李永前到中交地产任职后，便提出 “2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上”的目标。
只是从结果来看，中交地产并未在2020年顺利冲击500亿元的门槛，而2023年的目标尚在进行中。
在如今房地产行业历经寒冬期后，不少房企业绩都出现下滑，中交地产为了保住规模而牺牲了利润，净利润的大头也被少数股东分走，公司忙碌一年，虽然营收创了新高，但归母净利润却连1亿都不到。
与此同时，公司的核心盈利能力也在连年下滑。
而在负债上，中交地产的压力同样不小，短债无法覆盖，流动性压力剧增，融资成本也在较高水平线，可见中交地产为了进一步扩张规模，也付出了利润下滑与短债难覆盖的代价。
虽说中交地产身为央企有融资便利，但在寒冬下也不乏央企、国企的房地产商暴雷，不知中交地产如此抉择下，目标能否如愿实现？
增收不增利，毛利率下滑
不久前，中交地产发布了2022年的业绩报。
据报告显示，中交地产去年全年实现营业收入384.67亿元，同比增长164.52%；实现归属于上市公司股东净利润0.34亿元，同比减少85.60%；扣非利润为亏损1.86亿元。
总体来说，中交地产2022年增收不增利。
实际上，在过去一年行业寒冬的下行期，不少房企的业绩都惨不忍睹，业绩双降或大额亏损的年报随处可见。
相比之下，中交地产仍在盈利可以说是可喜可贺，但身为央企，拥有融资便利的背景下这似乎也不是什么太出彩的成绩。
更何况，中交地产的营收增速和利润增速还在背道而驰。
从以往数据来看，中交地产的营收除了2020年有所下滑外，近几年一直在增长，但相比之下，其净利润却已经连续4 年下滑。
2019 年 -2021 年，中交地产各年实现净利润为5.42 亿元、3.47 亿元、2.36 亿元，同比下滑 33.04%、35.92%、32.19%。
利润连年下降，中交地产的高层也迎来频繁调换期，五年内换了4位总裁，但更换高层的方式仍未让中交地产恢复利润表现。
在利润走下坡路的同时，公司的盈利能力也在下滑，2018年开始，中交地产的毛利率各年为30.88%、25.36%、26.52%、22.91%、13.43%，呈现下降趋势，且2022年有较大的降幅。
明明营收大涨，中交地产的利润却大降，那么利润都去了哪里呢？
保规模牺牲利润？
在中交地产的年报中披露，公司的营收大涨164.52%的同时，其营业总成本也从135.5亿元攀升至356.2亿元，同比增长162.89%，与营收的增速近乎持平。
要知道，中交地产的营业收入也不过才384.67亿元，营业总成本的支出规模与营收规模也非常接近，这表示成本的支出大量侵占了利润空间。
那么这些成本都用在哪了呢？
其中，公司的销售费用为10.63亿元，同比增长53.43%，中交地产对此表示为销售服务费及委托代销手续费增加。另外的管理费用与财务费用都相对减少。
从销售费用的主要用途来看，有5.51亿元用于委托代销及其他销售服务费，相比2021年同期的2.46亿元翻了有一倍，这也是支出最多的一项；排第二的是广告宣传费为1.96亿元，同比增长15.57%。其他还有物业管理费、职工薪酬、展览费等支出。
可以看出，中交地产有一半的费用都用在了销售上，这似乎也解释了为什么中交地产2022年的营收大涨，而利润大降的原因，则是其或以营销驱动业绩增长，而选择牺牲了利润。
不仅如此，分区来看，在营收分布上，华北和华南地区的营收和成本增长速度最快。
2022年，华北地区的营收增长了2963.53%，营业成本增长了7883.07%；华南地区营收增长了3083.23%，营业成本增长了3243.92%。
这两个地区在营收大涨的同时，营业成本的支出增速更快，远超营收增速。
所以，营业总成本的快速攀升挤压了公司的利润空间，也就成为了利润大幅下滑的主要原因之一。
另一个主要原因，就是公司少数股东分走了大部分的利润。
中交地产的净利润为10.22亿元，以年报披露的数据显示，2022 年少数股东损益为 9.88 亿元，同比增长 96.28%，相比之下归母净利润仅有 0.34 亿元。
这表示，少数股东占了利润的大头。
而造成这样情况的原因，在于中交地产的项目大多以小股操盘为主，其持有的115个房地产项目中，100%权益占比的仅有16个。
流动性承压，千亿目标难实现
除了利润大幅下降外，中交地产的流动性也不容乐观。
在去年大环境下行的背景下，很多房企因流动性收紧而暴雷，而生存下来的房企在流动性上也并不宽松，即便是背靠央企或国企的地产商们同样在寒冬下瑟瑟发抖。
从年报来看，中交地产明显也在其列。
数据显示，公司的总负债规模有所减少，从1240亿元下降至1183亿元，这在房企普遍选择优化负债结构的当下是不错的结果，这使得公司的资产负债率从87.36%下降至86.13%。
虽然负债有所化解，但是债务压顶仍然是中交地产面临的问题。
与其他国企、央企的融资成本相比，同样具有央企背景的中交地产，其融资成本却处于较高水平线。
相比金茂2022年仅为3.9%的融资成本，同期中交地产多次向关联方借款年利率达到7.5%。
其在银行贷款平均融资成本在2.60%-6.50%，信托融资平均成本6.80%-8.40%，债券平均融资成本约3.52%-6.90%。
融资成本较高，中交地产的偿债风险也不小。
截至2022年末，公司的短期借款为20.26亿元，同比增长127.9%，翻了一倍不止；应付票据为7.32亿元，同比增长92.63%，也近乎翻了一倍；一年内到期的非流动负债为175.9亿元，合计短债规模为203.48亿元。
然而，同期的现金及现金等价物仅有86.82亿，不能完全覆盖短债，且存在近一百多亿的资金缺口。
同时，公司还有经营性负债173.7亿元，这使得本就紧张的流动性进一步收紧，偿债风险剧增。
值得一提的是，李永前曾提出2023年远超千亿的目标，如今看来怕是难实现，毕竟即便中交地产规模有所上涨，却也是伴随着负债压力和利润下滑的隐痛，这样的增长又能持续多久呢？
