近日，华南城将第一亚太物业50%的股权，卖给了公司最大股东特区建发。
之所以要出售物业资产，主要源于华南城持续下滑的业绩，以及资金流动性紧张。
自去年年末引入特区建发战投以来，华南城已经获得约19亿港元的股权认购对价，并通过多次出售物流项目，回收资金逾20亿元人民币。
只不过，这些钱在207.5亿港元的短期借款面前，只能算是杯水车薪。
好在，据华南城介绍，特区建发已向其出具了未来十二个月内的运营支持函，将合理地努力提供支持，满足公司在没有重大缩减业务的前提下履行到期负债的需求。
背靠“大树”，华南城颇具底气。
12.57亿，大股东特区建发再度出手
7月18日，华南城发布公告称，7月15日，第一亚太集团有限公司（以下简称第一亚太物业）、深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称特区建发）与华南城订立股权转让协议。
据悉，第一亚太物业为华南城间接全资附属公司。根据协议，华南城拟向特区建发出售第一亚太物业50%的股权，代价约12.57亿元。
值得一提的是，买方特区建发，现持有华南城已发行股份约29.28%。
2021年的最后一天，华南城宣布，向特区建发配发33.5亿股，占扩股后已发行股本的约29.28%。2022年5月16日，股份认购事项完成，特区建发在支付了约19亿港元的对价后，正式成为华南城的单一最大股东。
也就是说，这笔交易构成关联交易。
进入2022年，房地产行业面临着融资渠道收窄、销售下行的双重压力，各家房企都在为流动性的难题发愁。
而出售旗下物业资产成了不少房企的首选。毕竟，物业公司属于轻资产，又能不断生成现金流，属于不错的交易标的。
但是，一些房企出售物业资产，或者面临没有接盘方，亦或者遭遇严重的压价，总之并不像想象中那般顺利。
而华南城此次转让第一亚太物业股权，称得上是一笔不错的买卖。
就交易价格来看，第一亚太物业100%股权于2021年9月30日的评估价值约为27.66亿元，该金额根据独立估值师进行的估值得出；及目标集团于2021年9月30日的保留利润约2.53亿元（准备分派予卖方）后经公平磋商厘定。
也就是说，此次交易价格相当公平。
同时，在此次交易中，交易各方确认了认沽期权和认购期权。反正都是一家人，后续的行动，肯定以符合各方最大化利益为基础。
业绩下滑、短债压顶，华南城忙自救
对于这笔交易，华南城称，拟将出售事项所得款项净额用作强化该集团一般营运资金。
值得一提的是，就在不久之前，华南城公布了一份非常糟糕的2022财年报告。
数据显示，2022财年，华南城的营业收入约为103亿港元，较上年同期下降8.82%。而在归属母公司净利润，华南城仅录得7.60亿港元，同比下降幅度达到了68.53%。
影响因素有几个，例如：由于已售物业的平均销售单价下降，华南城的毛利率由2021年财年的43.7%下降到了29.3%，导致毛利下跌38.8%至约30亿港元；投资物业的公平值收益下跌同样影响巨大，该数据由2021财年的约10.5亿港元下降至约1.5亿港元。
业绩大幅下滑的同时，华南城的流动性同样承受着巨大的压力。
财报显示，华南城总资产为1243.87亿港元，总负债792.97亿港元，资产负债率64%。
虽然资产负债率不算高，但是华南城的负债结构颇为不合理。数据显示，
华南城主要以流动负债为主，占总债务的67%。
截至同报告期，华南城流动负债有530.06亿港元，主要为短期借款，其一年内到期的短期借款有207.5亿港元。
而在同一报告期，华南城账面上的现金及现金等价物只有46.81亿港元，远不足以覆盖207.5亿港元的短期借款。
要知道，这还是没有算上应付票据、以及一年内到期的非流动性负债。由此可见，华南城的短期偿债压力非常之大。
重压之下，华南城不得不选择出售资产回血。
2022财年，华南城已经出售了乾龙物流的西安、郑州和合肥项目，回笼资金20亿元，
据了解，华南城在新财年也计划出售若干物业项目的权益。
而华南城此次转让第一亚太物业50%的股权，也正是积极自救的一部分。
虽背靠国资“大树”，华南城偿债之路并非坦途
不过，对于华南城规模庞大的短债而言，上述资金只能称得上是杯水车薪。
对此，惠誉第一时间向华南城“发难”。
7月14日，惠誉确认了华南城控股有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B-”，展望“负面”。惠誉还确认了其高级无抵押评级为“B-”，回收率评级“RR4”。
负面展望，反映出华南城销售疲弱，流动性紧张，且缺乏足够资金偿还2023年上半年到期离岸债券的局面。
根据惠誉的观点，华南城很可能会主要使用股票交易和资产处置的收益来偿还2022年下半年到期的离岸债券。
值得一提的是，就在同一时间，惠誉出于商业原因选择撤销华南城的评级。
或许，惠誉并不看好华南城的偿债前景。
但是，华南城确实一直在行动，尤其是在特区建发成为其第一大股东后，华南城先是从特区建发获得了约19亿港元的股权认购对价，此次通过出售第一亚太物业50%的股权，再次获得12.57亿元现金。
事实上，得益于特区建发的国企信用背书，华南城已经从银行获取了233.5亿港元的可用银行授信额度，并表示还在积极与多间金融机构磋商，希望以合理成本获得新贷款。
而在本次财报中，华南城称，特区建发已向其出具了未来十二个月内的运营支持函，将合理地努力提供支持，满足公司在没有重大缩减业务的前提下履行到期负债的需求。
有了特区建发这棵“大树”，华南城认为自己有足够的能力，来偿付未来一年的到期债务。
只不过，就在今年1月底，华南城公告称，已经完成对2022年2月到期的11.5%优先票据及6月到期的10.875%优先票据的展期。
由此看来，即便背靠“大树”，华南城的偿债之路也并非坦途。
