阳光城不是一家没有故事的地产企业。
2012年到2015年，名不见经传的福建地产公司阳光城，实现销售额23亿元到230亿的跨越。2015年到2018年，又是三年，伴随着楼市的一波小高潮，阳光城销售额走到了1600亿元的关口。
房住不炒和“三条红线”之后，阳光城的高额债务都成了“雷”。从2019年到2020年，阳光城的销售额仅仅从2110亿元上涨到2180亿元。
这个向来激进的企业，现在也慢下来了。阳光城高管在2020年业绩会上，传达出的信息是，2021年阳光城实现销售目标2200亿元，阳光城失去了销售额的想象力。
阳光城的发展步伐彻底慢下来了。
地产黄金时代滋养出的一代地产企业，终究要将这灿烂还给这个时代。
利润从何而来
29.85%。
这是2020年阳光城归属母公司净利润的同比增长率。
在房地产横盘的时代里，多数房企归母净利润的同比增长率大幅度下滑，而背负1000多亿元有息负债的阳光城，归母净利润增长率始终超过20%。
氢财经研究表明，阳光城归属母公司净利润高增长率的秘诀是——“啃老”，即依赖2016年以前的低价地块，从而提高归属母公司净利润。
可能阳光城自己也没意识到，他们活成了“王思聪”的模样。王思聪当年就是靠着王健林沉淀的财富池，然后投资娱乐，坐上了“成功人士”的宝座。来自阳光城2020年半年报显示，2020年上半年，有九个地产项目结算总额度超过10亿元，其中广州丽景湾-雅苑五期、福州长乐花满墅、阳光城西安西西里、阳光城西安官邸、阳光城西安上林悦是2016年之前的项目，五个项目的毛利润超过91亿元，2020年2020年上半年，阳光城毛利润总额为241亿元。而这五个项目的拿地时间在2016年之前。
“啃老”的项目，维持了阳光城的高利润。
除了“啃老”，在阳光城财务报表中，“亏损”的项目没有并表。
以2017年为案例，2017年拿地项目有19个，其中有三个亏损的项目没有并表，剩下盈利的16个项目全部并表，并且整体毛利率超过20%。如果把亏损的南平市汇隆川房地产开发有限公司、温州市欣科隆房地产开发有限公司和福州创力纬房地产开发有限公司并表，那么，2017年阳光城的整体毛利率可能无法达到26%。
这样的情况，也存在于2018年。符合条件的24个项目，有8个没有并表，而剩下的16个项目，毛利润率整体高于20%。
还能啃多久？
阳光城通过勾地与旧改方式获取土储，提高毛利率。据阳光城官方透露，过去几年的收并购项目中，将陆续入市。
如果不出意外，阳光城的高毛利旧项目，会在2020年下半年、2021年、2022年继续发挥作用，虽然其权重逐渐下降，但会使得阳光城的毛利率保持平滑，不会剧烈下跌。
阳光城副总裁陈友锦认为，2021年阳光城将会迎来在一线市场上的丰收年，北京、广州、上海区域2021年的销售预计会比2020年有很大的提升。据其透露，目前上海所有在售项目，一季度销售流速明确快于去年，目前正处于积极补货的阶段；北京公司的销售情况，现在月均流速基本上是去年的3倍到5倍左右。这可以说是阳光城战略投资上的布局结果，但也有赖于阳光城对债务结构的调整。
不过，根据《财经》杂志分析，到了2022年末，这些低价拿地的高毛利项目的大部分应该都已经完工、结算，不能再为阳光城的毛利率“保驾护航”。从2023年起，阳光城的高毛利率项目，只剩下表7中这6个项目，预计总投资额为436.64亿元。平摊到2023年到2026年四年，每年平均额为109.16亿元。
对赌协议
打牌需要伙伴儿。做企业，也需要伙伴。
2020年9月9日，中民投逐渐淡出阳光城，泰康集团成为阳光城的第二大股东。其中，泰康人寿持有阳光城的股份比例从0.006%增加至8.54%；泰康养老持有阳光城5%的股份。
泰康人寿和阳光城签订10年对赌协议，从2020年到2024年，公司归母净利润每年年均复合增长率不低于 15%，2025年到2029年承诺归母净利润数不低于101.72 亿、111.90亿、123.08亿、129.24亿、135.70亿。
对赌协议签订后，公司的首要任务就是完成对赌协议。
为了完成10年利润“对赌”，阳光城执行董事长朱荣斌提出了两个五年计划，对阳光城接下来的10年作出了定调，第一个五年计划，从2020年到2024年底，阳光城坚持地产的主赛道，继续把主业做大做强，三道红线全部达标，实现向管理要效益。
第二个五年计划，从2025年到2029年，又五年时间，在开发业务中保持优势，同时在地产相关领域开辟第二赛道，在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面都可能诞生新赛道。
