近日，宝龙地产旗下多笔美元债频繁异动，引发市场关注。
作为老牌闽系房企，宝龙地产一直怀揣着千亿梦想。为此，近年来宝龙地产大举拿地、蒙眼狂奔，虽然最终于去年突破千亿大关，但也使得其盈利质量下滑，同时债务高企。
而债券异动背后，透露着投资人对于宝龙地产偿债能力的担忧。
或许，宝龙地产的风险在暗流涌动。
短债压力巨大
2月14日，宝龙地产旗下多笔美元债频繁异动，引发市场关注。
事实上，自去年下半年以来，宝龙地产的美元债就频繁异动。
今年1月，宝龙地产的2023年到期美元债更是创下了近2个月内的最大涨幅。
美元债异动，背后披露的是投资人对发行人偿债能力的担忧。
而据相关数据显示，截至目前，宝龙地产共存续8笔美元债，存续规模为24.55亿美元。其中，有4笔合计8亿美元债将于一年内到期。由此可见，宝龙地产的美元债压力着实不小。
然而，这还只是宝龙地产短债的其中一部分。
根据2021年半年报显示，截至去年上半年，宝龙地产账面上的现金及现金等价物有225.15万元。
而在同期，宝龙地产的短期借款规模有206亿元，应付账款及票据有135.8亿元。也就是说，宝龙地产手上的现金，根本无法覆盖短期借款和应付票据这两项。
要知道，截至去年上半年，宝龙地产经营活动现金流净额为-52.97亿元、投资活动现金流净额-68.83亿元，仅融资活动现金流净额为正数，为93.67亿元。
三者相加，去年上半年宝龙地产的现金流减少了28.13亿元。
而从去年下半年以来，房企销售疲软迹象明显，宝龙地产也未能"幸免"，去年未曾完成1050亿元的销售目标。今年1月，宝龙地产实现销售额47亿元，同比下降30.46%。
由此看来，在房地产市场销售继续遇冷的情况下，可以肯定的是，如今的宝龙地产主要还是得靠融资来补充现金流。
但是，值得注意的是，去年以来房企的融资渠道同样收紧。
在此背景之下，宝龙地产发债融资的步伐也频频受挫。即便是成功发债，其融资规模也"大打折扣"。
如此看来，进入2022年，宝龙地产的短债压力或将加剧。
大举拿地、去化不佳
之所以债务高企，还是要归因于宝龙地产的规模野心。
近年来，为了实现规模高速扩张，尽快突破千亿大关，宝龙地产在拿地方面表现的异常活跃。
数据显示，2018年至2020年，宝龙地产分别新增土储面积573.67万平方米、731.61万平方米、940.1万平方米，呈高速增长的态势。
而进入2021年以来，宝龙地产延续了大举拿地的动作。
数据显示，仅在2021年上半年，宝龙地产就新增了19宗地块，其中84.9%位于长三角及大湾区，新进安徽、广东中山、广东佛山等地。
截至2021年上半年，宝龙地产土储面积约为3780万平方米。
要知道，宝龙地产总裁许华芳曾公开表示，"2021年公司不需要拿任何新的项目就基本接近这个（1050亿元）的指标了"。
然而，据中指院数据显示，2021年宝龙地产在拿地方面最终花了152亿元。
虽然频频大手笔花钱、补充土储，但是宝龙地产的销售去化速度，却远不及其拿地速度。
数据显示，2011年至2020年间，宝龙地产新增土储总面积3856.28万平方米，但累计销售仅2033万平方米。
这10年期间，除了2012年、2015年两个年份，宝龙地产新增拿地面积小于当年销售面积之外，其余年份新增拿地面积均大于销售面积。
也就是说，宝龙地产迟迟未能突破千亿规模，根本原因在于其销售去化表现不佳。
大举拿地却不能尽快转化为销量，这势必会造成宝龙地产的债台高筑。
而如今行业整体销售疲软，在这种背景下，宝龙地产或将更加艰难。
利润指标出色有疑点
不过，值得一提的是，宝龙地产的盈利表现却不错。
2021年半年报显示，宝龙地产的净利润为50.77亿元，同比大增45.28%；归母净利润为39.08，同比大增76.06%。
要知道，去年同期，宝龙地产的毛利为72.92亿元，增幅仅为14.61%。
而宝龙地产的净利润、归母净利润大增，主要还是靠"操作"。
半年报显示，2021年上半年，宝龙地产在投资物业"公允价值变动损益"科目这一项上，获得了11.77亿元的收益，相当于两成的净利润。
以公允价值入账，使得宝龙地产不仅可以通过"公允价值变动损益"来增加账面利润，还能够使得公允价值与成本价之差额部分被计入股东权益，净资产规模扩大，负债率也就降低。
也就是说，宝龙地产通过这一招，既增厚了利润，还降低了负债率，一举两得。
而宝龙地产显然是尝到了甜头，就在去年8月，宝龙地产曾公告称，拟分拆宝龙房托基金在港交所主板独立上市，也就是要发行REITs。
这一招也能够取得一举两得的效果，首先能使得宝龙地产快速回笼资金，还能够带来净利润的大幅增长。
去年上半年，招商蛇口的"蛇口产园REIT"成功上市，为其到来了税后收益14.58亿元。
如此看来，宝龙地产的"小心思"还真不少。
而在归母净利润方面，也隐藏着宝龙地产的操作。
去年上半年，宝龙地产归母净利润76.06%的增幅，不仅是靠"公允价值变动损益"，还靠了对少数股东损益的"挤压"。
近年来，宝龙地产的少数股东权益持续增加，去年上半年较2020年底的150.6亿元增加了近30个亿，达到了179.95亿元。
受此影响，去年上半年，宝龙地产的少数股东权益占所有者权益的比例，已经达31%。
而在同一时间，宝龙地产的少数股东损益同比下降7.59%，达11.5亿元，占所有者权益比例为22.65%。
也就是说，宝龙地产靠着"明股实债"，来调整净利润的分配。
由此看来，宝龙地产的各种风险和问题，愈发明显。
