近期，由于卷土重来的疫情对审计流程造成了一定的阻力，不少房企都选择延迟发布2021年年报。
然而，招商蛇口为房地产行业打了个好样儿，3月21日其发布了一份看似不错的年报。
根据年报显示，2021年招商蛇口实现签约销售金额3268.34亿元，销售目标完成率达99%；实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%。
不过，招商蛇口同时也陷入“增收不增利”的境地。
事实上，这已经是招商蛇口连续第二年面临利润指标负增长的局面。
究其原因，除了毛利率持续下降之外，还与其大幅计提资产减值、大笔利息支出有关。
在规模扩张的道路上，央企招商蛇口盈利表现继续承压。
毛利率继续下降，“增收不增利”
3月21日，招商蛇口发布2021年年报。
年报显示，2021年招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。
以2021年初制定的3300亿元销售目标计算，招商蛇口的达标率高达99.04%，高于行业平均水平，这使得招商蛇口稳坐销售额排名第七位的宝座。
在追逐规模扩张的同时，招商蛇口的营业收入也随之水涨船高，2021年录得1606.43亿元，同比增长23.93%。
不过，招商蛇口在2021年陷入“增收不增利”的局面，其净利润录得152.02亿元，同比下降10.12%；归母净利润为103.72亿元，同比下降15.35%。
对于公司的“增收不增利”，招商蛇口解释称，报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。
事实上，这并不是招商蛇口第一次出现毛利率下滑。相关数据显示，2016年至2020年，招商蛇口社区开发与运营的毛利率分别为32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%，自2018年开始，其毛利率开始大幅下降。
到了2021年，招商蛇口社区开发与运营毛利率为21.35%，较2020年同期再度下降1.59个百分点。
受毛利率下降的影响，近年来招商蛇口利润表现持续承压。
数据显示，2020年招商蛇口实现净利润169.13亿元，同比下降10.31%；归母净利润为122.53亿元，同比下降23.58%。
现如今，招商蛇口面临第二次利润负增长的局面。
频频高溢价拿地，大幅计提减值准备
毛利率大幅下降，这与招商蛇口前期高溢价拿地的行为有很大的关系。
而受此影响，2021年招商蛇口录得巨额的计提资产减值。
年报显示，招商蛇口按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。
受计提减值影响，招商蛇口在2021年减少净利润34.56亿元。
值得注意的是，这不是招商蛇口第一次有较大幅度减值拨备的操作。
2020年年报显示，招商蛇口计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，减少其当年净利润21.84亿元。
对此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰在2020年业绩说明会上解释称，“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期。正是这一批高价地造成了招商蛇口在2020年大幅计提减值准备”。
也就是说，前期高溢价拿地是计提资产减值的“罪魁祸首”，而这一结果也最终影响到招商蛇口的利润表现。
值得一提的是，即便是进入2021年，招商蛇口高溢价拿地热情仍然不减。
比如在3月31日，招商蛇口以29.5亿拿下盐城城西地块，楼面价11190元/平方米，溢价率80%，成为盐城的新地王。
4月28日，招商蛇口以总价32.5亿元拿下重庆西永279.83亩地，楼面价10460元/平方米，溢价率达到了惊人的130%。
整个2021年，招商蛇口共耗资671亿元拿地。
按照蒋铁峰的解释，拿地是必须的，毕竟招商蛇口想要在行业内占有一定的江湖地位，就必须要实现有质量的增长。
但是在市场下行的大背景下，招商蛇口还频频高溢价拿地，不仅将进一步导致毛利率下行，还将带来巨额的计提资产减值，最终影响其盈利表现。
巨额利息支出，侵蚀利润空间
另外，大笔的利息支出，也是招商蛇口净利润减少的重要原因之一。
数据显示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88亿元，较2020年的44.05亿元增加1.89%。
也就是说，招商蛇口44.88亿元的利息支出，相当于净利润的近三成。
对于巨额利息指出，招商蛇口表示，主要是因为2021年债务增加，借款费用化利息支出增加。
数据显示，2021年招商蛇口的负债总额进一步上升至5794.48亿元，资产负债率也上升至67.68%。
不过，作为央企，招商蛇口拥有天然的融资便利。
而就在近日，招商蛇口成功发行了一笔超短期融资券举例，发行总额为12.9亿元，期限90天，计息期债券利率仅为2.40%。
而如此之低的超短债利率，却与其巨额利息支出形成了巨大的反差。
事实上，就数据而言，2021年招商蛇口的综合资金成本为4.48%。而对于这一数据，可以肯定的是，招商蛇口永续债的融资成本是高于4.48%这个水平的。
也就是说，招商蛇口巨额利息支出，主要“归功于”永续债。
截至目前，招商蛇口的永续债规模已经高达280.62 亿元。
如此高的永续债规模，对于招商蛇口优化其债务结构有明显的帮助。但是其融资成本较高，且利率还会跳涨，这将严重侵蚀招商蛇口的利润空间。
仅在2021 年上半年，招商蛇口就为其永续债支付了近 6 亿元利息。
由此可见，永续债成为了招商蛇口“硬币的两面”。
综上所述，如今招商蛇口“增收不增利”的局面，与其毛利率下降、计提资产减值增加，以及高额利息支出有极大的关系。
在追求规模扩张的同时，招商蛇口不应该忽略其盈利表现。
