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在华侨城发布的上半年预计业绩中,其净利润大幅骤降,扣非净利润更是由盈转亏。细究原因,是在大环境下行的背景下,华侨城两大业务“地产+文旅”被双杀。

业绩下滑,华侨城今年的拿地频次也直线下降。在其他央企、国企趁机弯道超车时,华侨城却连大本营深圳的三次土拍的名都没报。有市场声音猜测,或许是因华侨城存在资金压力。

在华侨城前几年大力发展文旅的同时,其债务规模也不断攀升,在此情况下,其频频以“借新还旧”的方式来应对债务,且不断的变卖资产。

不过,这样的应对方式虽然能解一时之困,但时间久了,华侨城又该如何应对呢?

 

利润预计大幅下降,“地产+文旅”被双杀

8月10日,华侨城当日的股价跌幅2.10%,收盘价为5.35元/股,距离今年初的最高峰8.45元/股已经下滑了近三分之一。

在上个月14日,华侨城发布了其上半年的业绩预告,报告显示,华侨城上半年净利润约0.89亿—1.33亿元,相比上年同期下降91.63%—94.38%;扣非净利润更是由盈转亏,约亏损2.29亿—1.86亿,同比下降114.88%—118.37%。

可以看出华侨城的业绩下滑程度远超行业平均水平,而受此影响,在公告发布的第二天,华侨城股价跳空低开。

对于利润的骤降,华侨城表示有三点原因,主要为房地产市场持续低迷,公司上半年销售量下降幅度较大,受疫情反复的影响,旅游板块的收入不及预期;受房地产行业毛利整体下滑影响,上半年结转项目毛利率较上年同期下降;部分重要结转区域的项目因疫情缘故延后工期,使得上半年地产结转量不足。

近几年,教培、旅游、房地产三个行业受到的打击最大,而华侨城足足占了两个。

华侨城作为地产+文旅两大业务并行的企业,在两者被“双杀”后,华侨城自然受到的影响甚大。

上半年,华侨城的合同销售面积累计实现128.1万平方米,较上年同期下降42%,合同销售金额272.6亿元,较上年同期下降38%。

行业下行的背景下,可以看出华侨城的地产业务下滑严重。

文旅方面,作为亚洲排名靠前的企业,华侨城拥有强大的商业版图,但同时受到的疫情影响也会因规模而扩大。自疫情暴发后,2020年国内旅游人次同比下滑52.1%,收入同比下滑61.1%。2021年略有回暖,但今年上半年旅游行业因疫情反复再次受挫,国内旅游人次再下降22.2%,收入也同比下滑28.2%。

文旅业受到严重冲击的情况下,国家各级政府也相继出台了帮扶政策助力文旅业的发展,从一定程度上减轻企业的资金及经营负担。在此方面,华侨城表示:“我们也在持续关注政府各项政策并积极申请符合条件的政策优惠。”

两大主力业务接连受挫,只能说华侨城实在太难了。

 

拿地大幅减少,大本营深圳无落子

在业绩承压、多数房企减缓拿地的背景下,华侨城的疯狂拿地行为也开始收敛。

数据显示,华侨城2021年新获取了23个项目,同比2020年减少两个;新增土地面积为258万平方米,比2020年缩减一半。

进入2022年以来,华侨城经过8个月的时间,只公开拿了两块土储。

据悉,其中一块为一季度新增的成都锦绣天府项目,华侨城拥有其60%的权益,权益对价为2.29亿元。

另一块是今年6月份,华侨城携手松湖控股以底价19.9亿元成功拿下的松山湖创意生活城地块。

两块地合计权益对价也不超过25亿元。

仅有的两块新增土地,却都不在华侨城大本营深圳,甚至深圳今年的三次土拍华侨城连名都懒得报。

据悉,华侨城在大本营深圳的纯住宅产品已经很少了,剩下大部分仅为商办物业公寓。

这种情况下,华侨城不仅没有像别的央企国企那样趁机拿地弯道超车,还一反常态直接在今年没有参加深圳土拍。

往前来看,在过去几年里,华侨城对于深圳拿地几乎可以说是“痴迷”的程度。

自其在2016年提出“深耕深圳”战略后,华侨城便在深圳大举拿地扩张。

2017年,华侨城以59.8亿元,历经336次举牌击败万科、中海、碧桂园等巨头拿下深圳龙华区一宗商业地块,其价格相当华侨城2016年90%的利润。

2019年,华侨城通过股权收购、招拍挂等方式在深圳(含深汕合作区)拿下4个项目,华侨城耗资51.2亿元。

如此大手笔在深圳深耕的努力下,华侨城的深圳范围的地产业务收入一度大幅增长,其当时对深圳土拍的火热态度与如今的毫不理会形成了鲜明对比。

有市场声音猜测,华侨城之所以不参加深圳土拍,又大幅减少拿地的原因可能是存在资金压力。

 

债务规模攀升,频“借新还旧”、变卖资产

在华侨城大力发展文旅的同时,其负债规模也急速攀升,从2014年不到630亿元的规模直接攀升至去年末的3592.75亿元,资产负债率增长至75%。

业绩承压,负债攀升的情况下,华侨城频频发债融资,开启“卖卖卖”模式。

7月11日,华侨城A发行了2022年度第四期中期票据,发行金额为20亿元,其中15亿元拟用于偿还公司到期债券,剩余5亿元拟用于偿还公司本部流动资金贷款。

而这,已经是华侨城今年以来发起的第四轮融资了,“借新还旧”也成了其应对债务的主要选择项。

此外,华侨城还频繁地出售资产。

据不完全统计,2018年,华侨城共计出售18家子公司股权及债权;2019年先后出售了5家旗下房地产项目公司。2020年转让了11个项目,合计交易对价68.90亿元。

进入今年以来,其变卖资产的动作依旧不断。

华侨城对此表示:股转仍将是公司加快周转速度的举措之一。

与此同时,华侨城的第二总部云南旅游也多次公开挂牌转让旗下公司股权。

据悉,云南旅游以底价123.72万元的价格,转让云南省丽江中国国际旅行社有限责任公司49.53%股权。

此外,云南旅游的全资子公司云南旅游汽车有限公司,在7月25日挂牌转让旗下大理云旅旅游汽车有限公司、丽江云旅旅游汽车有限公司、迪庆云旅旅游汽车有限公司的100%股权。

在大环境下行的背景下,“借新还旧”和变卖资产成了大多数房企自救的主要选择,而两大业务都备受打击的华侨城,明显过的也并不容易,但这两种方式能解一时之困,“一时”过后,又该如何呢?

原文作者:天一
编辑:邱天一