今年以来，一些房企的拿地热情依旧不小。
招商蛇口，绝对算得上拿地大户。
据中指研究院数据显示，今年上半年，招商蛇口拿地金额671亿元，同比增长高达95%，在行业里排名第6；拿地面积523万平方米，排名第十一位。
最新数据显示，1-7月招商蛇口拿地面积553.0万平米，同比增长41.1%。
之所以“敢”如此大手笔拿地，很重要的原因在于招商蛇口“三道红线”没压力。
数据显示，2020年底，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率是58.84%，低于70%；净负债率28.81%，远低于100%；现金短债比为1.23，高于1，“三道红线”一道未踩。
如此看来，招商蛇口的确称得上一家负债情况良好的房企。
不过，虽然“三道红线”达标，但招商蛇口频频被质疑隐匿真是负债。
尤其是永续债部分，2020年末招商蛇口的永续债达204.74亿元，是A股上市房企中规模最大的一家。
然而，招商蛇口显然未受这些质疑声的影响。
7月31日，招商蛇口发布公告称，拟向中原信托申请永续债权投资，总金额不超过100亿元。
拟再发百亿永续债，利于优化“三道红线”指标
实际上，早在4月29日，招商蛇口就曾发过一份公告，透露拟向中原信托申请永续债权投资，总金额不超过50亿元。
结果，短短3个月之后，这笔永续债的规模增加了一倍。
在此次公告中，招商蛇口称，因生产经营需要向中原信托申请总金额不超过100亿元的永续债权投资，可分笔（分期）申请。
而全资子公司深圳招商房地产有限公司为上述永续债权投资项下的全部债务承担连带保证责任，保证期间为自担保书生效之日起至全部债务履行期限届满之日起三年。
对于此次发售百亿元永续债，招商蛇口表示称，通过融资机构永续债权投资补充资金，有利于促进公司的经营发展。
然而，这笔永续债的“优势”显然不止这些。
事实上，在融资监管趋紧的大背景之下，永续债成为了房企的最爱。
通过发售永续债，房企可以在稳定有息负债规模的同时获得融资、增加股东权益，从而降低财务杠杆。
在“三道红线”指标中，净负债率和扣除预收款后的资产负债率的计算公式中，分母部分就包含股东权益。
也就是说，在不变更分子的情况下，通过发行永续债增加股东权益、进而增大分母部分，这就使得净负债率和扣除预收款后的资产负债率两项数据变小。
这或许就是所谓的“财务技巧”。
永续债就是这么“神奇”，虽然其本质上是债务，却要计入所有者权益之中。因此，房企通过永续债融资，可以在不增加负债的情况下获得融资，从而实现隐匿负债、优化债务结构。
这或许也正是招商蛇口如此大规模发售永续债的真实原因。
信托成永续债主力，高融资成本是“代价”
事实上，近年来招商蛇口非常“钟爱”永续债。
数据显示，从2017年末到2020年末，招商蛇口永续债余额分别为40亿、70亿、190亿、204.74亿，是2020年末A股上市房企中永续债最多的一家。
招商蛇口的永续债从2017年开始出现大幅增加，或许正是其追求规模的结果。
就在2017年，招商蛇口销售额达到了1128亿。虽然跨过“千亿”大关，但与同期万科5300亿、保利3092亿的销售规模相比，招商蛇口明显是被甩开了身位。
为此，招商蛇口加紧了追赶的步伐。2017年到2020年，招商蛇口的销售额分别为1128亿、1706亿、2205亿、2776亿，增长迅速。
而也正是在这个过程之中，招商蛇口的永续债规模也逐渐增大。
另外值得注意的一点是，招商蛇口并没有将公开市场发售的永续债作为其主要的融资途径，而是借助信托机构。
2020年年报显示，2019年5月招商蛇口从华润信托获得40亿元永续债贷款，同一年9月至12月，招商蛇口又从陆家嘴信托处得到74.28亿元的永续款。
而进入2020年，招商蛇口继续发售永续债。当年12月，百瑞信托和中原信托分别向招商蛇口提供了15.45亿元和5.01亿元投资本金，全部为永续债。
不到两年时间，招商蛇口从这几家信托公司处，总计获得134.74亿元的永续债，占到其永续债总额65%以上的份额。
如今，招商蛇口再次拟发售百亿元规模的永续债，申请对象还是“老面孔”——中原信托。
但是，既然是“债”，永续债就是要付利息的。而且，一般情况而言，永续债的融资成本是要高于其它融资途径的。
在2020年年报中，招商蛇口披露了银行贷款、债券、信托等融资途径的融资成本区间在2.9%-8.06%，综合资金成本为4.7%，但并未显示永续债的融资成本。
不过，如无意外，其永续债的融资成本应该要高于4.7%这个水平。
另外，永续债的利息率每年都会上调。
由此可见，永续债的利息势必要比其平均融资成本要高的。
对于这种情况，招商蛇口肯定心知肚明。
