2023年对于华侨城来说无疑是至关重要的一年。
在华侨城举行的2022年年报业绩说明会上，华侨城董事、总裁王晓雯表示“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”
索性，华侨城度过了艰难的2022年，对于2023年王晓雯表示“2023年，公司以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向。”
确实，早在去年时华侨城就全面启动了专业化整合工作，其中一个就是将“开发与运营”分离，推动聚焦地产开发销售业务，并通过城市公司组建提升开发效率，甚至在去年华侨城多个项目还进行了降价促销的策略来进行去化。
然而，2022年华侨城销售额却同比下降33%，即使进入2023年也难以言好，年内前两个月华侨城实现销售金额45.5亿元，同比下降13%，远高于中指院TOP100榜单中，同比下滑4.8%的跌幅。
侧面体现出华侨城在去化方面的不畅，同时也为华侨城2023年业绩表现蒙上了一层阴影。
首亏即百亿
华侨城2022年年报将其2022年处境体现的淋漓尽致。
数据显示，2022年华侨城实现营业收入767.7亿元，同比下滑25.17%；实现归母净利润-109.1亿元，同比暴跌387.05%，不仅实现了营业收入及归母净利润的双双下滑，还实现了自1997年上市以来的首次亏损。
对此亏损原因，早在此前业绩预告中，华侨城就表示影响因素为，房地产业务销售下滑、毛利率下滑及投资收益减少等。
据了解，2022年华侨城同比下滑33%，毛利率同比减少3.31个百分点至22.84%，投资收益同比减少503.88%至-24.2亿元，对华侨城业绩产生了负面影响。
不过，这并非主要影响因素，公告中，华侨城表示，截至2022年末，华侨城在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州等城市存货都存在减值迹象，因此计提的存货跌价准备合共约80亿元-105亿元。
而据年报显示，华侨城表示，根据谨慎性原则，预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，预计未来现金流量的限制低于账面价值的存货。
对存货计提了115.11亿元的跌价准备，对长期股权投资、固定资产及其他资产合共计提了11.92亿元的资产减值准备。
也就是说，2022年华侨城共计提了约127亿元的资产减值损失，在同期利润总额中的比重为128.84%，前述投资收益在同期利润总额中的比重为24.49%，二者加起来占据了华侨城当期利润总额超150%的比重，也难怪华侨城会亏损了。
存货高企
之所以能计提如此多的存货跌价准备，归根结底还是华侨城存货处于较高位置。
据了解，华侨城不同于一般的房企，其发展模式主要为：文旅+地产，据相关媒体报道，此种发展模式，主要为利用文旅低价买地，然后通过住宅住宅开发高价卖房，赚差价再来反哺文旅，因此，华侨城毛利率曾一度处于较高的行列，营业收入增速更是节节攀升，但也因此造就了华侨城存货的高企，其存货一度达到了2505亿元。
而据年报显示，截至2022年末，华侨城仅达到可售标准的住宅存货总量就达1960.26亿元，虽然同比减少了20.88%，但在当期总资产中的比重依然高达49.89%。
即使剔除546.67亿元已售但未结转部分造成的合同负债，华侨城待售住宅存货依然超过1400亿元，在当期总资产中的比重依然高达36%。
本来，按照此前的发展模式，华侨城或许还能如此运转下去，但无奈，华侨城遇到了行业下行周期，如此存货对于华侨城来说已不是满满的存粮，而是一颗定时炸弹，按照当前环境来看存货或许仍将对其净利润造成影响。
就连华侨城自己都曾表示，“公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，‘以价换量’成为市场常态，根据可去化的市场价格计算，部分区域存货的可变现净值低于成本。”
积极去化，销售疲乏
不过，也有看法认为，将百亿亏损风险一次性出清，正是张振高的新打算。
据了解，张振高原为保利集团总经理，于2022年3月底出任华侨城集团董事长，次月月底被选为华侨城董事长。
据中国房地产报报道，华侨城A曾表示，张振高对华侨城提出了三点要求，其中房地产被确立为华侨城最大主业，调整动作不小，而降本增效是主要目的，措施包括组建城市公司，形成“总部-事业部-城市公司-项目部”的管理体系，推动产品标准化建设，加快项目开发建设和销售的速度，加速资金回笼等。
而在2022年年报业绩说明会中，华侨城就2023年投资规划表示，华侨城今年投资核心是以收定投，优中选优，将根据市场的情况适时调整投资策略。王晓雯也表示“2023年，以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向。”
换言之，在风险一次性出清后，华侨城全体上下将2023年首要目标定为去库存，促销售。
然而，这对于华侨城来说却并非易事，2023年2月华侨城实现合同销售金额26.3亿元，结合前一个月，华侨城年内前两个月累计实现合同销售金额45.5亿元，同比下滑13%。
而据中指院数据显示，2023年1-2月，TOP100房企销售总额为9841.1亿元，同比下滑4.8%，显然，华侨城下降幅度高于同行平均水平，看来，张振高此步棋走的并不容易。
