在房地产行业深度调整、开发端普遍承压的背景下，2025年上半年，大悦城控股（SZ000031）交出了一份颇具韧性的半年报。公司实现营业收入152.31亿元，同时凭借成本端优化和商业板块强劲增长，综合毛利率提升至36.35%，毛利润达到55.36亿元，同比大增52.4%；净利润7.48亿元，同比增加7.1亿元，实现由亏转盈。
更值得关注的是，大悦城控股上半年经营性现金流达到26.87亿元，同比增长38.15%，融资成本下降至3.64%，主体评级维持AAA。在普遍紧缩的行业环境中，大悦城控股确展现出利润增长的特点，实属难得。
商业表现亮眼，购物中心成“现金牛”
今年以来，大悦城控股的商业板块持续占据市场话题中心。财报显示，上半年购物中心销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量超过2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%，保持在行业领先水平。与行业整体承压、消费恢复不均衡相比，大悦城的商业运营交出了一份亮眼答卷。
具体到项目，深圳大悦城无疑是最具代表性的案例。今年夏天，这个位于龙华核心商圈的新地标开业首日就迎来42万人次客流，直接挤爆地铁站，被媒体形容为“人海磁场”。在开业当天，商场不仅吸引了大批年轻消费者，还迅速登上社交媒体热搜，成为深圳城北商业的现象级事件。深圳大悦城在招商过程中主打“青春力+场景化”，引入首店品牌、潮流集合店和多元文化活动，以精准的定位吸引了年轻客群，也带动了周边区域商业氛围的提升。
同样，南昌大悦城在上半年盛大启幕，三天累计客流突破100万人次，成为区域消费新中心。南昌项目特别强调“青年主场”的主题，将街区文化、夜经济和沉浸式体验融合进购物中心空间，让消费场景不仅限于购物本身，而是生活方式的综合承载。项目开业期间，“顶着热浪也要来的年轻人”成为一大亮点。无论是夜间灯光秀、户外市集，还是音乐演出和社交空间，南昌大悦城迅速在年轻消费群体中建立起高黏性的品牌印象。
从南昌到深圳，这些案例充分说明了大悦城在选址策略、内容打造和运营管理上的成熟体系。公司始终将“青春力”作为核心品牌标签，以年轻人需求为导向，打造高频消费、社交化体验和多元业态融合的复合型商业场景。财报中提到，上半年公司在全国范围内已拥有37个在营商业项目，总商业面积387万平方米，其中24个大悦城贡献了321万平方米的体量。凭借庞大的项目组合和成熟的运营体系，大悦城控股在商业地产领域的品牌号召力持续增强。
多业态协同，现金流来源多元
大悦城控股的运营能力并不仅只体现在购物中心。半年报数据显示，公司在办公、酒店、长租公寓和物业管理等多元业态上均保持了稳健表现，形成了协同发展的完整生态。
其中，写字楼板块整体出租率达到90.6%，北京中粮广场更是跻身“2025中国写字楼品牌价值10强”和“北京品质服务好楼宇”。在存量市场竞争日益激烈的背景下，核心区优质写字楼的高出租率，印证了大悦城在资产运营能力上的优势。
酒店业务同样表现不俗，平均出租率达到84%，恢复到行业高位水平。随着出行和旅游消费复苏，酒店板块正在为公司提供稳定的现金流和利润贡献。长租公寓出租率保持在90%，满足了城市青年和新市民的居住需求，也进一步拓展了公司的经营边界。
物业管理则是公司多元业态中增速最快的业务之一。截至上半年，大悦城物业已进驻40余个城市，在管项目158个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多种业态；合同管理面积约3137万平方米，实际在管面积2730万平方米，同比均有明显提升。物业服务不仅提升了公司整体的现金流稳定性，还通过精细化管理提升了运营效率。
通过购物中心、写字楼、酒店、长租公寓和物业管理的多点支撑，大悦城控股构建了一个稳定的现金流矩阵，分散了开发业务周期性波动带来的风险。这种以多业态协同为核心的商业生态，正在成为公司穿越行业周期的重要保障。
此外，开发业务作为大悦城的主业，也为公司整体业绩提供了稳定支撑。上半年公司实现全口径签约额86.4亿元，签约面积47.9万平方米。通过“好房子产品体系”的迭代，公司继续在改善型住宅市场保持竞争力。“安全、舒适、绿色、智慧”的产品标准与悦系、壹号系的产品体系相结合，使其住宅产品在消费升级的大趋势中保持差异化优势。
财务稳健，商业护城河愈发清晰
财务数据同样印证了大悦城控股商业模式的可持续性。上半年，公司新增借款平均成本降至2.85%，综合融资成本下降到3.64%，较上年末下降42个基点，主体评级维持AAA。在行业普遍面临融资压力的背景下，这一成绩尤为难得。低成本融资不仅降低了财务负担，也为新商业项目的拓展提供了安全边际。
从整体来看，大悦城控股在“营收略降”的背景下，实现了利润和现金流的双重修复，显示出经营韧性。购物中心的强劲表现和多业态的稳健运营，让公司逐步摆脱了单一开发模式的波动，形成了以商业运营为核心、住宅开发为补充的复合型发展格局。
大悦城控股的2025年中报清晰传递出一个信号：商业正在成为这家公司最重要的护城河之一。从深圳和南昌两个项目的火爆开业，到全国37个在营项目的持续增长，购物中心业务不仅稳住了现金流，更为公司未来发展奠定了坚实基础。写字楼、酒店、长租公寓和物业管理等多元业态的协同，也进一步增强了盈利的稳定性。
在行业仍处调整的周期里，大悦城控股的“商业引擎”正展现出越来越强的驱动力。随着消费潜能的持续释放和新项目的不断落地，公司有望在商业地产领域保持领先优势，并为投资者提供更具确定性的价值回报。
