近日，禹洲集团发布2020年度业绩报告。
财报显示，2020年禹洲集团实现销售额1049.7亿元，增速为39.7%，其合约销售额创历史新高，首次跨过千亿门槛。
而跨过千亿门槛的背后，却是其业绩出现断崖式下滑。2020年禹洲集团营收遭“腰斩”，净利更是下跌超九成。
同时，还由于为了拿到“千亿俱乐部”的门票，禹洲集团便开始激进拿地的行为，导致其负债承压、融资成本颇高以及存在“明股实债”的嫌疑。
盈利大幅下滑 毛利率逐年走低
2020年，在调控收紧及疫情冲击的背景下,大多数房企都主动调低经营目标,走“提质控速”之路,禹洲集团却不走寻常路,反而“高调”冲击千亿销售额。
财报显示，2020年禹洲集团合约销售总额约1050亿元人民币，同比增约40%。这也意味着禹洲集团成功实现了当初的“诺言”。
风光无两，财报发布当日禹洲集团就在官网上“亮出”海报，庆祝这一历史性时刻，可见禹洲集团的骄傲。
禹洲集团虽然看似交出了一份满意的成绩单，但是业绩出现断崖式下滑也是不争的事实。营收下滑55%至105.35亿元，净利同比下滑94.25%至2.28亿元，归母净利下滑97%至1.17亿元，这也是其五年来首次出现归母净利负增长。
具体来看，物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务四大业务为禹洲集团主要收入来源。2020年其四大业务板块收入均有下降。其中，物业销售、投资物业租金、物业管理和酒店运营的收入分别下降56.66%、14.33%、11.19%和21.10%。
对于归母净利的下滑，禹洲集团解释：“利润下降主要受到两方面因素影响：一是受新冠病毒疫情影响。二是一些国家相关调控措施导致物业项目的售价低价预期。”
事实上，从2018年以来，禹洲集团的经营状况就在不断恶化。财报显示，禹洲集团的净利润增速由2018年的19.2%下滑到2019年的6.5%。
与此同时，自2017年开启“千亿”冲刺后，禹洲集团的毛利率就开始持续走低。
数据显示，2016年至2019年，禹洲集团的毛利率依次为36.27%、35.4%、30.72%和26.21%。进入2020年后，该集团毛利率下滑的趋势进一步加剧，其毛利率又暴跌至4.61%。以此来看，禹洲集团的毛利率连续5年呈现下降趋势，可见其盈利能力堪忧。
氢财经注意到，禹洲集团毛利率的下滑或许与高溢价拿地有关。
拿地总金额高企 多地块溢价率高
为了拿到“千亿俱乐部”的门票，禹洲集团从2017年开始向全国进军拿地。
禹洲集团新增建面呈显著增长趋势，2017年土地储备总可供销售建筑面积约1184万平方米，2018年增加到1738万平方米，2019年达到2012万平方米，2020年达到2310万平方米。
兴业证券于研报中同样指出，2015年以来，禹洲集团的拿地支出业内居高。2015年至2019年间，禹洲集团新增土地金额占销售金额比例基本保持在50%以上的水平。2020年上半年，禹洲集团的拿地金额占销售金额比例已超过70%，高于行业平均水平。
禹洲集团这几年在拿地扩张上表现较为激进，因此不乏出现高溢价拿地的现象。
具体来看，2017年拍下镇江句容地块，土地溢价率429%；2018年取得亳州涡阳地块，溢价115%；2019年拿下都城东地块，溢价率134%，打破了当时成都土拍的成交单价记录；2020年摘得的武汉经开区地块，以溢价率86%，刷新了区域单价记录。
有业内人士指出，禹洲集团连续多年在拿地扩张上表现较为激进，高溢价拿地频现，土地成本过高使得盈利空间被压缩。在龙头房企减速发展的当下，禹洲等中小房企激进拿地主要是出于对规模扩张的渴求。但在“三道红线”新规的背景下，这一策略已不合时宜。
事实也正是如此，随着未来房住不炒政策压力，对房价的调控会持续推行，而禹洲集团的新增地块大部分是高溢价拿地，其利润空间并不多。
据了解，2017年，禹洲集团权益新增土地成本为149.6亿元，到2020年拿地成本则翻了一倍，约300亿元。
公开资料显示，2018年禹洲集团新增建筑面积均价为每平方米5000元，2020年新增建筑面积约284.74万平方米，平均楼面价为每平方米11852元，增长高达137%。不过2020年禹洲集团的每平米销售单价约为16756元/平方米，与2018年的15125元，仅增长10.8%。
负债不断承压，表外负债之谜
在规模快速扩张的同时，禹洲集团的负债层面也在同步大增。
受大量拿地等方面的影响，禹洲集团的负债总额不断攀升。数据显示，2017年至2020年，禹洲集团的负债总额依次为624.62亿、936.33亿、1177.08亿和1438.95亿。
同时，禹洲集团有息负债也逐年增高。2017年,禹洲集团的有息负债从275.67亿元增长至2020年的639亿元,仅4年时间就扩大了近3倍。其中2017年至2020年，其利息支出分别为17亿元、30.5亿元、43.38亿元和51.70亿元，4年翻了三倍。
随着有息负债逐年增高，禹洲集团融资也面临成本成倍增长的窘境。整个2020年，禹洲集团的平均融资成本为7.19%，虽然对比2020年中期水平下降0.03个百分点，但在目前房地产行业，7.19%的融资成本仍属于较高水平。
此外，禹洲集团或许存在“明股实债”的操作。
近几年禹洲集团少数股东权益占比一直保持高位。数据显示，禹洲集团少数股东权益从2018年的19.44亿元增长至2020年的96.73亿，占净资产总额的28.2%。此外，禹洲集团其他应付合营联营公司的应收款在净资产的占比也较高。2017年至2019年，禹洲集团其他应付合联营公司应收款项占净资产比例依次为64.8%、38.5%、和46%。
一般来说，常用少数股东权益/净资产、其他应收款/净资产如果二者长期差别过大，说明房企可能存在较大体量的合作开发，容易产生“明股实债”的问题。
与此同时，从2017年开始，禹洲集团就维持19亿左右的永续债规模。如果将这一部分计入禹洲集团的负债中，将大幅推高其目前公布的负债率。
截至2020年12月31日，禹洲集团净负债比率为85.80%，同比上升15.63个百分点；现金短债比约1.24，同比减少0.62倍；剔除预收款后的资产负债率为77.9%，同比下降约1.2个百分点。
按“三道红线”要求，禹洲集团净负债低于100%与现金短债比大于1，两项均处以达标状态，但剔除预收款后的资产负债率仍高于国家要求70%的标准，踩中一道监管红线，属于“黄档”房企。
面对较弱的盈利能力、颇高的融资成本以及高筑的负债规模、隐藏着的表外负债，当监管力度愈发严格，禹洲集团手里还有多少“底牌”可以打？
