不久前，越秀地产发布了今年上半年报告，公告显示其增收不增利。当然这样的现象在行业寒冬期实属正常，但越秀其实早在去年的年报中就已经陷入此等局面了。
同时，其核心盈利能力也走低，而成本及费用的攀升明显侵蚀了利润空间，致使利润下滑。
除了业绩增收不增利外，越秀地产的短债规模在近两年急剧攀升，且今年上半年其短债明显无法被覆盖，债务承压下，越秀地产频频融资。
纵观其上半年的举动来看，越秀地产的债务规模上涨或与其今年以来逆势拿地有关。
在大环境下行的情况下，国企及央企纷纷逆市拿地以达到弯道超车的目的，越秀地产同样如此，但其想要摆脱区域性限制显然并不容易，在短债激增的前提下，维稳才是保命关键，毕竟即便是有融资便利的国企、央企，如今也不是完全安全的了。
增收不增利，成本、费用侵蚀利润
据公告显示，公司上半年录得营业收入约312.9亿元，同比上年同期增长29.1%，录得归母净利润为17.1亿元，同比上年同期下降25.8%。
从数据来看，越秀今年上半年依旧是增收不增利，当然，这种情况在如今本就下滑的大环境下可以说是普遍现象。
但其实，早在去年年报中，越秀地产就已经发出了增收不增利的讯号。
数据显示，2021年越秀地产营业收入为573.8亿元，同比增长24.1%；同时净利润为35.89亿元，同比下滑15.51%。
也就是说，越秀在去年陷入了增收不增利的境地后，这种情况一直延续至今。
业绩下滑的同时，越秀的核心盈利数据也出现下降。
半年报显示，今年上半年越秀的毛利率为21.24%，同比上年同期的26.8%下降了5.56个百分点，为2018年以来的最低水平；同时，公司净利率为8.26%，相比去年同期的11.14%下降了2.88个百分点。
整体来看，越秀地产的核心盈利能力走低了。
值得一提的是，公司净利润下滑或许与其销售成本和费用支出增加有关。
半年报中披露，越秀上半年的销售成本达到246.47亿元，几乎占了总营收水平的三分之二，同比上年同期的177.5亿元上涨了38.86%，上涨幅度并不小且其增速远超营收增速。
同时，公司销售及营销费用为7.1亿元，同比上升26.79%；行政开支为6.51亿元，同比上涨19.89%。
这些攀升的成本及费用支出都一定程度上侵蚀了利润空间，是造成净利润下降的原因之一。
短债激增无法覆盖，加大融资
除了业绩下滑外，越秀地产的债务规模水平也激增。
从2019年开始，越秀的负债总额就一路走高，从2347亿元攀升至去年底的3139亿元。
从“三道红线”来看，越秀虽然保持全绿，但今年上半年，其剔除预收款后的资产负债率为69.4%，也就是说仅差门前一脚，越秀就要踩到红线了。
而在攀升的负债中，主要以流动负债为主，其流动负债规模为1755.36亿元，其中一年内到期的短债为269.59亿元，同比上涨40.67%。
同期，越秀的现金及现金等价物为260.68亿元，完全无法覆盖其短期债务，两者相差了约9亿元的资金缺口。值得一提的是，这一数据在去年末还是327.66亿元，仅半年时间，其现金及现金等价物便骤减近130亿元。
其实往前来看，近几年越秀地产的短债规模上升速度非常快，在2019年时，其短期借款仅为71.38亿元，到了2020年便翻倍至165.76亿元，直至去年底，其短债规模已经达到298.02亿元。直观来看，其短债每年都近乎是翻倍增长。
短债规模承压下，越秀地产在有国企融资便利的优势下加大了融资力度。
近三个月，越秀分别在5月24日、6月24日及7月5日这三个时间点各发了一笔公司债券，三次发债合计发行规模为52.5亿元。
数据显示，截至7月份，越秀地产已累计完成4期、合计72.5亿元境内公司债券的发行，这一融资水平远超去年全年境内债券60亿元的融资力度。其中，今年上半年境内债券越秀就融资了61.5亿元，同样超过去年上半年的融资力度。
上半年逆市扩张拿地
今年以来，大多数民企在行业寒流之下，因资金紧张停止或减少了拿地，而此时，拥有融资便利的国企和央企反而逆市加码，大肆扩张拿地想要弯道超车。这其中，越秀地产也不例外，而其攀升的短债规模，或也与此有关。
据悉，越秀地产在上半年共拿下16块新地块，其分别集中在广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙这七个城市，总建筑面积达到346万平方米，其中以合作拿地方式的新增土储为27%，TOD模式为23.2%。
根据克而瑞发布的《2022年1—6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，越秀地产的新增土地货值位列榜单第11名。
截至上半年，越秀地产的总土储面积由2018年时的1941万平方米攀升至2860万平方米，三年多的时间里上涨了二分之一。
最新披露的数据显示，今年1—7月，越秀地产新增权益建筑面积约267.7万平方米，权益拿地金额为341.7亿元，仅7月份拿地金额就高达213亿元。
在7月份的广州第二轮集中供地中，越秀地产直接连拿三块城市中心地块，合计价格约107.15亿元。
其中，天河区燕塘地块最后以溢价率15%的价格拿下，扣除配建后楼面价达到50800元/平方米，刷新区域楼面价纪录，为广州史上第五高的楼面价。
无论是拿地力度还是金额，都可以看出越秀地产在今年上半年的逆势扩张态度积极。然而，在高达2860万平米的土地储备中，有一半的平米位于大湾区，存在较大的区域性。
按市场中的观点来说，就是在房地产大跃进时期越秀地产都没走出去，更别说如今寒冬凛冽的环境了。在有同行的前车之鉴下，维稳才是重点。
不过，市场业务集中度过高对于风险的防御性也低，一旦大湾区市场出现较大波动，越秀就很容易受到影响，毕竟此类事件前车之鉴也不少。
