在当下房地产行业经历寒冬、各大房企纷纷爆雷的敏感时代，几乎所有房企都收敛锋芒，减少拿地，但保利发展却一反常态，在激进拿地的同时还大额发债补血，拿地后又不断寻找优质的合作方引资回血，不断增加的少数股东权益最终让保利发展陷入“明股实债”的嫌疑。
为重回前三激进拿地？
据克而瑞研究中心发布的2021年1-11月中国房地产企业销售百强排行榜中显示，保利发展在前十一月操盘金额排名第四，操盘面积排名第五。
或许源于回归行业前三的“执念”，虽然房地产行业整体收紧，但保利拿地的动作却并未放缓。
目前，保利在38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面积可满足公司2-3年的开发需求。
其中，有在建拟建项目773 个，在建面积 14875 万平方米，待开发面积 7153 万平方米。
地产行业寒冬的当下，很多房企都忙于降杠杆、稳现金，自然没有额外资本再去大幅拿地，而保利发展却依旧保持拿地势头，在12月份也频繁出现于各地的土拍现场集中供地中扫货。
据统计，今年上半年保利拿地金额中集中供地占比达到42.6%，第一轮集中供地中拿地平均溢价率15%，与22城基本持平；二轮集中供地新增地块六成底价成交，平均溢价12%。
10月份新购9处地块项目，11月份新增加房地产项目7个。其中十一月分别在东莞2个，茂名、徐州、舟山、石家庄及西安各1个，总新增项目面积44.09万平方米，总权益价款43.26亿元。
根据中指研究院披露数据，保利发展前11个月拿地金额为1119亿元，仅次于碧桂园和万科，位列第三。
另据不完全统计，保利12月份目前分别在郑州、石家庄、太原、济南、厦门、广州等地共摘得15宗地，其中厦门地块由保利、国贸、联发联合体以 99.6 亿元竞得，剩余其他地块都是保利百分百权益竞得，总权益价款为168.13亿元。
保利疯狂拿地的同时，却也并没有贸然选择全资扩张，而是先一边拿地一边发债融资，后是寻找合作伙伴入股回笼资金，但这些举动也恰巧证明了保利的资金或许并不充足。
发债、引资补血，或陷“明股实债”
在境内外融资紧缩环境下，保利却一反常态频繁发债补血。
据公司公告显示，保利发展前11个月发债8项、票据4项，总规模已达186.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%左右。仅11月单月就成功发行合计规模为45亿元两笔中期票据。还接连抛出了两宗融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。
关于发债目的，保利发展称，为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作。除了该笔融资计划，其他已经发行或拟发行的公司债及中期债券，用途多是偿还债务、补充流动资金及其他用途。
除了发债补血，保利还在引资头部企业合作，此举除了能分摊开发风险，还能达到回血目的，继续拿地。
据悉，保利发展成立了包括太仓锦雍置业有限公司等4间公司，法定代表人均为傅小君，且由保利发展100%持股。这些新成立的公司先后参与报名了上海地区的土地竞拍。
其中太仓锦雍置业在上海竞得一块地块，相关方案出炉后，便开始为项目引入资金寻找合作方。
据北京产权交易所披露，太仓锦雍置业拟募集资金对应持股比例为35%，拟征集投资方数量为1个。增资完成后，原股东持有比例为65%股权，新增投资方持股比例为35%股权。并且在条件中提出，意向投资方或其关联方须为中国房地产企业销售排行榜前50名企业，且意向投资方或其关联方2020年信用评级为AAA级，意向投资方或其关联方具备一级房地产开发资质。
从条件来看筛选的合作方可以说是非常小心谨慎了，不过在行业频频有同行“暴雷”的当下，这也可以理解，另外保利方面的口径表示，此次募集资金主要用于项目开发运营。
除这间公司，保利其他旗下公司在也有多起股权转让寻找合作的消息，近12月就传出三起转让股权消息。
12月23日，浙江保利城市发展有限公司转让杭州保源置业有限公司50%股权，华润深国投信托有限公司接盘。
同天，保利发展拟转让太仓锦意置业有限公司增资，拟募集资金对应持股比例或股份数为50%，拟征集投资方2个。
12月30日，广东保利置业有限公司转让广州保骏房地产开发有限公司5.8310%股权，深圳融利安盈企业管理中心（有限合伙）接盘。
追求规模或许能让保利在这场大变局中有机会重回前三，但不断的增加少数股东权益，也让保利陷入在“明股实债”的漩涡。
据保利发展三季度报显示，其少数股东权益比去年末增加了379.9亿元，达到至1243亿元，涨幅达43.84%，占所有者权益比列为40.24%；少数股东损益为58.32亿元，占净利润的30.04%，两项占比之间10%的差额足以证明其存在“明股实债”的嫌疑。
联系上文，保利存在“明股实债”最主要的原因，是不断加入了合资方，增加了少数股东权益的占比，利润却并没有跟上少数股东增加的速度，最后导致两边占比数值达到10%之差。
