近两年，房地产行业处于下行阶段，地产商们也打响了生存之战。
对于2022年，建业地产表示：在全国经济下行的大环境下，河南省房企地产投资明显放缓，虽有政策不断加码，但全年对市场提振相对有限。
而实际上，在去年河南省投资放缓之外，建业地产的市占率也有明显下滑。
这几年，建业地产在经过因郑州特大暴雨发布“求救信”、陷入流动性困局、裁员风波等事件后，恐怕也是心力交瘁。
前不久，其才宣布了对今年到期的3只美元债进行要约交换，公司的流动性也再遭质疑。
从其2022年的业绩报中也不难看出，在亏损的同时，公司短债的资金缺口也较大，流动性紧张不言而喻。
不过，在重重困难下，建业地产仍在积极自救，相信在行业逐渐回暖的背景下，其会迎来属于自己的曙光。
3只美元债提出要约交换
就在前几天，建业地产发布公告称要对到期的3只美元债进行要约交换及同意征求。
据公告显示：拟对2023年到期的3只美元债，通过交换展期2年，涉及金额近9亿美元。
建业地产相关负责人表示，这是公司管理层对当前经营状况及未来发展研判后进行反复权衡而谨慎做出的决定。交换即“新债换旧债”，即现有债券交换为到期日较后的新债，实现展期目的。
对于此次要约交换，惠誉在4月9日对建业地产就其美元票据拟发起的交换要约视作不良债务交换(DDE)。
同时，惠誉进一步表示若拟议要约成功完成，惠誉将下调建业的发行人违约评级至'RD'(限制性违约)，且届时惠誉将重新评估建业的发行人违约评级，使其与该公司债务交换后的风险状况相称。
惠誉认为，该要约意味着到期债务的展期期限发生了实质性缩减。
同时，惠誉进一步认为，该交换要约是建业为避免违约的必要之举，因为该公司的公告称，若交换要约不成功，则该公司或无法全额清偿票据。
很明显，此次要约交换对于建业地产来说是陷入流动性困局的一个明显体现。
对此，建业地产明确表示，交换要约及同意征求的目的为改善公司的整体财务状况、延长其债务周期、加强其资产负债表及改善现金流量管理。
实际上，建业地产如今的处境并不算好，这一点从其不久前发布的年报就可以看出。
业绩由盈转亏，毛利率下滑
就在三月底，建业地产发布了2022年的业绩报。
报告显示，建业地产去年全年录得营业收入240.83亿元，同比减少42.6%；毛利19.01亿元，同比减少72.09%；净利润亏损78.19亿元，较上年盈利12.53亿元下滑724.02%，同比由盈转亏；归母净亏损75.61亿元，较上年盈利6.05亿元下滑1149.75%，同比由盈转亏。
对于业绩的下滑，公司表示：主要受宏观经济形势、疫情不断反复及房地产市场下行的综合影响；本集团整体收入和毛利同比下降；本集团持有的投资性房地产公允价值；存货和应收账款减值准备上升。
作为三十多年来的首次年度亏损就高达约78.19亿元，胡葆森甚至直言，亏损额超出了他的预期。
其实，在去年行业下行的背景下，业绩出现下滑甚至亏损的房企遍地都是，几乎可以说屡见不鲜，所以建业地产的业绩下滑及亏损并不罕见。
尤其是在寒冬笼罩之下，房企之间的规模赛紧急刹车，超千亿的房企减少一半仅剩20家，这种情况下，即便是不少拥有央企、国企背景的房企也都很难幸免。
行业中，包括碧桂园、新城控股等民企在内，和有央企、国企背景的华侨城 A、大悦城、首开股份在内都在业绩下滑的列表中，亏损的也不在少数。
所以建业地产的业绩下滑并不突兀。
与此同时，其核心盈利能力也出现下滑。
数据显示，2018年至今，公司的毛利率分别为34.44%、26.02%、19.85%、16.23%、7.90%。
可以看出，建业地产的毛利率已经降至个位数。
在行业中，已经发布了年报的房企中毛利率低至个位数的不少，不过从建业地产的数据能看出，其核心盈利数据早在2018年就开始下滑了，这表示公司的核心盈利能力的走低早有迹象。
考验不断，深陷流动性困局
除了业绩上的表现差强人意外，建业地产的流动性困局更加引人注意。
发展上看，建业地产近两年一直在“渡劫”。
2021年开始，郑州特大暴雨下发布的“求救信”，接踵而至的疫情及行业寒冬直接让建业地产陷入流动性困局，再到2022年组织架构调整和年末7000人裁员风波，每一次，建业地产都站在风口浪尖。
各种客观因素之下，2022年下半年以来，河南房地产市场迎来阵痛期。
根据河南省统计局发布数据，2022年，河南省房地产开发投资6793.36亿元，比上年下降13.7%；其中，住宅投资5802.16亿元，下降13.4%。
这对于区域性房企的建业地产无疑是巨大的打击。
同时，其还要面临市场占有率不断下降的窘境。
2022年，建业地产在河南的市场占有率为3.5%，加上中原建业后，建业集团市场占有率也仅为6.4%，企业在河南虽然仍然保持着领先地位，但与此前超过两位数的市占率相差较大。
这样的背景下，建业地产的负债情况也并不乐观。
数据显示，建业地产截至2022年末的短期借款为66.5亿元，优先票据为62.35亿元，合计短债规模128.85亿元。
然而同期的现金及现金等价物为18.9亿元，不能完全覆盖短债，且两者之间的资金缺口巨大。
这也体现出，建业地产偿债风险较大，流动性相当紧张。
年报还披露，截至2022年底，建业地产还有约135亿元人民币的美元债将在未来三年内偿还，其中2023年将会出现约60亿元人民币的美元债集中到付。
如今，公司3笔9亿美元优先票据已经提出要约交换。
不过，在房企境外债券违约持续发酵背景下，境外债的展期以及交换难度较大。
所以建业地产此次能否成功要约交换恐怕还需观察。
当然，上述交换若能完成，2023年建业地产的资金状况将有可能得到较大程度地缓解。
虽然身处困境，建业地产却一直在尽力自救，并未选择躺平。
2022年，建业地产引入河南铁建投集团的战略入股、从五大行以及中原银行获得了约573亿元的战略授信额度，这些都是其拒绝躺平的行动，如今房地产行业已经有明显的回暖趋势，相信建业地产也会迎来曙光。
