对于绝大多数房企而言，当下已是最为艰辛的时代。
不过，绿城中国却视其为逆势扩张的良机。
近日，绿城中国发布了一份颇为亮眼的2021年业绩报。受此提振，绿城中国董事会主席张亚东正式提出，将进入“起跑期”。
事实上，绿城中国早已做好了准备，去年全年，其拿地金额近千亿、今年前两月更是冠绝拿地榜单。
背负着优化“三道红线”和减少永续债的重任，绿城中国逆势扩张有何仰仗？
销量营收大涨，毛利率继续下滑
年报显示，2021年绿城中国实现总合同销售金额3509亿元，同比增长21%，全年目标达成率113%。
要知道，去年绝大部分房企的销售情况都出现恶化，目标完成率只有80%-90%，绿城中国能够超额达标，实属不易。
而如此优异的销售表现，也使得绿城中国的营业收入水涨船高。
数据显示，2021年绿城中国录得营业收入1002.4亿元，较上年同期增长52.4%。
营收增速超过50%，如此表现在一众房企之中绝对称得上是出类拔萃。不过，值得一提的是，去年同期，绿城中国的毛利率却继续承压。
数据显示，2021年绿城中国的毛利率降幅明显，只录得18.1%，较上年同期下降了5.6个百分点。
而上一次绿城中国全年的毛利率低于20%，还是在2017年。
关于毛利率的走低，绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强，在业绩会上称，毛利率下滑的背后，主要有两方面原因：一方面，近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显；另一方面，近年来政府调控力度加大，房地产价格受限价影响，绿城的品牌价值没有得到充分体现。
简言之，绿城中国把毛利率下滑的主要原因，归结于复杂的行业背景。
不过，值得一提的是，2021年绿城中国的销售成本大幅提升，较2020年同期的502.1亿元增加了63.46%，大幅高于营业收入50%的增速。
受此影响，2021年绿城中国的净利率录得7.67%，较上年同期的8.76%略有下滑。
不过，尤其绿城中国的营业收入大幅增加，最终使得其毛利、净利润等各项利润指标均有所增长。
大举拿地逆势扩张，融资便利成仰仗
上文中绿城中国在解释毛利率下滑的原因时，曾提到“近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显”。
尽管如此，绿城中国的拿地热情却丝毫没有受到影响。
数据显示，2021年全年，绿城中国权益拿地金额969亿元，在拿地排行榜中位列第6位。
去年耗资近千亿拿地之后，进入2022年，绿城中国的拿地热情依然高涨。
今年1月，绿城中国以104亿元的权益拿地金额，位列房企拿地排行榜首位。
1-2月，绿城中国继续以208亿元的权益拿地金额，蝉联房企拿地排行榜首位。比排名第二的华润置地，足足多花了80亿元。
要知道，今年前两月，百强房企中尚有七成以上的房企未拿地。而绿城中国如此之大的拿地阵仗，蕴藏着规模增长的巨大野心。
在绿城中国2020年业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东曾公布“战略2025”规划，称要用五年时间实现6400亿元的目标。
而在近日举行的2021年业绩发布会上，张亚东再次表示，2020年到2025年三年，是公司的起跑期。
显然，绿城中国誓要抓紧这次逆势扩张的绝佳时机。
而之所以敢于如此操作，绿城中国所仰仗的，还是其背靠中交集团带来的融资便利。
在当前行业融资环境仍然紧张的情况之下，今年以来，绿城中国却能够频繁发债融资。
仅在1月，绿城中国发行信用债26亿元、境外债25.3亿元，合计51.3亿元，融资规模行业最大。
不仅融资渠道顺畅，绿城中国的融资成本也有着极大的优势。
绿城中国首席财务官耿忠强称，公司去年境内公开发债利率仅3.55%，全年的利息成本仅4.6%，期末融资成本4.5%。
如此看来，绿城中国的逆势扩张底气十足。
少数股东权益和永续债“一进一退”
不过，绿城中国的规模扩张之路，也不是毫无后顾之忧。
年报显示，截至到2021年年底，绿城中国的现金短债比是1.7倍，净资产负债率是53.5%，剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%。
也就是说，在“三道红线”指标方面，绿城中国还踩中一条红线。
绿城中国执行总裁耿忠强在业绩会上表示，“公司确保2023年能够进入绿档，同时我们根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备”。
一边是频频发债逆势扩张，一边又要优化“三道红线”指标，绿城中国如何兼顾二者？
而这一重任，交给了“少数股东权益”。
数据显示，在2017年-2019年期间，绿城中国的少数股东权益分别为117.12亿元、171.36亿元和202.82亿元。
而在2020年，绿城中国少数股东权益激增百亿规模，达到了317.49亿元。
到了2021年，其少数股东权益规模几乎翻倍，大幅增至622.08亿元。
时至今日，绿城中国的少数股东权益占所有者权益比例，已经高达58%。
少数股东权益的大幅增长，一定程度上可以帮助企业在扩张的同时，还可以保持较低的负债率，但这在规模上会处于“虚胖”的状态。
此外，绿城中国还靠着永续债来优化负债指标。
截至2021年年底，绿城中国仍有107.58亿元的永续债，虽然较去年中期下降了77.79亿元。但是，永续债的“后遗症”已经出现。年报显示，去年全年，绿城中国已经为其永续债付出了12.14亿元的利息。
耿忠强也曾坦言，“2020年境内永续债的利率是6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价”。
值得一提的是，进入2020年以来，绿城中国频频发债融资，用于减少永续债的规模，有种“拆东墙补西墙”的味道了。
可以预见的是，绿城中国的少数股东权益将继续大幅增加。毕竟，永续债在减少，少数股东权益就需要补上。
