逆势狂奔了一整年的越秀地产即使进入2023年也依然没有停下脚步，并表示2023年拿地预算高达400亿元。
就在4月18日，上海第一批集中供地首日中，越秀地产不仅参与多宗地块的拍卖，甚至还以7.24亿元、成交楼面价67936元/平方米、溢价率7.54%的价格，拿下了位于静安区中兴社区的焦点地块，延续了此前的拿地态势。
而近两年越秀地产的逆势不仅体现在拿地，在销售方面也体现的淋漓尽致，2022年越秀地产全口径实现销售额约1250.3亿元，同比增长8.6%，成为2022年为数不多销售额保持正增长的房企。
然而，越秀地产如此狂奔态势似乎并没有为股东带来较大收益，2018年至2022年，越秀地产营业收入累计增幅为174%，但同期归母净利润增幅却仅为45%。
与此形成鲜明对比的却是节节攀升的少数股东权益及少数股东损益，不禁令人质疑越秀地产如此努力只是为了给少数股东打工？
增收不增利
数据显示，越秀地产2022年实现营业收入724.2亿元，同比增长26.21%；实现毛利148.1亿元，同比增长18.61%；实现归母净利润39.53亿元，同比增长10.15%。
尽管，同期越秀地产毛利率同比下降1.3个百分点至20.45%；净利率同比下降0.71个百分点至8.48%，但如此成绩单在行业中依然处于较高水平。
而纵观越秀地产以往多年的表现，其营业收入增长始终保持较高的态势，例如2018年至2022年，越秀地产营业收入从264.3亿元增长至724.2亿元，短短5年间，累计增幅就已高达174%。
净利润表现稍显弱势，从30.39亿元增长至61.37亿元，增幅仅为102%，但归母净利润表现则更显弱势，从27.28亿元增长至39.53亿元，增幅仅为45%，甚至在2021年时越秀地产归母净利润增幅竟然为负增长的状态，为-15.51%，较2020年的21.95%增速可谓大幅下跌。
也就是说，结合越秀地产往年财报来看，其营业收入增幅远高于净利润及归母净利润增速，呈现增收不增利的态势。
需要知道的是，在这五年间越秀地产毛利率从31.75%降至20.45%，减少了11.3个百分点，在体现行业环境变化的同时，也一定程度影响了越秀地产的利润表现。
“地产+基金”模式
不过，越秀地产归母净利润的表现却不能完全归结与此。
近年来，越秀地产在拿地方面始终保持着逆势而上的态势，据界面新闻报道，2020年至2022年，越秀地产拿地金额分别为410亿元、444.8亿元及415.8亿元，甚至表示，2023年拿地预算依然高达400亿元，此等拿地预算令一众房企羡煞不已。
而据《商学院》此前报答，越秀地产曾表示“在一些高投入的大项目中，接力资金充裕的国有母公司越秀集团率先投入资本，承担项目前期的投资和风险，越秀地产则在实际成熟期收购股权，有着高灵活度的现金流管理。得益于这种模式，越秀地产才能在激进高价拿地的同时，保持净负债率的相对低水平。”
简而言之，越秀地产前期用少量资金高杠杆拿地，不仅不用承担风险还不会给资产负债表增加负担，而当项目成熟时，越秀地产再通过股权收购并入上市公司，同时提高业绩。
确实，前述提到越秀地产近些年营业收入表现不错，同时在如此拿地之下，其还始终保持着较低的负债率水平，2018年至2022年始终保持在75%左右，甚至其短期借款都没有较大变动，始终在现金及现金等价物的覆盖下，并未出现资金困境。
少数股东权益攀升
然而，此种模式并非全是益处，也会造成越秀地产少数股东权益的攀升。
例如，2018年至2022年，越秀地产少数股东权益分别为90.85亿元、144.68亿元、205.28亿元、281.31亿元及373.63亿元，增速分别为97.36%、59.25%、41.89%、37.03%及32.82%，而2018年至2022年累计增幅为314%。
但同期归母权益却分别为338.27亿元、407.24亿元、437.48亿元、462.36亿元、474.3亿元，同期增速分别为4.45%、20.39%、7.43%、5.69%、2.58%，均低于同期少数股东权益的增速。
因此其在总权益中的比重从2018年的79%降至56%，归母净利润比重的减少，则意味着少数股东权益比重的攀升。
自然，少数股东权益对应的少数股东损益也会随之增长，2018年至2022年，越秀地产少数股东权益分别为3.12亿元、12.47亿元、4.35亿元、16.85亿元、21.84亿元，336.4%、300.23%、-65.12%、287.25%及29.64%，在总权益中的比重从10.27%增长至44.02%。
其相对应的归母净利润也会随之减少，从而造成了当前为外界所诟病的情况，而正因如此，也有声音认为越秀地产目前的销售额、行业排名、净利润、负债率甚至整个财务报表都存有一定的水分。
