近日，中海地产发布了2021年业绩报。
报告显示其去年增收不增利，利润率及净利率都大幅下滑，且已经连续两年冲击四千亿门槛都未成功。
被称为“利润王”的中海地产，其实早几年与万科等房企同为第一梯队，且因为其利润额常年霸榜一度成为业内标杆，但自其业务重组后由于增速缓慢，而被踢出了第一梯队。
或许心有不甘，在如今行业下行，民企自救都来不及的大环境下，背靠央企拥有融资便利的中海地产频频溢价拿地扩张规模，多次拿下地王。
但也因此，其一度引以为傲的净利润在五年内首次出现了负增长，但即便如此中海也并未停止，或许对于融资及资金其并不担心，但一再被挤压的利润空间，却可能让中海“利润王”的帽子戴不稳了。
增利不增收，净利率连年下滑
3月31日，中海地产发布2021年年报。
据年报显示，中海地产2021年营收录得为2422.4亿元，同比增长30.4%，其中商业物业收入51.7亿元，同比增长17.4%；归母净利润401.6亿元，同比减少8.54%；净利润率23.54%，同比下降了7%。
销售数据方面，2021年中海地产系列公司实现合约销售额3695亿元，同比增长2.4%，
整理来看，中海地产交出的这份成绩，在如今行业下行，房企纷纷暴雷的大背景下可以说相当漂亮了，然而在这份漂亮的业绩下，却是一度被业内成为“利润王”的中海地产，近五年来的首次年度净利润出现下滑。
可见中海地产受2021年行业整体下行的影响并不小。
值得一提的是，中海地产2021年及2020年的销售目标都定在了4000亿，但2020年实际完成率为90.18%，而2021年实际完成率为92.38%（港元计算则目标完成）。也就是说，中海地产连续两次冲击四千亿门槛却都失败而归，如今“增收不增利”的中海地产，真的还能稳坐“利润王”的宝座吗？
从数据来看，造成其如今增收不增利的原因，或许是因利润率大幅下滑有关。
年报显示，中海地产利润率由去年的30%下降至今年的23.54%。
而从近年其净利率的表现来看，也是早已出现下降。其中2018年到2021年年末，中海地产净利率别为27.2%、26.1%、25.7%、16.6%。也就是说，其净利率已经连续四年出现下滑，且在2021年下滑最为严重。
“利润王”增速缓慢掉出第一梯队
虽说中海地产出现净利润下滑，增收不增利的情况，但能够被冠与“利润王”这顶帽子，其之前最辉煌时的发展必然成绩斐然。
早前，中海地产其实与万科为同级别龙头企业，称雄房企第一梯队，往下才是恒大、碧桂园等房企，但相比起来中海更为低调。
曾经的中海地产，毛利率水平十多年保持在33%-35%之间，一度成为行业标杆，也因此中海被业内冠予“利润王”的称号。
同时，由于中海的人才培养能力极强，也被国内地产行业称为“黄埔军校”。
然而比起“利润王”这个称号，“黄埔军校”的由来却多少有些心酸。
从2013年开始，中海地产业务重组后，因其发展速度缓慢而被踢出了第一梯队。但即便如此，其利润依旧名列前茅，所谓怀璧其罪，这样能够保证利润的好办法，自然被业内对手们所觊觎。
据悉，万科首先发起了著名的“海盗”计划，也就是利用高薪从中海挖人。随后，龙湖、碧桂园等一众激进房企也都纷纷效仿从中海挖人，也因此，中海成为了业内的“黄埔军校”。
或许是意识到了自身发展较为缓慢，又不甘心落后，为了重回第一梯队，中海自2018年开始激进拿地。
频频高溢价拿地，成本支出走高
在其他民企受资金危机支配时，背靠央企有融资便利的中海地产频频出手拿地扩大规模，而其净利润下降的原因，或许与其近年来频频溢价拿地有关。
据年报显示，2021年中海地产系列公司新增土地储备98宗，权益购地金额人民币1610.2亿元。其中，集团新增土地储备57宗，权益购地金额人民币1297.5亿元。
而在2019至2021年间，中海新增土地储备的每平方米均价就已经在逐渐走高，均价分别为1.03万元、0.99万元及1.28万元，并且成本多占销售均价40%以上。
同时，因屡屡溢价拿地，中海在近几年也多次拿到“地王”。在去年3月，中海就曾以25亿拿下郑州北龙湖新地王。
据悉，在2021年，中海地产有23宗地块为底价或低溢价获取，占全年成交地块宗数40%，下半年成交地块中有近50%是底价或低溢价成交。
对于频频拿地的原因，中海地产表示：“去年下半年不仅出现了机会，另外在回报率上也是这几年比较出色的，对未来的利润都形成了很好的支撑。”
但持续走高的拿地成本，终究会影响利润空间，而今年“增收不增利”的结果，也是其大肆拿地的后遗症。
近日，中海地产在成都首批集中供地中，获得的三宗地块全部来自高新区和天府新区，成交总面积约229.3286亩，仅次于成都城投置地，并以56.51元的出让金，成为拿地金额最大的房企。
也就是说，即便业绩出现下行，行业寒冬持续的情况下，中海地产依旧并未打算收手。不过以其背靠央企，拥有融资便利的背景下，想必也不会太在意，但持续的高价拿地影响利润的同时，“利润王”的帽子怕是也戴不稳了。
