喊了多年的“千亿”口号终于完成了。
数据显示，2021年全年宝龙地产实现合约销售（连同共同控制实体及联营公司的合约销售额）为1012.27亿元，同比增长24.1%，合约销售总面积约641.05万平方米，同比增长20.3%，自2018年提出“千亿”后，宝龙地产首次跨进千亿规模大门。
但如若按照宝龙地产此前制定的1050亿元的销售目标来看，去年宝龙地产并未达标，仅完成目标的96.40%。
而在首次跨进千亿大门的背后，是宝龙地产大规模扩张后高企的负债及孱弱的盈利能力。
未达销售目标
数据显示，去年12月宝龙地产实现合约销售额（连同共同控制实体及联营公司的合约销售额）81.02亿元，实现合约销售面积54.91万平方米。结合前11个月的销售业绩来看，去年全年宝龙地产实现合约销售总额（连同共同控制实体及联营公司的合约销售额）1012.27亿元，实现合约销售总面积641.05万平方米，分别同比增长24.1%及20.3%。
早在2018年时，宝龙地产总裁许华芳就曾定下“2020年冲击1000亿”的目标，在2020年冲刺未果后，终于于2021年成功踏入千亿销售规模的大门。
但在去年年初召开的2020年业绩会上，许华芳曾表示“宝龙地产2021年目标为1050亿元，增长29%左右”，同时表示“管理层对合约销售金额增长目标1050亿元非常有信心。公司不需要拿任何新的项目就基本接近这个指标了。”
此外，据新京报此前报道，彼时许华芳还称，这几年保持高速增长或坚定长三角特有拿地模式，因为这两个基础因素满足高增长和高利润；强调业务特点、城市区域选择及执行力，这三件事满足了高增长和高利润。未来三年时间非常有信心实现高增长和高利润。
而依据宝龙地产2021年1012.27亿元的合约销售金额来看，2021年宝龙地产并未完成其制定的销售目标。
大举拿地
事实上，宝龙地产为实现扩张的目标，近年来不断加大拿地力度。2018年至2020年分别新增土储面积573.67万平方米、731.61万平方米、940.1万平方米，而进入2021年以来更是持续了延续了此前大举拿地的力度，即便上述许华芳曾表示2021年“公司不需要拿任何新的项目就基本接近这个（1050亿元）的指标了。”但据中指院数据显示宝龙地产在2021年仍在拿地策略上“豪掷”152亿元。
并且随着不断地拿地，2011年至2020年间，宝龙地产新增土储总面积3856.28万平方米，但累计销售仅2033万平方米，净增1800多万平方米的建筑面积。
据一号财经此前报道称，在这10年间，除了2012年、2015年两个年份，宝龙地产新增拿地面积小于当年销售面积之外，其余年份新增拿地面积均大于销售面积，且大大超过当年销售面积。
这说明，此前冲刺“千亿”未果，问题并不在土储规模上，而在其销售层面存在不畅。一号财经此前报道，按照2020年532万平方米的销售面积和10年间累计的1300万平方米（上述净增1800多万平方米建筑面积中不考虑560万平方米的商业自持面积）的可售面积测算，宝龙地产2020年底的去化周期达到了惊人的2.44年。
而去年宝龙地产又“食言”在新增295万平方米的权益拿地面积的基础上，才仅达到“千亿”的目标，可以想象，按照宝龙地产的销售力度及土储增加速度，未来宝龙地产将会面临怎样的状况。
短期债务压力较大
销售不畅除了造成上述情况以外，还造成了宝龙地产现金流方面的问题。据了解，截止去年上半年，宝龙地产经营性活动产生的现金流为-52.97亿元、投资活动产生的现金流为-68.83亿元，仅有融资活动产生的现金流为正数，为93.67亿元。
在多个层面的作用下，截止去年上半年宝龙地产现金及现金等价物仅有225.15万元。而彼时，宝龙地产1年内到期的借款约为206.01亿元，其账面的现金及现金等价物仅能够覆盖1年内到期的借款。
除此之外，宝龙地产短期借款、应付账款和票据方面，累计已达341亿元。不仅如此，氢财经从企业预警通获悉，截止目前，宝龙地产存续美元债达8只，累计金额已达21.98亿美元，其中有7亿美元及10亿港元的债务将于今年到期，也就是说，宝龙地产短期内将面临较大的偿债压力。值得注意的是，其中10亿港元的债务将于2021年1月26日到期。
此外，宝龙地产多次发债遇阻，就在去年1月份时，宝龙地产拟发行上限为25亿元的公司债，但最终发债规模“大打折扣”，仅为10亿元；3月拟发行不超过20亿元的公司债，最终发行规模又“大打折扣”，仅为15亿元；4月其旗下ABS更是被上海证券交易所所终止。
或许基于此，宝龙地产最终选择信托融资渠道，据了解，去年上半年宝龙地产曾先后两次通过信托渠道融资，据企业预警通显示，2021年4月29日，宝龙地产子公司常州宝龙置业通过信托渠道融资4亿元，期限为两年；2021年12月21日，美的置业及宝龙地产旗下宝龙实业联合通过信托融资渠道融资12.7亿元，期限同样为两年，但信托融资相对于其他渠道来说其成本较高，宝龙地产也将付出更高的“代价”。
