2022年对于中国房地产行业而言是谷底之年，整个行业进入冰河期，面临长期的、深层的结构性调整，过去一年衰退的惨烈程度仍然超出了市场的预期，各项数据跌穿底线。
这句话，在朗诗绿色管理的年报中，是用于形容刚刚过去的2022年。
对于刚刚过去的一年，房企的描述用词都大不相同，但所表达的意思却殊途同归，无疑是两个字——艰难。
在行业下行的背景下，朗诗绿色管理去年全年的业绩为增收不增利，毛利率降至个位数。
根据数据显示，公司的成本支出翻倍，挤压了不少利润空间，而销售费用的增长，也被市场猜测为以营销驱动收入，为保规模牺牲利润。
另外，公司负债规模虽然有所下滑，但由于资产也在下降，所以朗诗绿色管理的资产负债率仍在上升。
同时，由于短债无法被覆盖，公司的流动性也再次收紧。
如今行业开始回暖，不知朗诗绿色管理能否赶上这趟“列车”？
亏损扩大！毛利率低至个位数
不久前，朗诗绿色管理发布了2022年业绩报。
据报告显示，朗诗绿色管理去年全年实现营业收入约140.18亿元，同比增长73.57%；毛利约为13.53亿元，同比下降18.93%；录得净亏损为24.54亿元，2021年同期为6.96亿元；归母净利润为-25.89亿元，较2021年同期的-7.78亿元来说，亏损再度扩大。
整体来看，朗诗绿色管理去年全年增收不增利。
对于净亏损的明显扩大，朗诗绿色管理在年报中解释称，主要为受新冠疫情持续及房地产行业整体市场下行的影响进行谨慎性原则计提减值准备与冲回递延所得税资产所致。
实际上在去年房地产行业下行的背景下，房企的表现纷纷差强人意，业绩下滑也是屡见不鲜。规模上，由于行业下行，超千亿的房企已经减少了一半，仅剩20家；销售上，TOP100的房企累计业绩规模同比降低41.6%。
行业中，包括碧桂园、新城控股等民企在内，和有央企、国企背景的华侨城 A、大悦城、首开股份在内都在业绩下滑的列表中，业绩双降的更是不少，可以说朗诗绿色管理增收不增利的表现在行业中也算稀松平常。
不过，实际上朗诗绿色管理的归母净利润早在2020年就已经陷入了亏损的境地，之后亏损程度逐年增加。可以看出，其业绩的颓势早就已经开始。
不仅如此，公司的核心盈利能力也在下滑。
数据显示，朗诗绿色管理在2014年的毛利率为67.34%，之后各年毛利率分别为44.11%、15.66% 、24.52%、28.49%、28.26% 、19%、20.67%、 9.66%。虽然数据表现有所波动，但整体趋势还是下降的，到了2022年，其毛利率甚至降为个位数，创了近8年的新低。
市场中也有声音表示，高毛利的时代或难再回。
同时，公司净利率在2014年为42.65%，到了2020年直接降为0.36% ，2021年更是直接录得负数，2022年为-17.5%。不仅呈现下滑趋势，甚至由正转负。
核心盈利数据的下滑代表了公司核心盈利能力的走低，而这也进一步表示，朗诗绿色管理的颓势恐怕早有迹象。
为保规模牺牲利润？
明明公司营收规模大涨，但净利润却录得亏损，那么其利润都去了哪里？
在2020年中科房地产行业雷声不断，寒冬笼罩的情况下，房企纷纷降本增效，保证自身现金流能够安稳度过寒冬，但以朗诗绿色管理的数据来看，其成本支出反而大涨。
据年报披露，朗诗绿色管理的销售及服务成本为126.65亿元，相比2021年的64.06亿元近乎翻倍。
要知道，2022年公司的营业收入也不过才140.19亿元，而销售及服务成本的规模与营业收入的规模仅相差十几亿，这无疑表示，销售及服务成本的支出侵蚀了不少的利润空间。
其中销售费用为6.95亿元较2021年上升了43%。
对于销售费用的增加，朗诗绿色管理表示：主要因受疫情及市场影响，为了促进销售激励政策力度加大导致。
这也表示，朗诗绿色管理为了保住营收规模而选择牺牲了利润。
另外，管理费用微降至8.93亿元，财务费用微升至3.86亿元。
除了成本支出侵蚀了利润空间之外，就像朗诗绿色管理所指出的原因，其计提减值准备也影响了利润空间。
数据显示，公司去年的金融合约资产减值损失净额为4.79亿元，而2021年同期仅为2.76亿元，同比上升了73.55%，这无疑对公司的利润造成了不小的挤压。
当然，在利润亏损外，公司的流动性才是更加备受关注的重点。
短债无法覆盖
在过去的一年里，不少房企因为流动性紧张而暴雷，再加上融资环境的困难，使得不少房企都纷纷储备起资金流以抵御寒冬的凛冽。
这也使得在近期发布了年报的房企，都或多或少有一定的流动性压力。
其中，朗诗绿色管理也不例外。
在去年不少房企纷纷以优化债务结构为先，降低了负债规模的背景下，朗诗绿色管理的总负债规模也有所下滑，从2021年末的223.62亿元降至如今的172.93亿元，降幅为22.67%。
但是在公司负债规模下滑的同时，其资产也有所下降。
数据显示，朗诗绿色管理的总资产从2021年末的219.58亿元下降至如今的151.78亿元，降幅达30.88%，甚至超过了负债规模的下降速度，这也导致公司的资产负债率再次走高。
2019年至2022年，公司资产负债率分别为76.38%、77.75%、79.98%、86.52%，上升之势明显。
除此之外，朗诗绿色管理还存在较高的偿债风险。
数据显示，公司的短期借款由2021年末的38.39亿元降至2022年的14.94亿元，但同期的现金及现金等价物也从2021年的40.31亿元降至12.52亿元，无法完全覆盖短债规模。
值得注意的是，年报中还显示，上述12.52亿元的现金及现金等价物中，包含美国业务公司Landsea Homes持有的现金结余约1.24亿美元（相当于约人民币8.61亿元）。这8.61亿元与在美国的房地产开发及销售业务有关，且不可供公司作一般用途。
因此，剔除作为独立管理的Landsea Homes所持有的现金结余，朗诗绿色管理目前在手的现金及现金等价物仅为人民币3.91亿元，难以覆盖短债的同时，还存在较大资金缺口。
不仅如此，代表经营性负债的一年内应付账款及其他应付账款尚有8.5亿元，这无疑又增加了公司的偿债风险，使得资金流动性进一步收紧。
不知在如今行业回暖，各大房企纷纷弯道超车的情况下，连续亏损的朗诗绿色管理能否赶上这趟回暖列车？
