近日，德信中国披露经审核后调整的部分2021年营业数据。
据此前其发布的年报显示，德信中国去年业绩双涨，但毛利率、归母净利润等核心数据却出现下滑，并且在今年前四个月的销售数据来看，其销售金额及销售面积同比腰斩，可见即便其去年业绩双涨，可纸面风光终究也是表面而已。
德信中国核心数据出现下滑，和其前几年大手笔拿地，热衷合作开发，以望冲击千亿规模有关。
众所周知，过多的合作开发会降低土储权益，且少数股东权益也会升高。而德信中国很明显没有拿捏好度，其少数股东权益占总权益比重高达七成，蚕食了大部分的利润。
忙忙碌碌一年，最后不仅利润分的少，目标规模也没有完成。
虽然归母利润下降了，但负债却有所上升，且在更换了核数师、降低了审核后的负债数据下，其短债依旧无法被覆盖。
有趣的是，近日德信中国在大手笔拿地后，却突然亏损变卖最赚钱的项目，不知道这突然地动作，是不是预示着其现金流动性或会面临困难？
业绩双涨，核心盈利数据却下滑
5月13日，德信中国控股有限公司披露截至2021年12月31日止年度全年业绩进一步公告。
其实早在3月末，德信中国就表示会延期公布2021年经审核业绩，直到近日，其才发布包括有关集团综合资产负债表、综合全面收益表、相关附注财务资料的经审核数据，并表示此前发布的2021年业绩维持不变。
据此前德信中国发布的年报披露，德信中国2021年实现营业收入为231.1亿元，同比增长45.58%；实现净利润为23.77亿元，同比增长5.14%。
数据可以看出，德信中国在去年取得了营利双涨的好成绩，这在如今大环境下行，房企纷纷增收不增利的如今，可以说实属不易。
但是，营利双涨却仅为表面成绩。
在其年报中还显示，德信中国在2021年整体毛利率为21.8%，同比下滑4.2%；净利率同比下滑了3.9%，到达10.3%；实现归母净利润为9.41亿元，同比减少21.05%，归母净利率仅4.1%。
然而，德信中国重要指标下降的情况却不是去年才开始的，早在2019年，其各项指标就已经有了下滑的情况。
数据显示，德信中国的毛利率从2019年的32.16%一路下降到2021年的21.68%，仅两年就整整下滑了10.48%，可以看出其下滑程度非常大，并且去年毛利率的数据更是近五年的最低。
同时其销售净利率也从2019年的23.72%直接腰斩到10.28%，下降幅度也不小。
而盈利能力下滑的情况，即便进入了2022年，也依旧未有改善。
前几日，德信中国发布今年前四个月经营数据。
据数据显示，其前四个月累计实现合约销售金额为123.9亿元，同比减少52%；涉及销售面积约60.3万平方米，同比减少50.9%。其中单4月份实现合约销售金额为30.4亿人民币，同比下降55.3%；合约销售面积约17.4万平方米，同比下降47.7%。
从今年的盈利数据来看，德信中国依旧免不了受大环境影响，而纸面风光终究掩盖不了核心数据和盈利能力的下滑。
值得一提的是，在去年年初，德信中国曾信心满满地表示“有信心完成今年800亿元的销售目标”。
然而，未及预期的业绩及连续推迟发布经审计年报的行为，终究让德信中国被各大评级机构连连下调评级。
而其毛利率出现下滑，归母净利润减少，除了受大环境影响，也与其少出股东权益攀升有关。
大肆扩张，少数股东吞噬利润
扩大规模是每一个房企都梦寐以求的事，德信中国也不例外。
近年来，为了自身规模能冲进千亿阵营，德信中国频频拿地。
德信中国在2019年上市后，便表示要在三年内达到千亿规模，同时加大了扩张的脚步。
数据显示，在2019年，德信中国耗资295亿元购入地块达38宗。
2020年，全年拿地投资达300亿，光上半年拿地的耗资就接近其半年的销售额，可以看出其拿地力度有多大。
2021年，在大环境下行，房企纷纷去繁化简变卖资产囤积现金流时，德信中国依旧不减拿地力度，一年期间合计取得 32 幅地块。
在此同时，德信中国还热衷于合作开发模式。
然而众多合作开发的项目虽然可以降低风险，使规模扩张的步伐更迅速，但同时其土储权益占比却降低至48%，少数股东权益也随之剧增。
截止2021年末，德信中国的少数股东权益同比2020年末激增了48.56%，直接升至159.93亿元，占总权益比重的七成。
少数股东权益占了大头，德信中国的大部分利润自然也被少数股东蚕食，留给归母净利润的份额便会减少，这也是其年报中归母净利润减少的一大原因。
但为了规模的增长不惜牺牲利润，最后也依旧未达到其希望的目标，这辛辛苦苦忙碌了一年，最后一半多的利润反而全进了别人的口袋。
当然，规模增长的同时，德信中国的负债也在增长。
短债无法覆盖，亏损抛售赚钱项目
从融资方面来看，虽然德信中国2021年的三道红线全部达标，但却根本经不起细究，其中负债率降低的原因并不是真实的负债有所下降，而是非控股股东权益的上涨而被降低。
总体来看，德信中国去年负债总额同比2020年末上涨了19%，达到952.4亿元。
其中，短期借款规模经审核后降为152.16亿元，而这一数值在2020年末仅为87.38亿元，也就是说近一年时间，其借款就增加了64.78亿元，同比增长幅度高达74.15%.
再加上贸易及其他应付款项经审核后为82.63亿元，其短债规模便达到234.79亿元。
然而，2021年德信中国的现金及现金等价物及受限制现金合计为175.63亿元，除去58.27亿元的预售物业担保存款和14.22亿元的银行借款及承兑票据担保存款，仅剩105.91亿元可用，而这远远不能覆盖其短债规模。
再加上还应付非控股权益款项经审核后的27.3亿元，德信中国的债务压力和资金缺口都很大。
值得一提的是，以上核算后减少了的资产负债水平，都是德信中国更换核数师开元信德会计师事务所有限公司之后重新调整的。
而就在近日，德信中国的现金流压力也姗姗来迟。
5月13日，德信中国表示，将出售其持有的杭州市德信AI产业园54.54%的股份，出售价为4.54亿元，出售事项预计将带来未经审核除税前亏损约1404.19亿元。
而此次抛售的杭州海衍项目，曾在2018年被市场估值高达8亿元左右。也就是说德信中国拼着亏损也要卖掉这个赚钱的项目来筹集资金。
然而就在不久前，德信中国刚刚大手笔购入了两块杭州的地块，这短时间内的一入一出，让市场对其这一举动的目的是猜测连篇。
虽然此前的德信中国提前偿还美元债给了市场信心，但此次如此迫不及待地变卖最赚钱的项目来筹集资金，这就不得不让人怀疑，德信中国是不是也陷入了流动性危机？
