五一前夕，金融街披露了一季度财务报表，营业收入、净利润分别同比增长210.48%及94.55%，甚至扣非净利润同比增长高达819.62%，如此成绩不可谓不亮眼。
不过，金融街翻倍增长的业绩主要基于上年较低的基数及非经常性损益的大增，而因为金融街近年来非经常性损益的不断增长，金融街业绩也因此被认为"虚胖"。
事实上，金融街非经常性损益的增长主要为转让资产、回笼资金以降负债，但截至去年末金融街在三道红线方面仍为"橙档"房企。
而在降负债的伴随下金融街短债、去化等多重压力也随之而来。
业绩高增长被指“虚胖”
日前，金融街披露了2022年一季度报。
数据显示，一季度金融街实现营业收入47亿元，同比增长210.48%；实现净利润9.345亿元，同比增长94.55%；实现归母净利润约9.345亿元，同比增长67.71%。
对于业绩的增长，金融街表示"报告期内，公司开发销售业务结算规模较去年同期增加，资产管理业务经营保持稳定。"
事实也确实如此，2022年第一季度金融街扣非净利润1.478亿元，同比增长高达819.62%。
但在2021年同期扣非净利润下跌84.9%的情况下，2022年其业绩增长其中一部分原因不过是建立在上年同期基数较低的情况下。
而真正撑起业绩高增长的是金融街不断增长的非经常性损益，众所周知扣非净利润是反映企业经营业绩的指标，只是净利润的一部分。
另一部分则是公司发生的与经营业务无直接关系以及虽与经营业务相关，但由于其性质、金额或发生频率，影响了真实、公允地反映公司正常盈利能力的各项收入、支出，也就是我们所说的非经常性损益。
2022年一季度金融街非经常性损益7.87亿元，在同期净利润中的比重为84.22%，是同期扣非净利润的5倍之多，可见非经常性损益对其业绩帮助之大。
并且近年非经常性损益都是支撑金融街业绩增长的"利器"，以2021年和2020年为例，2020年、2021年金融街分别实现净利润22.18亿元、15.81亿元，而同期的非经常性损益为22.10亿元及11.98亿元。
其中绝大部分利润来自于非经常性损益，因此金融街业绩被外界称为"虚胖"。
"甩卖"资产降档 短债压力"缠身"
在金融街非经常性损益科目中，占比最大的是非流动资产处置损益高达10.08亿元，据季报显示主要变动原因为报告期内，金融街将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）以约10.799亿元的价格出售给北京金融街投资（集团）有限公司，产生股权和资产转让收益。
事实上，近年来金融街多次转让旗下资产，据亿翰智库资料显示，早在2020年时金融街就与北京中信房地产协商解除了北京中信城B地块的合作协议，并收回前期支付的86亿元价款，此后将丰科中心项目股权及债权出售回笼22.32亿元现金流。
2021年，转让北京金丰万晟置业有限公司全部股权及债权给中国平安人寿保险，获得资金37.09亿元；同年9月，转让子公司德胜投资全部股权及相关债券，转让价15.75亿元，对此亿翰智库认为三道红线政策后，集团为降低负债，陆续向外转让资产。
不过，据中金公司研报显示，截至一季度末金融街净负债率154%、现金短债比0.98倍、扣预资产负债率69.9%，三道红线方面仍为"橙档"房企。
其中最为棘手的莫过于现金短债比了，要知道2021年末时金融街现金短债比还为1.4倍，这也意味着金融街在短期债务方面面临着压力。
截至3月31日，金融街短期借款2880万元、一年内到期的非流动负债125.9亿元，而同期扣除受限资金的现金及现金等价物仅为121.73亿元，远远难以覆盖上述债务。
但金融街短债压力远不止于此，报告期内金融街还存有应付票据及应付账款74.46亿元，其中也有不少将于年内偿还，倘若加上此笔债务，金融街面临的短债压力将更大。
扩张“后遗症” 去化缓慢
曾有业内人士认为，造成金融街高负债的主要原因是前几年投资拿地势头过猛，占用了不少资金。
据了解，金融街于2000年在深交所成功上市，是一家总部位于北京以商务地产开发运营为主业的房企。
与大多数京派房企一样，金融街主要布局在北京，然而随着北京房地产调控及众多房企向北京扩张的脚步，金融街不得不向外扩张以寻找更多市场。
2014年金融街战略性向上海、广州一线城市扩张，甚至在扩张期间取得了不少高价地块，2014年金融街土储由2013年的733万平方米增长至833万平方米，并在此后逐年增长，截至2019年金融街土储已达1753万平方米。
然而规模的增长只带来销售额"象征性"的增长，2014年金融街销售额130亿元，而2019年销售额319亿元，此后在土储的减少下，2021年金融街只实现了339亿元的销售额。
由于销售额增长缓慢，金融街存货周转率一直不高，甚至在2020年时创下了0.15的最低纪录，虽然2021年有所回升至0.23，但仍低于同期同以商业地产为主的大悦城0.33、富力地产的0.32。
甚至2022年一季度金融街存货周转率低至0.04次，这直接影响了金融街的现金流，同期金融街经营性现金流净流出23.92亿元，同比增长151.87%，在此前多年间金融街的经营性现金流也为净流出的状态。
在去化缓慢及造血能力弱的情况下，面对三道红线金融街选择了甩卖资产。
然而倘若未来金融街去化仍保持较慢的速度，那随着到期债务的增加，金融街将会面临更大的压力。
