在大环境下行的背景下，房企业绩普遍下滑。
合景泰富发布的年报显示，其2022年营利双降，其中利润由盈转亏，毛利率也下探至负数，可以说是越卖越亏。
公司在年报中也指出：由于宏观经济下行压力加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳，再加上房地产行业仍处在震荡期等因素，整体来看，市场观望情绪依旧浓厚，购房者信心仍需逐步恢复。
而在业绩下滑之外，合景泰富的流动性也收紧，短债无法覆盖，偿债风险仍存。
值得一提的是，如今行业回暖，一二线城市最为明显，合景泰富的土储也集中于一二线高能城市，正常来说其在摆脱“余寒”上应该快人一步才对，但实际上其今年预售额已经连续三个月都是下滑状态，这多少有点让人疑惑。
业绩大亏，毛利率转负
此前，合景泰富发布了2022年的业绩报告。
据年报显示，报告期内，公司录得收入134.53亿元，同比减少43.6%；录得年度亏损98.42亿元，较2021年利润25.63亿元相比，由盈转亏；公司拥有人应占亏损92.41亿元，而2021年度取得溢利24.21亿元，同样由盈转亏。
总体而言，合景泰富2022年全年业绩营利双降，且巨亏。
在公司业绩发布的当天，合景泰富的二级市场震动，当天股价下滑17.22%，收盘价为1.25港元/股，之后股价又连续三天下跌，截至4月13日，公司收盘价为1.17港元/股。
对于业绩的亏损，合景泰富表示：由于新冠疫情旷日持久，导致施工进度延误，物业交付时间表因此而延迟。多个城市为应对疫情而实施的封锁措施亦对集团来自物业投资及酒店营运的收入造成负面影响；房地产市场亦于年内转差，削弱了物业买家的信心。
其中，集团子公司及合营企业的在建物业及持作销售用途的竣工物业之合计减值亏损约人民币30.37亿元；投资物业公允值亏损合计约人民币17.09亿元；由于未使用的税务亏损即将到期，递延的税项资产撇账合计约人民币12.71亿元。
收入结构上，去年合景泰富的物业开发、物业投资及酒店营运的收入分别约为119亿元、9.44亿元及6亿元；其中，物业开发收入同比减少了46.3%。
往前来看，合景泰富的营收在2020年达到297.4亿元后便开始下滑，而归母净利润则是在2019年达到98.06亿元后便开始下滑。
不过相比业绩的情况，公司的核心盈利能力走下坡路的时间更早。
数据显示，2015年至2022年，合景泰富的毛利率分别为36.09%、34.63%、34.83%、32.78%、31.52%、31.47%、21.16%、-15.58%，可以看出整体呈现下滑趋势，到了2022年甚至直接降为负数，这表示公司去年已经处于越卖越亏的地步。
在行业寒冬笼罩的上一年，不少房企毛利率低至个位数，但降至负数的却并不多见，可想而知合景泰富的情况。
仍陷流动性困局
除了业绩和核心盈利能力的下滑，合景泰富的负债情况也不容小觑。
数据显示，合景泰富的资产负债率已经从74.29%上升至79.89%。
实际上，由于去年行业下行，不少房企都在优化债务结构，合景泰富的负债规模也从1714亿元下降至1597亿元，但由于资产规模也同样从2329亿元下滑至1999亿元，这才导致公司资产负债率的走高。
短债方面，公司短期借款为222.45亿元，同期的现金及现金等价物为33.56亿元，不能完全覆盖短债规模，且存在较大资金缺口。
这足以体现出合景泰富的流动性较为紧张。
需要注意的是，除了短债，公司尚有一年内应还应付贸易账款及应付票据155.41亿元，应付贸易账款属于经营性负债，而应付票据也为短债之一，这无疑又增加了公司的偿债风险。
公司的流动性收紧，债务压力巨大，合景泰富只能想尽办法融资。
去年12月18日，合景泰富按配售价每股2.01港元配售2.35亿股现有股份，经扣除相关费用及开支后，所得款项净额为约4.67亿港元，拟将用于现有债务再融资及一般企业用途。
在融资之外，合景泰富不得不出售旗下项目资产补血。
据悉，去年7月前就有合景泰富出售写字楼的消息，在7月份公司又向龙湖集团转让了香港项目公司50％的股权及股东贷款，现金代价为13亿港元。
9月，博枫资产管理向合景泰富、富力地产收购上海嘉誉云景租赁住宅项目，代价约13亿元；
11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成钢项目，总代价为3.71亿元。
这些核心资产的变卖让合景泰富顺利度过债务高峰期，但面对美元债的到期，公司还是无奈选择了展期。
去年9月,合景泰富还完成当月到期的两笔美元债合计9亿美元、2023年9月到期7亿美元债的交换要约,债务展期平均一年左右，缓解了短期流动性压力。
但公司的零违约记录也就此打破。
赶得上这趟回暖列车吗？
其实，要说房企在去年经历“寒冬”的考验，最大的原因与其说是政策收紧或市场下行，不如说是在“蒙眼狂奔”的高杠杆之路上扩张得太过“放肆”。
也正因此，行业一遇下行期，房企的规模赛就被叫停，各家的高杠杆也迎来“代价”，债务压身却难以融资，各种方式“补血”后，没钱的没钱，暴雷的暴雷，超千亿规模的房企一年之间减少了一半，仅剩20家。
而在这场“寒冬”来临前，合景泰富也曾大肆扩张。
据地产机构监测，从2014-2019年合景泰富进驻城市变化看，2014年布局10个城市，而且全部为核心城市，2019年底时已布局到近40个城市。
在布局完善大湾区、长三角区域后，合景泰富开始进行深耕布局，也就是大都市圈概念，试图大吃核心城市外溢的周边红利，三四线项目明显增多。
据蓝腾财经报道，2018年，合景泰富新增土储建面641万方，之后两年在300万+，对比2021年的141万方来说，2018年-2020年是其扩张的高峰期，土储规模达到历史峰值，即计容总建面2562万方。
不过，在2022年，很多房企都减少了拿地以保证资金流动性，“蒙眼狂奔”的时代一去不返，合景泰富恐怕也是冷暖自知了。
不过，在合景泰富的土储中，在一、二线城市的占比达到95%，可以说非常聚焦高能城市了。
而在最近的回暖流中，高能城市的回暖情况较为明显，按理说以合景泰富的土储优势大概率能赶上这波回暖潮，但是在今年，其预售额已经连续三个月下滑，这就让人有些疑惑了。
也不知道合景泰富能否乘上这波回暖恢复一些元气？
