新城控股在年报中指出，2022年的大环境是风雨交加的，房地产行业充满挑战，危机频发。
可见，新城控股对去年一年的看法无疑是严峻的，而事实也确实如此。
在刚刚过去的2022年，房地产行业寒冬凛冽，规模赛紧急刹车，超千亿的房企直接减少了一半，仅剩20家，这其中，新城控股仍占有一席之地。
虽说在业绩表现上，新城控股营利双降，但相比其他亏损的房企来说，仍旧盈利无疑让新城控股挺起了腰杆。
在业绩下滑的原因中，高达千亿规模的成本支出不得不让人在意，计提资产减值准备的走高也进一步挤压了利润空间。
但相较之下，公司的负债情况更加严峻。
虽然负债规模有所下滑，但短债无法覆盖，资金缺口拉大，偿债风险剧增，体量不小的存货和走高的应收账款也限制了一部分资金流动性，这种情况下，新城控股的流动性收紧，形势仍不容乐观。
营利双降，仍居千亿阵营
3月31日，新城控股发布2022年业绩公告。
公告显示，公司去年全年实现总营业收入约1154.57亿元，同比减少31.37%；归属于上市公司股东的净利润约13.94亿元，同比减少88.94%。
整体来看，新城控股2022年处于一个营利双降的局面，不过比起很多亏损的房企，其盈利的利润即便大降，也算是说得过去的成绩。
对于业绩下滑，新城控股表示：营收下滑的原因主要系本期物业交付收入较上年同期减少较多所致；利润的下滑主要系受整体市场环境及结转项目的结构变化，报告期内公司房地产项目结转收入及毛利同比有较大幅度的减少，及公司计提的资产减值准备同比增加。
并且在年报中，新城控股进一步指出：去年房地产行业充满挑战的一年，房企危机频发，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，业务持续缩量。
新城控股对2022年的看法无疑是严峻的，事实上也确实如此。从去年整体行业情况来看，大部分的房企业绩都处于下滑态势。
毕竟在2022年，TOP100的房企累计业绩规模同比降低41.6%，而新城控股去年销售额1160.49亿元，同比降50.36%，相当于“腰斩”。
同时房地产行业在2022年遭遇重创，规模超千亿的房企减少了一半，仅剩下20家，这其中新城控股尚占一席之地。
不过，即便新城控股业绩表现在行业衬托下算不错的，但其数据表现出来的经营状况却算不上太好。
除了业绩大降外，公司的核心盈利能力也在不断走低，2018年至2022年，其毛利率分别为36.69%、32.64%、23.5%、20.45%、20.03%,下降趋势明显；净利率也不遑多让，从2018年的22.55%下降至如今的1.37%，直接从两位数跌至一位数。
资产减值及营业成本挤压利润
不过，新城控股好歹千亿规模的房企，却仅剩十几亿的利润，那么利润去哪了呢？
在年报中，新城控股的总营业成本一项就高达千亿级别，为1081亿元。
要知道，公司的总营收才1154.57亿元，如此高昂的成本支出与营收规模近乎一个水平量级。
虽然相比之下，较2021年的营业总成本有所减少，但依旧占据了不少的利润空间。
此外，新城控股骤然升高的各类资产减值准备也挤压了不少利润空间。
年报中显示，2022年公司计提各类资产减值准备金额高达63.99亿元，其中计提坏账准备4.32亿元，计提存货跌价准备59.66亿元。
就应收账款和存货来看，一个为5.05亿元，比2021年同期上涨了11.97%，另一个有所下降，但存货规模仍高达2044亿元，要知道流动资产合计也不过才3031亿元，存货就占了三分之一。
而这两项的计提减值直接导致2022年归属于上市公司股东的净利润减少了42.37亿元。
往前来看，新城控股在2021年时就处于增收不增利的处境，其中利润的减少也有计提资产减值准备的身影。
数据显示，2021年公司合计计提各类资产减值准备共计54.04亿元，比2020年的17.78亿元翻了两倍多，而骤然升高的计提资产减值准备也对利润空间造成了进一步侵占。
以行业角度来看，大多数房企都进行了计提减值，不少房企在业绩下滑的原因中，都提及了相关原因。
在业内人士看来，此举可以为未来的业绩打下基础，降低预期，制造反弹优势，但这对上市股东来说，却要承担净利润减少的影响。
而除了业绩的大幅下降外，新城控股的负债情况可能更加不乐观。
短债难覆盖，流动性收紧
以负债规模来看，新城控股的总负债从2021年末的4372亿元下降至2022年末的3684亿元，有所降低。
债务规模下降，公司的资产负债率也有所下滑，但仍高达80.46%。
在负债规模下降的同时，公司的短债规模却越加显眼。
年报显示，新城控股的短期借款从5.59亿元升至16.66亿元，直接翻了三倍，再加上应付票据的61.05亿元及一年内到期的非流动负债296.4亿元，合计短债规模达374.11亿元。
然而同期公司的现金及现金等价物的金额仅有215.7亿元，无法完全覆盖短债，且存近160亿元的资金缺口。
不仅如此，新城控股还有经营性负债，也就是应付账款442.6亿元。
这样加起来，新城控股的资金缺口直接被拉大，更加难以覆盖。
当然，新城控股在年报中也指出：因净利润大幅下滑，截至2022年底，集团流动负债超出流动资产113.84亿元，可能导致本集团流动性出现阶段性压力。
从公司的短债覆盖情况来看，其偿债风险较大，流动性收紧。
而流动性走弱这一点，在公司的其他方面也能体现。
比如，公司经营活动产生的现金流量净额已经从2021年的219.8亿元下降至145.3亿元，经营流入的现金流减少后，公司高达千亿的存货和走高的应收账款无疑也占用了一部分资金，限制了资金的流动性。
这种情况下，即便新城控股规模仍保持千亿甚至盈利，但其流动性却不容乐观。
