近日，合生创展发布了今年前四个月的经营数据，对比一季度的成绩来看，其下滑幅度再度扩大。
然而其业绩下降的情况，在2021年年报中就已经能窥见。
据年报显示，合生创展去年营利双降，为近五年首次，并且毛利率骤降20%。
而影响其业绩表现的原因，或许与其去年炒股失利、成本上升、应收账款攀升有关。
同时，由于合生创展近几年频频溢价拿地，其负债也有所升高，虽然短债还能勉强覆盖，且三道红线全绿，但股价却一直跌跌不休，如今股价已经距去年中旬的最高点下跌了三分之二。
业绩下滑，毛利率骤降20%
近日，合生创展发布公告，公布了其今年前4个月未经审核的营运数据。
据其内容显示，今年1-4月份，合生创展及其附属、合营、联营公司总共实现的合约销售金额约105.83亿元，同比去年同期下滑约29.10%；物业合约销售面积约50.14万平方米，物业合约销售平均售价约每平方米19861元。
其中，合约销售中的物业合约销售约99.59亿元，同比上年同期下滑约29.99%；装修合约销售约6.24亿元，同比上年同期下滑约10.86%。
从以上数据来看，即便是在一众房企中依旧屹立强大的合生创展，依旧免不了受大环境下行的影响，销售状况出现了下滑。
其实这样的销售表现在一季报中就能窥见端倪。
在合生创展一季报中显示，其当时的合约销售金额就已经同比下滑约21.78%，物业合约及装修合约的销售金额也是分别同比下滑了23.26%和11.39%。如今加上了四月份的经营数据，其下滑幅度又再度扩大。
而业绩的下滑，早在去年就已经开始了。
此前，合生创展发布的2021年年报显示，合生创展去年全年实现营收251.28亿元，同比下滑13.1%；毛利润107.47亿元，同比下滑41.5%；净利润84.58亿元，同比下滑26.6%；归母净利润79.79亿元，同比下滑30.5%。
从数据可以看出，合生创展2021年营利双降，结合其此前几年的成绩来看，这是合生创展近五年内首次出现双下滑的局面，这也是其新任当家人上任以来首次出现业绩双降的情况。
值得一提的是，其去年投资物业的公允价值变动剧增达1268.46%，若是核心利润中减去投资物业公平值的收益，其核心利润恐怕会降为负数，这也是普华永道被换掉的原因，但最后年报发出也依旧未披露投资物业具体项目。
不止如此，合生创展在去年的毛利率相比2020年末骤降20%，到达42.8%，这样的下滑幅度领先一众百强房企。
同时其成本及应收账款也在攀升。
成本及应收账款攀升，炒股失利
其实从业务方面来看，合生创展的数据可以说非常好。
其中物业发展、商业地产投资、物业管理及基建板块的收入分别为222.24亿港元、42.17亿港元、36.16亿港元、36.41亿港元，同比分别上涨16.51%、16.35%、70.66%、139.83%。
也就是说，从业务收入数据来看，合生创展的发展都获得了增长，在后疫情时代，行业大环境下行，房企纷纷爆雷的当下来说，合生创展能取得这样的成绩是很不容易的。
但是其成本方面的增加及炒股失利却影响了其业绩表现。
成本支出方面，其中销售成本175.89亿港元，同比2020年上涨40.27%，上涨幅度较大。其中销售及市场推广费为14.42亿港元，同比增加49.74%；而一般及行政费用上涨幅度近乎翻了一倍，为59.25亿港元。
再加上应收账款也从2020年末的26.23亿港元，上升至48.83亿港元，上升幅达高达86.16%，其中关联方的应收账款数额足足翻了3.5倍多，到达17.6亿元，这也是其计提坏账准备上涨。
而无论是攀升的应收账款致使坏账准备上涨，还是增速极高的成本支出，都在挤压合生创展的利润空间。
作为左手地产，右手投资，两手紧抓的合生创展，其2021年投资板块巨亏29.65亿港元，同比大降136.92%。
这也是合生创展自2020年将股权投资业务的经营数据放进财报以来的首次亏损，作为营收比重占位第二的大业务，如此大的亏损直接进一步影响到了其全年业绩的表现。
其实在此前，合生创展靠着股权投资业务高额的收入直接将其他同等级的房企甩在身后，但谁也没想到，曾经的大功臣如今成了船底的漏洞，在去年下半年开始由盈转亏，亏损达到29.65亿港元，将其业绩直接拉跨。
只能说是成也萧何败也萧何。
除此之外，其升高的负债同样也不可忽视。
负债上升，股价持续下跌
在如今大环境下行，房企纷纷减少拿地，化繁为简筹集现金流以保全自己的当下，合生创展在2021年才略有收敛其拿地速度。虽然业绩同比行业其他公司可以说实力突出，但其近几年频频溢价拿地，还是让负债有所上涨。
年报显示，合生创展在去年的负债总额达到2332亿港元，同比增加14.88%；其中流动负债1290.25亿港元，同比增长35.84%。而负债上涨或许与其净借贷上升有关。
截至2021年末，其流动负债的借贷由2020年的178.56亿港元上升到285.24亿港元，上升幅度高达59.74%。其中商业抵押担保证券为146.91亿港元，涨幅度为最高达50.67%；银行及财务机构借贷为917.65亿港元；优先票据为87.54亿港元；资产支持证券7.71亿港元。再加上归属于其他借贷的23.83亿港元，其期末借贷合计为1175.93亿港元，同比增幅7.71%。
其中一年内要偿还的短债为285.24亿港元，同比2020年上涨了59.74%，同期其现金及银行存款为363.12亿港元，除去已抵押银行存款62.68亿港元，还有可用现金及银行存款为300.45亿港元，勉强覆盖短债。虽然对比同行业公司已经算好的财务状况，但风险依旧不小。
不过，负债虽然有所增加，但合生创展的三道红线却依旧归于绿档，甚至赢过了一些央企、国企，并且评级机构也对其加以肯定。
可即便如此，合生创展的二级市场依旧止不住地下跌。
截止5月12日，合生创展股价收盘为13港元/股，当日下滑幅度为5.93%。其股价在去年中旬到达最高价34.72元/股后，便一路下跌，如今已经跌去了三分之二，最新总市值为308.08亿港元。
