曾“偷袭”许家印的女强人朱桔榕及其掌门的合生创展近来颇为低调。
就连其2022年成绩单也略显失色，2022年合生创展营业收入、净利润、毛利率及净利率等多项指标下滑，更为致命的是，合生创展短债压力骤升，使其陷入资金困境中。
遥想当年，恒大遇困，合生创展高调宣布拟收购恒大物业集团有限公司约51%股份，交易作价更是超400亿港元，大有救许家印及恒大于水火之中的架势。
然而，造化弄人，此后合生创展不仅痛失恒大物业，自身还陷入了困境，实在令人唏嘘不已。
五大业务板块实现下滑
数据显示，2022年合生创展实现营业收入272.5亿港元，同比下滑11.33%；实现毛利82.81亿港元，同比下滑37%；实现归母净利润87.62亿港元，同比下滑10.21%，也就是说，2022年合生创展实现了营业收入及净利润的双线下滑。
据了解，合生创展营业收入主要分为物业发展、商业地产投资、物业管理、基建及投资五个板块，其中物业发展为合生创展主要收入来源，2022年为合生创展贡献了190.82亿港元的营业收入，同比下滑14.14%，在总营业收入中的比重为70%，显然，物业发展业务是合生创展营业收入下滑的主要原因。
另外，商业地产投资、物业管理、基建及投资也无一例外的下滑了，2022年合生创展商业地产投资实现营业收入39.52亿港元，同比下滑6.3%，在总营业收入中的比重14.5%；物业管理实现营业收入29.9亿港元，同比下滑17.9%，基建实现营业收入34.4亿港元，投资业务亏损额更是高达22.1亿港元，五大业务板块的下滑，共同使得合生创展总营业收入实现下滑。
与此同时，同期合生创展盈利能力也同样保持下滑态势，例如，毛利率同比下滑12.38个百分点至30.39%；净利率同比下滑0.29个百分点至33.37%；基本每股盈利也由2021年同期的3.37港元降至3.05港元，从而使得合生创展此份成绩单成色不足。
投资物业公平值备受争议
不过，以30%毛利率撬动33 %的净利率也使得合生创展备受关注，据经济观察报报道，从近两年房企财务数据来看，只有两家房企存在净利率高于毛利率的情况，其中之一就是合生创展。
并且在2009年、2010年、2017年及2019年也同样出现了净利率大于毛利率的情况，而之所以出现这样的情况，与其高达100.7亿港元的投资物业公平值有着脱不开的干系。
据年报显示，合生创展此100.7亿港元的投资物业公平值主要来自19个项目，值得一提的是，这一数据在2021年同期时为18个及104.5亿港元，也就是说，两年间，投资物业公平值为合生创展贡献了超200亿港元的利润。
然而，早在2022年初，合生创展与普华永道分手时，就有媒体称，其中原因除了公告问题外，还有双方在审核项目上存在分歧，物业投资估值就是其中原因所在，结合当前行业环境来看，不难想象合生创展此举的目的。
毕竟前述提到，2022年合生创展投资业务亏损，加之去年因货币汇兑损失严重，使得其其他全面总损失达110.4亿港元。
而在剔除投资物业公平值这一收益后，合生创展2021年及2022年净利润都为负值。
短债承压
相比起利润，资金或许更使合生创展头疼。
年报显示，截至2022年末，合生创展现金及现金等价物约为141.09亿港元，要知道，在2021年年末时，这一数据还为300.44亿港元，一年间其现金骤减159.35亿港元。
虽同期，其一年内须偿还的借贷由2021年末的309.07亿港元下降至2022年末的274.54亿港元，但却难以被现金及现金等价物完全覆盖，且存在超100亿港元的资金缺口。
但合生创展的短债却不仅与此，同期合生创展还有将于一年内到期的78.92亿港元的应付账款、应计款项及其他应付款项的经营性负债，倘若加上此为负债，那合生创展的资金缺口将会更大。
而2022年，合生创展的销售额却同比下滑23%至325.8亿元，虽然优于行业平均跌幅，但依然对合生创展此后的销售回款造成了不小的影响，进而影响了其偿还负债的能力。
幸而，2023年3月份，合生创展合约销售同比增长113%至65.47亿元，物业合约销售额及装修合约销售额分别为64.67亿元及0.8亿元。
结合前两个月销售额来看，第一季度合生创展实现了总合约销售为100.67亿元，同比增长了25.5%；分别实现物业合约销售额及装修合约销售额98.12亿元及2.55亿元，为合生创展注入了新的活力及希望。
不过，倘若2023年此后的月份不能延续此态势，合生创展仍将面临较大的短债压力。
