自持部分80%的成本，即约5.6亿元现金流要继续投入到综合体，沉淀成本为1.4亿元。
并且项目的盈利要等到自持购物中心建成，并且培育3到4年后，才能实现单个现金流的回正。
除此之外，吾悦广场在新城控股财报上归入“投资性房地产”，并且以公允变动损益体现在利润表上，简而言之，在权益法的核算基础上，吾悦广场的价值每年需要市价来调整，也就是说房子值钱了，新城控股公允变动损益增长，利润自然也就有所提升。
但这意味着，此部分利润的增长并不是吾悦广场经营所得，其主要依仗市场的变化，倘若，未来市场难以向好，新城控股也将会受到较大影响。
存表外负债
虽然，吾悦广场帮助新城控股布局全国，但新城控股却也因此背负较高负债。据了解，去年上半年新城控股新增土地总建面积1832万平方米，其中48%为综合地块，可见新城控股在吾悦广场商业模式上的重视，如上文所述就连去年最后一天都奔走在吾悦广场摘地之路上。
可在诸多因素影响下，去年前半年在报表口径下，新城控股剔除预收款后的资产负债率为76%，净负债率为56.6%，现金短债比1.53，均处于“三道红线”监管标准的黄档范围。
除此之外，新城控股或将存有表外负债，截至去年9月末，新城控股少数股东权益387.09亿元，在所有者权益中的占比为42.54%，但去年前三季度新城控股少数股东仅收到12.93%的净利润，掌握的资产与收到的回报相差甚远，这也说明新城控股存有“明股实债”嫌疑。
不仅如此，新城控股近年来长期股权投资逐年增长，截至去年6月末其长期股权投资已达252亿元，同比增长16.84%，较2021年初增长了12.85%，在总资产中的比重也由2021年初的4.15%增长至4.4%，而据21世纪此前报道，长期股权投资是房企在联合营企业的股权投资，对外担保金额则可以视为房企在联合营企业层面需按权益比例承担的负债，数据显示，截至去年6月末新城控股对外担保余额718.49亿元，担保总额占净资产的比重为96%。
尽管并未披露对联合营公司的担保余额，但2020年末新城控股对联合营企业的担保余额就颇高，并且联合营企业的对外担保余额/长期股权投资的比例达60.94%。此外，就去年上半年超过担保总额在净资产中的比重超过50%来看，新城控股也或将存在一定的隐形债务。
而上述诸多问题存在的情况，吾悦广场能否带领新城控股走出寒冬，氢财经将持续关注。
