背靠中交集团的绿城中国,即使在逆势中也能过得如鱼得水。
2022年绿城中国频繁现身各大土拍市场,且出手阔绰成为北京、杭州等城市的最大买家之一,全年新增27个项目,总建筑面积约为408万平方米。
而2022年,绿城中国全口径销售额2128.1亿元,同比下滑约20.2%;权益口径销售额1224.4亿元,同比下滑15.5%。
要知道的是,百强房企中销售额同比下滑幅度低于30%的少之又少,而绿城中国就是其中一个。
因此,凭借此成绩表现,绿城中国排名由2021年的13名上升至第8名,重回行业TOP10行列,如此成绩,可谓令一众深陷困境的房企羡煞不已。
不过,绿城中国也有难言轻松的压力。
2022年,绿城中国营业收入、毛利甚至少数股东损益等均为增长的趋势,但归母净利润、毛利率及净利率却为下滑的状态,这使得大股东的利益受到了影响,长此以往下去,是大股东绝不想看到的情况。
增收不增利
2022年,绿城中国实现营业收入1272亿元,同比增长26.85%;实现毛利220.2亿元,同比增长21.2%;实现归母净利润27.56亿元,同比下滑38.33%,显然,绿城中国2022年增收不增利。
对此,绿城中国表示主要由于人民币贬值及房地产市场下行,部分业态销售价格不及预期,导致分别计提了汇兑损失13.71亿元及15.02亿元的非金融资产减值损失,使得绿城中国归母净利润有所下滑。
确实,近些年尤其是近两年,房企计提损失的不少,但绿城中国归母净利润的下滑,却并非仅止于此。
2022年,绿城中国净利润为88.95亿元,同比增长15.71%,其中少数股东损益61.39亿元,同比增长90.78%,在净利润中的比重为69%,也就是说,少数股东分走了绿城中国大部分利润。
而实际上,近年来,少数股东分走的净利润比重逐年攀升,2019年至2021年,绿城中国少数股东损益分别为14.55亿元、同比增长6.07%,19.66亿元、同比增长35.13%,32.18亿元、同比增长63.64%,在同期净利润中比重分别为36.98%、34.11%、41.86%。
这意味着,同期绿城中国归母净利润比重为逐年下滑的趋势,且增长幅度也逐渐下滑,2019年至2021年增速分别为147.21%、53.07%及17.72%。
但需要知道的是,同时期绿城中国营业收入却始终保持稳定的正增长,分别为2.14%、6.8%及52.38%,归母净利润如此增长幅度,显然是少数股东损益给绿城中国带来的影响。
少数股东权益攀升
在绿城中国2022年度业绩发布会上,绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强表示,受汇兑损益影响,公司发的外债相应亏损或收益影响了归母净利润;结转占比较高的几个项目中,绿城中国的权益占比较低,因而导致了少数股权损益占比较大的情况。
据了解,自张亚东2018年空降绿城中国担任行政总裁后,绿城中国便开始了高周转的扩张模式,并提出了“三年业绩计划”,即2019年-2021年,绿城中国销售目标分别为2000亿元、2500亿元及3000亿元。
此外,还提出了“战略2025”目标,即到2025年,绿城中国的房产开发业务合同额达到4500亿元,房产代建业务合同达到1500亿元,新兴业务合同额达到400亿元。
为了完成这一目标,绿城中国开始频繁现身各大土拍市场,大举拿地,为规模的增长提供强有力的帮助。
同时,绿城中国还不断与同行合作开发,导致其少数股东权益比重逐年攀升,2019年至2022年,绿城中国少数股东权益分别为202.82亿元、同比增长18.36%,317.49亿元、同比增长56.54%,622.08亿元、同比增长95.94%,738.62亿元、同比增长18.73%。
在总权益中的比重分别为,29.33%、37.53%、57.79%及66.3%,因而造成了同期绿城中国归母净利润的减少。
不过,耿忠强表示,随着公司权益比例的提升,少数股东损益占比较大的问题会逐步解决。
盈利能力恶化
然而,想要改变并非一件易事,2022年,绿城中国合同销售中有2128亿元的自投项目合同销售额,比重为71%,其中仅有1224亿元的属于绿城集团的权益金额,比重为58%,较2021年同期的54%,仅提升了4个百分点,这意味着,此后结转时,绿城中国归母净利润也并不会高。
而截至2022年末,绿城集团共有土储项目224个(包括在建及待建),总建筑面积约为4959万平方米,其中权益总建筑面积约为2827万平方米,比重为57%;总可售面基约为3333万平方米,其中权益可售面积约为1892万平方米,比重为56.77%,均未突破60%。
显然,近两年,绿城中国少数股东损益占比较大的现状并不会有所改变,正因此,绿城中国才有不小的压力。
众所周知,绿城中国之所以能在逆境中如此高调,正是由于其背靠中交集团大股东,但要知道的是,归母净利润的减少,意味着中交集团所分到的利润也会随之减少
数据显示,2022年绿城中国毛利率、净利率分别同比减少6.8个百分点及0.67个百分点至17.32%和7%,受此影响,同期,绿城中国基本每股盈利也由2021年同期的1.31元降至1.03元,这并非中交集团所期望的,况且也没人想为少数股东打工。
加之销售目标的重压,可见绿城中国的日子并不好过。