近日，招商蛇口公布了业绩快报，其营收大幅增长，但净利润、归母净利润却迎来了“变脸”，延续了增收不增利的局面。
要知道，就在2021年半年报、三季度报中，招商蛇口的业绩表现还是相当亮眼的，尤其是归母净利润，分别增长了365.32%、189.76%。
究其原因，招商蛇口称是因为市场下行导致的毛利率下行和高达43.72亿元的计提减值。
事实上，根本原因还是招商蛇口为了追求规模，频频大手笔拿地，甚至高溢价拿地，拉低了利润水平。
再加上招商蛇口永续债规模巨大，超高融资成本挤压了其利润空间。
由此看来，招商蛇口的业绩“变脸”，也是在预料之中。
投资收益大增，难阻全年利润“变脸”
2月23日，招商蛇口发布业绩快报，2021年公司营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
增收不增利，招商蛇口将主要原因归结于市场下行导致的毛利率下行和高达43.72亿元的计提减值。
招商蛇口表示，公司全年对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，较2020年同期的31.01亿元同比增加40.99%。
受计提减值影响，招商蛇口2021年的归母净利润减少34.56亿元。
值得一提的是，就在2021年半年报、三季度报中，招商蛇口的业绩表现还是相当亮眼的，尤其是归母净利润，分别增长了365.32%、189.76%。
不过，上述归母净利润的亮眼表现，首先要归因于上一年、也就是2020年同期，招商蛇口归母净利润的尴尬表现。
数据显示，2020年上半年，招商蛇口的归母净利润只有9.13亿元，同比下滑了81.35%；前三季度该数据为21.92亿元，同比下滑56.96%。
也就是说，招商蛇口2021年上半年、前三季度的亮眼业绩，主要是建立在上一年同期业绩表现不佳的基础之上。
除此之外，招商蛇口还在2021年前三季度获得了丰厚的投资收益。
半年报显示，去年上半年招商蛇口以旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs成功上市。
受此影响，2021年1-9月，招商蛇口投资收益30.68亿元，同比大涨302.11%。其中REITs产品的上市，为其产生了投资收益19.47亿元以及权益法投资收益同比增加。
然而，就整个2021年来看，招商蛇口的投资收益，还是没能阻挡其利润水平的下滑。
大手笔、高溢价拿地，致毛利率下滑
事实上，招商蛇口增收不增利的局面，主要还是要归因于高价地对于利润空间的挤压。
2021年初，在招商蛇口业绩发布会上，董事总经理蒋铁峰表示，招商蛇口想要在行业内占有一定的江湖地位，必须要实现有质量的增长，因而定下了全年3300亿元的签约销售目标。
由此可见，招商蛇口对于规模的追求有多么迫切。
而为了规模的高速增长，近年来招商蛇口在扩张过程中不顾成本、高价拿地，成为业内知名的“地王收割机”。这些高价地在限价的市场行情下，成为拉低毛利率的根本原因。
即便是进入2021年，招商蛇口的高价拿地热情仍然不减。
比如2月4日，招商蛇口以21.21亿元拿下大连甘井子区的一地块，楼面价达10086元/平方米，溢价率为44%。
2月9日，招商蛇口以总价56.66亿元拿下上海虹口区一地块，楼面价达92647.6元/平方米，溢价率20%，这一楼面单价刷新了上海虹口区的新纪录。
3月31日，招商蛇口以29.5亿拿下盐城城西地块，楼面价11190元/平方米，溢价率80%，成为盐城的新地王。
4月28日，招商蛇口以总价32.5亿元拿下重庆西永279.83亩地，楼面价10460元/平方米，溢价率达到了惊人的130%。
频频大手笔、高溢价拿地，使得业内对于招商蛇口新增项目的盈利能力表示怀疑。
而根据数据显示，2017年中期至2020年中期，招商蛇口主营业务的毛利率分别为25.42%、44.24%、34.98%、23.52%，呈现下滑的趋势。
而在2021年上半年，招商蛇口主营业务的毛利率进一步下滑近3个百分点，只有20.58%。
而根据专家预测，房企未来利润可能将会比2021年下跌更快。因为2021年下半年楼市转淡，市场量价齐跌，此时要消化高价地，必然会造成巨大的业绩压力。
由此可见，招商蛇口利润水平下滑的势头，或将继续延续。
280亿永续债，拉低利润水平
除了高价地带来的毛利率下降之外，永续债对于招商蛇口的利润挤压也不能忽略。
从数据来看，截至2021年前三季度，招商蛇口的负债总额高达5841.92亿元。但是就“三道红线”来看，招商蛇口全部达标。
此外，从负债结构来看，招商蛇口的短债压力也较为轻松。
数据显示，截至去年上半年，招商蛇口的现金及现金等价物有768.56。而同一时期，招商蛇口的短期借款有114.29亿元，应付票据有5739.52万元，一年内到期的非流动负债有315.98亿元。
也就是说，招商蛇口的账面现金完全可以覆盖其短期负债。
之所以有上诉结果，一定程度上要归功于招商蛇口的永续债。
数据显示，自2017年以来，招商蛇口的永续债规模快速膨胀。2017年末到2020年末，其永续债余额分别为40亿、70亿、190亿、204.74亿，一举成为A股上市房企中永续债最多的一家。
而永续债最大的弊端，就是融资成本很高，而且利息率还会跳涨。
在2020年年报中，招商蛇口披露了银行贷款、债券、信托等融资途径的融资成本区间在2.9%-8.06%，综合资金成本为4.7%，但并未显示永续债的融资成本。
不过，可以肯定的是，招商蛇口永续债的融资成本是高于4.7%这个水平。
而根据相关数据，仅 2021 年上半年，招商蛇口就为其永续债支付了近 6 亿元利息，约占同期归母净利润 42.51 亿元的 14.11%。
由此可见，永续债的利息，严重拉低了招商蛇口的利润水平。
值得一提的是，就在2021年下半年，招商蛇口继续大规模发行永续债。截至目前，其永续债规模已经高达280.62 亿元。
可以肯定的是，招商蛇口2021年利润水平的“变脸”，其永续债“功不可没”。
