历经两年之久，建发物业管理集团有限公司（下称“建发物业”）再次“回归”建发国际投资集团有限公司（下称“建发国际”）。
日前，建发国际披露公告表示已完成此前向益能国际有限公司（下称“益能”）收购的建发物业股份事项，并表示建发物业将成为建发国际的附属公司，其财务业绩也将并入建发国际财务报表内。
这意味着，建发物业再次成为建发国际子公司，并为建发国际财务报表“添砖加瓦”。
要知道，建发国际在近年为规模狂奔之际，其盈利能力大幅下滑、负债指标“岌岌可危”，建发物业的入表将有效缓解建发国际此困境。
只是，这种方式又能缓解几时呢？
“配股抵债”、并表建发物业
5月23日，建发国际发布公告表示已完成对建发物业的收购，并表示此后建发物业将成为其子公司，同时业绩也将并入建发国际财务报表内。
据了解，建发物业未登陆资本市场前就是建发国际子公司，在当时分拆上市时，同为国企建发系的益能越过建发国际直接持股，成为建发物业的控股股东，至此建发物业由建发国际子公司升格为兄弟公司。
而此次建发国际从益能手里收购了建发物业4.68亿股，占建发物业已发行股份总数的35%左右，收购总价约16.41亿港元，按照其此前披露公告当日3.87港元/股来计算，折让了约9.39%。
但建发国际并未全部使用现金支付，其中11.6亿港元建发国际以为益能配发8000万新股的方式进行支付，而这部分在收购总价中的比重达70%左右，增发完成后益能将持有建发国际已发行股份约62.7%的股份，剩下的约4.81亿港元建发国际则使用了现金支付。
此外，建发国际还与益能订立了投票权委托协议，建发国际可以无限期行使益能直接持有的2.14亿元，占建发物业已发行全部股份约16%投票的股份。
也就是说，建发国际仅用4.81亿港元现金“代价”就再次将建发物业纳入麾下，与此同时还增厚了其自身资本，这个钱花的可不是一般的值。
实际上，建发国际并表建发物业的好处远不止此。
盈利能力低下
作为奉行“高周转、高杠杆”的闽系房企。
2019年之前尤为“低调”的建发国际显得与此格格不入，在闽系房企逐渐踏入千亿阵营后，建发国际一改低调作风，频频现身各大土拍市场，拿下多宗高价地。
就连处于行业寒冬中的2021年，建发国际及其母公司建发房产都未停下拿地脚步，据中指院数据显示，2021年建发国际母公司建发房产首次以601亿元的权益拿地金额冲击行业TOP10，可见建发国际及建发系对规模的执着。
而随着高价地块陆续进入结转期，再加上限价政策，导致近年建发国际毛利率持续下行，2021年建发国际实现毛利率16.35%，同比下降0.82个百分点，2018年至2020年更是呈下降趋势依次为33.26%、25.86%、17.17%。
由于毛利率的下降，近年建发国际整体业绩增长缓慢，2021年实现营业收入534.亿元，同比增长25.03%；毛利87.36亿元，同比增长19.02%；整体净利率7.5%，同比增长1.02个百分点，整体业绩处于缓慢增长的趋势。
而反观建发物业，2021年建发物业实现营业收入15.57亿元，同比增长51.34%；实现毛利3.894亿元，同比增长54.7%；整体毛利率25.01，同比增长0.54个百分点；整体净利率10.34%，同比下降0.05个百分点，整体业绩及盈利能力向好。
由此可见，建发物业的入表会在一定程度上提升建发国际毛利率表现，从而达到美化报表的作用。
或存“明股实债”
另一方面，虽然建发国际贵为国企，融资成本低且方便，但呈现在财务报表中却仍是以负债的方式表现，在三道红线监管下，这些负债显得尤为乍眼。
2020年上半年时，建发国际三道红线踩中两条，但仅用了半年时间建发国际就在2020年末时达到了三道红线的标准，而这其中永续债最功不可没。
2020年12月，建发国际与建发房产订立了可续期借款合同，获得了95亿元的永续债，要知道永续债虽然是债但在财务报表中却归属于权益，也就是说永续债增长增加了资产负债率的分母，从而达到降负债的作用，而建发国际也正是用此方式快速回归“绿档”。
除此之外，建发国际还将少数股东权益的作用发挥到极致，由2018年的45.10亿元急速增长至2021年的366.46亿元，4年间翻了近8倍之多，在总权益中的比重也由2018年同期的42.53%增长至2021年的57.93%。
但同期少数股东分配的利润却与此所掌握的权益比重不匹配，以2021年为例，2021年建发国际实现了净利润40.09亿元，少数股东损益为4.93亿元，据此推算掌握近6成权益的少数股东仅分走了12.3%的利润。
少数股东在近些年为建发股份增加权益降低杠杆却又不收取属于自己的回报，因此建发国际也被质疑存有“明股实债”嫌疑。
而明股实债顾名思义，名义上是股权实际上是债权，与上述永续债有异曲同工之妙，虽然这些方式可以有效达到降杠杆的作用，但一直以来在业内都是为人诟病的方式。
所以，建发国际此次“以股易股”以8000万股抵债将建发物业并入表内，在增发新股增厚资本的同时又将建发物业一部分权益归入其报表内再一次达到增厚资本的目的。
可见这是一桩非常值的“生意”，但对于盈利能力低迷的建发国际来说这并不是长久之计。
