刚刚过去的这一年，对于房企来说应该是很难忘的，毕竟很多房企对于这一年的描述用词都充满着艰难苦涩，中梁控股也不例外。
其在年报中提到，过去的2022年极不平凡，中国房地产行业面临诸多挑战，市场远超预期的深度调整让房企在流动性承压之下艰难喘息。
事实上，就像其描述的那样，由于行业下行，中梁控股在2022年过得并不顺利。
在寒冬笼罩的背景下，房企业绩下滑已经成了普遍现象，中梁控股在业绩双降之外，毛利率也低至个位数，而这样的情况短期内恐怕很难扭转。
如今行业虽然逐渐回暖，但主要表现在一、二线的一些高能城市，土储集中于三、四线城市的中梁控股怕是很难赶上这波回暖潮。
除此之外，其境外债仍在重组中，流动性依旧紧张。
这种情况下，即便进入了新的一年，杨剑仍保持谨慎态度，保证现金流仍是公司的首要任务。
业绩下滑，毛利率低至个位数
不久前，中梁控股发布了2022年的年度财报。
据年报披露，中梁控股去年全年总收入为人民币393.29亿元，同比减少约48.3%。其中，物业销售收入391.69亿元，同比下降48.1%；其他服务收入1.48亿元，同比下降73.7%；租金收入下降31.1%至1221.3万元。
期内，集团拥有人应占净亏损为人民币13.5亿元，而去年则为拥有人应占净利润人民币27.0亿元，同比下滑100%。扣除各项资产的减值亏损、投资物业估值的公平值亏损及汇兑亏损，拥有人应占经调整净利润为人民币12.0亿元。
整体来看，中粮控股2022年营利双降。
对此，公司表示，主要由于已交付物业的面积减少，导致已出售物业确认的收入减少；房地产市场疲软导致毛利率下降；汇率影响造成的损失；物业项目及其他资产减值的增加和投资物业公平值的亏损。
不过，比起其他亏损的大部分房企来说，中粮控股的业绩也算说得过去。
要知道，去年经过寒冬的“洗礼”后，房地产行业哀嚎遍地，业绩普遍下滑亏损，规模赛急刹车后，超千亿规模的房企减少了一半，仅剩20家。
这样的情况下，中梁控股还能盈利，着实不容易。
但是，这并不代表其经营状况就乐观了，从数据来看，公司的核心盈利数据持续下滑，毛利率已经降至近六年最低。
2016年至2022年期间，中粮控股的毛利率分别为21.08%、20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%、8.90%。
可以看出，2020年及之前虽然毛利率有所波动，但都维持在20%以上，到了2021年直接跌下20%的门槛，2022年甚至降至个位数。
这表示中粮控股的核心盈利能力堪忧。
值得注意的是，2022年中梁控股的合约销售均价也有较大下降，为10500元/平方米，而在2021年这一数据是12000元/平方米，降幅达12.5%
预计这些销售物业将在未来两三年陆续交付，降价促销后的低毛利率现象会进一步显现。
土储集中在三、四线城市
其实从去年末开始，房地产行业已经逐渐回暖，很多房企的销售也在回升，但中梁控股似乎不在回暖之列。
数据显示，2022年，中梁控股实现合约销售额660.5亿元，按年减少约61.6%；合约销售面积约62.71万平方米，同比下降约56.1%。
然而中梁控股下滑的销售趋势并没有随着行业回暖而停下，而是蔓延到了2023年。
4月6日晚间，中梁控股披露2023年3月的未经审核营运数据。截至今年3月末，中梁控股累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约114.3亿元，同比下降47.08%。
造成这样现状的一部分原因，或在于公司的土储分布上。
中梁控股在年报中表示，因房地产市场持续不确定，公司坚持保交楼和稳经营，在2022年没有新增项目投资，以保留现金。
截至2022年12月31日，中梁控股的总土地储备约4090万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业占约470万平方米，在建物业物业或用作未来开发物业占约3620万平方米。
对此，中梁控股表示，尽管暂停投资，但仍有一定的可售资源支持公司未来数年发展。
但是，以土地分布看，目前中梁控股的土储主要集中于三、四线城市，共计占比接近七成，二线城市有116个项目，土储约1308万平方米，占比32%。
而现在回暖的情况，一线的城市和高能级的二线城市市场比较稳定，一些相对能级比较弱的城市仍在继续承压。相比来看，三、四线城市去化能力相对较差，反弹迹象不明显。
据贝壳研究院的统计，在全国的163个三四线城市中，有123个城市出现了土地流拍。这意味着，三四线城市的地皮价格非常低迷，那么三四线城市的价格很有可能会下跌。
这同时也表示，中梁控股的销售或会进一步承压。
流动性依旧紧张，境外债备受关注
在业绩下滑，销售回暖不明朗的情况下，中梁控股的流动性也进一步收紧。
如今的中梁控股尚在筹谋境外债务重组，所以其债务管理情况也备受关注。
据年报显示，公司的总负债规模有2064亿元，比2021年同期的2317亿元下降10.92%。有息债务总额由402亿元大幅压缩至267.4亿元。
不过，由于总资产也有所下滑，从2672亿元降至2378亿元，所以公司资产负债率微升，为86.81%，2021年同期为86.72%。
其实在去年11月，中梁控股曾表示，境内公开债务已全部还清。
但相比境内债，公司的境外债就有些困难了。
当时中梁控股发布公告表示：由于可用于支付境外债务的资金仍持续受压，预期短期内无法产生履行境外债务所需之足够现金；为确保公平对待所有境外债务持有人，决定暂停支付本公司境外债务项下所有应付的本金和利息。
而从财报来看，中梁控股的现金流确实很紧张。
数据显示，公司的短期借款为178.43亿元，而同期的现金及现金等价物仅为146.04亿元，无法完全覆盖短债，且尚存近30亿元的资金缺口。
这表示公司仍有较高的偿债风险，流动性紧张。
很明显，中梁控股很清楚自身的情况，在去年就做出了一些列调整，表示会精简组织架构，强化管控和效率，降低经营成本，确保交付及财务安全，保持经营流动性。
但即便如此，杨剑对2023年仍保持谨慎的态度，其认为虽然政策出现变化，但经济复苏与支持措施带来的住房需求和流动性改善尚需要一段时间其影响和好处才能惠及整个行业。
新的一年，集团的首要经营目标是保持经营流动性、去杠杆和稳定债务，及确保平稳的项目交付。
