近日，金地集团公布了2021年上半年业绩报告。
中报显示，今年上半年，金地集团实现合约销售额同比增长60.22%至1628.3亿元，已完成全年近六成的目标金额，比同期百强房企平均增速的37.8%还要超出22.4个百分点。
然而，喜忧参半。由于销售规模大部分是依靠着“合作开发”所取得的增长，因此这也导致了金地集团多项利润指标同比继续下滑。
此外，在规模追赶之下，金地集团债务规模不断扩大、“明股实债”的嫌疑也愈发受到市场的关注。
利润指标继续下滑，主因系权益销售占比不高
中报显示，今年上半年，金地集团累计实现签约面积753.0万平方米，同比上升55.27%，合约销售金额为1628.3亿元，同比上升60.22%，同时销售单价也同比增长了3.17%。
不过，今年上半年1628.3亿元的销售额，并不是金地集团的真实水平。
据克而瑞披露的2021年1-6月房企销售榜显示，今年上半年，金地集团全口径销售金额为1625亿元，权益金额为1006.8亿元。按此计算，今年上半年金地集团的权益销售比仅为62%，处于行业低位。
或也正由于此，虽然金地集团量价齐升，但却没带来利润的增长。
中报显示，今年上半年，金地集团的销售毛利率仅为17.36%，同比降低19.61个百分点，其中，房地产业务毛利率为14.25%，同比降低25.35个百分点，比2020年行业平均毛利率的26.7%还要低于12.45个百分点。
从地区上来看，金地集团的房地产毛利率全线“崩盘”，其中，今年上半年，作为公司房地产业务重仓区域的华北地区，营业收入同比暴涨1372.09%，但毛利率仅为9.5%，同比降低44.14个百分点；作为公司营收贡献最大的东南区，毛利率仅为7.3%，同比降低28.25个百分点；在其他区域，也均出现毛利率同比降低的情况。
实际上，金地集团房地产业务的毛利率早已呈现逐年持续下滑的状态。财报显示，2018年至2020年，其房地产业务的毛利率分别为43.08%、41.26%和33.56%。
受此数据的影响，金地集团的净利润也随之下滑。中报显示，今年上半年，金地集团实现归母净利润18.25亿元，同比下滑38.79%；扣非净利润18.11亿元，同比下滑14.61%。
债务规模不断扩大，频繁发债“以新换旧”
不过，利润水平的持续走低依旧没有影响到金地集团拿地的势头。
财报显示，2018年至2020年，金地集团的土地总投资额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元，居于行业内前列。
进入2021年后，金地集团拿地的势头更为激进。
中报显示，2021年上半年，金地集团土地总投资额约924亿元，获取土地81宗，新增约1247万平方米的总土地储备，纵观2020年全年1657万平方米的新增土地储备可推算出，其在今年半年时间里拿地的面积就超出去年全年的七成。可见，金地集团对规模扩张的“渴望”。
不过，随着“限房价”、“竞地价”等政策的发布，都预示着房企即使拿到地，其项目的利润空间也会遭遇不同程度的挤压。
与此同时，在今年半年报的业绩会上，金地集团董事长凌克也毫不掩饰地表示，“合作开发依然为公司的发展重点。”
从财务数据上也能看出，金地集团对于合作开发的“偏爱”。中报显示，在今年上半年，新增土储权益比例不足一半为42.58%。截至2021上半年末，金地集团总土地储备约6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米，占比为52.24%，系TOP20阵营里的较低水平。
上文也提到，近年来，金地集团的利润水平就不断下降，若再随着“合作开发”模式不断的扩张，其利润水平很有可能进一步下降。
地产分析师严跃进对此也表示，目前房地产行业处于整合期，各房企都以安全为第一要义，合作开发固然可以分担风险，但过低的权益占比也极大影响房企“创收”能力，通过合作开发来扩大规模也只是“虚胖”。
此外，在规模追赶之下，金地集团的债务规模也逐渐扩大。
财报显示，2018年至2020年，金地集团的总负债分别为2119亿元、2524亿元和3076亿元，呈逐年上升的趋势。截至今年6月末，金地集团总负债规模增至3455亿元，较去年同期增长约18%；有息负债合计为1270.94亿元，而同期的货币资金仅为597.92亿元。由此可见，金地集团面临着不小的偿债压力。
受迫于资金窘境，金地集团采用了“借新还旧”的方式来偿债。据发布的公告显示，今年上半年，金地集团一直通过发债偿还现有债务，而发债的主要目的，便是为了置换旧债。其中包括五期共计80亿元的中期票据，一期8亿元的超短期融资券，以及三笔49.95亿元的公司债。数据显示，截至目前，金地集团海外存续债4只，债券余额89.15亿元，境内存续债31只，债券余额448.16亿元。
绿档之下，或存“明股实债”
虽然负债水平继续上升，但是金地集团的“三道红线”却全部达标，这或许也给了金地集团逆势拿地的勇气。
中报显示，2021年上半年，金地集团净负债率为69.59%，剔除预收款后的资产负债率为69.44%，现金短债比为1.19，“三道红线”全部达标，位列“绿档”之中。
然而，金地集团“三道红线”虽表现优秀，但背后或许存在“明股实债”的嫌疑。
正如上文所提到的，金地集团目前偏爱于“合作开发”，因此近几年公司少数股东权益持续走高。
财报显示，2018年至2020年，金地集团的少数股东权益占比分别为30%、34%和38.9%，呈现逐年上升的趋势。
进入2021年后，今年上半年，金地集团归母净利润为18.25 亿元，其中少数股东损益为10.75亿元，占比高达37%，也就是说，公司接近四成的净利润被少数股东“分走”。
公司收益中的一大部分都流向了少数股东，或许能够证实金地集团以股权投资的名义进行债权投资，通过“明股实债”的方式优化财务报表。这也意味着，金地集团虽为“三道红线”上的“优等生”，但背后或存在“明股实债”，隐匿了真实负债水平。
