近日，融创披露2020年业绩报告。数据显示，2020年融创实现合同销售金额5753亿元，行业排名稳居第四。
强劲的销售力使融创交出了一份颇为好看的财务报表：2020年融创实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。
但相较于融创的亮眼业绩报告，更为各方所关注的，还是融创对地产行业调控“三道红线”的有效把控。
融创“降档”
所谓“三道红线”，是指剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。国家监管部门据此，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档管理。
这“三道红线”无疑给房地产企业的发展定下了硬性考核指标。而对于这“三道红线”，孙宏斌在发布会上表达自己的观点：“对于我们来说，三条红线以后就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢。在两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加了，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。”
孙宏斌的字里行间，透露着融创对于国家地产调控的热烈支持和积极配合。
果不其然，根据此次2020年财务报告显示，融创的三项资本结构指标实现显著改善：截至2020年末，融创剔除预收款项后的资产负债率降至78%；净负债率下降同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，同比提升约0.51。
按照“三道红线”标准，融创仅剔除预收款后的资产负债率略高于标准，其余两项均已达标。综上考量，融创“三道红线”已降至黄档，“降杠杆”取得超预期成果。
要知道，2019年融创一度处于三线全踩“红档”。到2020年中期，融创剔除预收款后的资产负债率仍为82%，净负债率更是高达149%，现金短债比仅为0.47，仍然全未达标。
而在短短的半年时间里，融创三项资本结构指标取得全面改善。
巧计频出
在2020年3月份的业绩会上，孙宏斌直言2020年的三大任务：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。
简单概括就是：少花钱，增加现金。
这成为了融创2020年“三道红线”迅速回踩黄档的关键。
首先，在控制有息负债规模方面，截至2020年末，融创有息负债总额较年初下降188.4亿元，收效明显。
在调节有息负债结构方面，融创在2020年内通过发行1年以上的信用债、海外债等动作，置换短期到期债务。截至2020年末，融创中国长债短债比值已由2019年末的1.38提升至2.31，随着一年以上有息债务的占比明显提升，短债比也随之提升至安全线以内。
对于长期债置换短期债这招，即使进入了2021年，融创对此也乐此不疲。公告显示，2021年1月，融创在新加坡证券交易所发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据及2026年到期的5亿美元6.5%优先票据；2021年2月，融创中国公告完成全部赎回于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据；2021年3月2日，融创额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据（实际利率为5.85%）以及2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据（实际利率为6.3%）。
其次，在处置资产回收现金方面，习惯了“买买买”的孙宏斌也不得不忍痛割爱。2020年，融创卖掉了几家酒店、处置了几家物业。按孙宏斌的判断，当下城市分化严重，部分城市风险较大，为平衡风险，融创会坚决卖资产，酒店、乐园都是待售商品，只要有人愿意接手，“稍微打个折卖也行”。除了固定资产之外，融创还多次抛售金科股权，套现68.35亿。在处置非核心资产上，孙宏斌动作果断，为融创回收了不少现金。
再次，2020年融创多元化拿地，并在公开市场审慎拿地。2020年，融创拿地金额695亿元，同比骤降55%；新增土储5877万平方米，同比大减74.2%；新增货值约7261亿元，同比大降47%。而在土地获取方面，通过公开市场方式获得的土储货值仅占36%，剩余的土储是通过收并购等方式获得。此举大大减少了融创的现金流出。
最后，融创还有“意外之喜”，集团将物业分拆上市，补充了集团的现金流和增加所有者权益。2020年融创中国拆分物业上市，募集资金超90亿港元，不仅增加了资金，也增加了所有者权益。而所有者权益增加意味着净负债率分母扩大，将有助于降低净负债率指标。
真实操作再加上财务技巧，融创得到了想要的结果。
难题待解
虽然融创三项资本结构指标持续改善，但面前的难题仍然不少。
首次，融创负债总额持续增加。截至2020年末，融创中国负债总额9305亿元，同比增加约9.9%，持续走高。
其次，虽然“三道红线”回踩黄档，但融创仍然剩下一道红线，即剔除预收款后资产负债率要降至70%以下，目前该指标为78.3%。
考虑到融创2020年的借贷总额约3034亿元，负债端的压力不小。而对融创而言，利润增加需要一个过程，最后一条红线会也是难度最大的一道关卡。
另外，融创审慎拿地虽然减少了现金流出，但“急刹车”也对融创的业绩产生影响。
2020年，融创拿地金额695亿元，拿地面积1304万平米，在行业内分别排第15和第8位，创下历史新低。这与融创在行业排名第四的地位严重不符。
果然，据最新数据显示，在2021年1-2月中国房地产企业销售业绩TOP100榜单上，融创行业第四的位置被保利地产超越，下降至行业第5。
相较于传统的地产三强，融创2021年前两个月的业绩更是分别落后于碧桂园、万科、恒大达533.8亿元、482.1亿元与199.3亿元。
或许是受此消息刺激，今年2月，融创在公开市场拿地的成交额将近180亿元，远高于去年同期。
对此情况，孙宏斌也表示称：“现在公司千亿现金在手，很有底气。但今年的发展节奏还需再平衡。”
除此之外，被孙宏斌寄予厚望的文化和文旅产业、物业管理业务，虽然在市场上声势浩大，不过从目前来看，融创绝大多数收入还是来自销售住宅及商业物业业务。
占集团总资产14%左右的融创文旅产业，截至2020年12月31日其运营收入为38.8亿元，仅占集团收入的1.7%。这与其1250亿总体量形成了天壤之别。
而对于融创服务，孙宏斌所擅长的“买买买”再次大显身手。在收购开元物业、成都环球世纪物业等产业后，融创服务市值飙升。截至3月15日，净资产仅有3.71亿港元的融创服务市值已接近700亿港元，PE高达94倍。
虽然难题不少，但看上去，融创正行驶在正确的方向上。孙宏斌如何解决难题，我们还得静观其变。
