2021年最后一天，民营房企华南城迎来了重磅利好，“摇身一变”成了国企。
原来，华南城向深圳特区建发集团配发了股票，使其成为了公司的主要股东兼单一最大股东。
特区建发是深圳市国资委下辖的国有独资企业，背景颇深。而华南城近期业绩表现不佳，压力陡增。此次引入特区建发入股，算是真正找到了靠山。
“白菜价”引入国企
12月31日，华南城发布公告称，按认购价每股0.57港元配发及发行33.5亿股新股份予深圳特区建发集团或其全资附属公司，发行认购股份的所得款项总额估计约为19.1亿港元。
认购事项完成后，特区建发将占华南城经配发及发行认购股份扩大后已发行股本29.28%，成为华南城主要股东兼单一最大股东。而华南城创始人郑松兴的持股比例由持股前的28.5%稀释至20.16%，沦为第二大股东。
对于特区建发的入股，华南城可是异常高兴的。
按照华南城的说法，“特区建发成为公司股东，可带来其资源及行业经验，让公司提高管理及运营效率和增强财务实力。公司于综合商贸物流生态系统模式下开发及探索其他潜力的能力和资源将得到进一步丰富及补充。另一方面，公司将探索与特区建发集团的合作机会，以实现业务协同效应，尽力提高股东回报，同时支持实体经济的可持续发展”。
说得再直白一点，华南城就是看中了特区建发雄厚的实力，尤其是财力。毕竟，特区建发是国企，华南城算是找到靠山了。
当然了，特区建发入股华南城，也不可能单方面付出，还是要有所回报的。
最直接的回报，反映在入股价格方面。
据悉，华南城目前每股净资产高达5.22港元，市净率仅为0.14倍，处于严重破净状态。而此次特区建发以0.57港元/股的价格，购得华南城29.28%的股份，相当于仅耗资19.095亿港元，便获得了净资产422.77亿港元综合商贸物流企业的大股东席位。
这笔买卖，特区建发血赚。
经营模式弊端显现
华南城之所以做出如此巨大的让步，引入特区建发入股，也是无奈之举。
这还要从华南城的发展模式说起。
事实上，华南城不是传统意义上高周转房企，其侧重于“商贸物流+”的经营模式，形成了商品交易中心、仓储物流配送、电子商务、会展中心、住宅及生活配套、多功能物业、商业综合体等核心业态于一体的项目。
资料显示，截至2021年9月30日，华南城在深圳、西安、哈尔滨、郑州、南昌、合肥、重庆、南宁等地共拥有8个华南城。
而对于公司的经营模式，华南城本期望甚高。此前，华南城高管汪智斌就曾介绍称，华南城的终极目标是成为一个商贸及物流平台的领先运营商和开发商，“公司再发展下去应该是更重的运营商的概念附带开发商的概念，我们的终极目标是成为一个高效领先的商贸及物流平台的运营商”。
但是，此种经营模式之下，华南城这必须面临的问题，即商贸物流综合体投入周期长、沉淀资金多。
据悉，华南城的账面自持资产高达465亿元，占公司非流动资产88.34%。这一背景下，虽然使得华南城的净负债率看上去并不高，但庞大的自持资产和沉在账面上存货，给华南城造成了不小的资金周转压力。
而就在不久前，郑州华南城率先爆出危机，该公司通知部分部门员工放假，放假时间暂定为2021年11月26日至2022年3月31日，总计4个月零5天。
而放假期间员工的待遇，郑州华南城表示，公司仅支付不低于本地最低工资60%作为劳动者生活费。
这也从侧面反映出，华南城的资金困难着实不小。
业绩下滑、短债压力巨大
而数据是更为直观的反映。
据11月30日发布的2021年度中期财报显示，在上半财年，华南城实现收入61.66亿港元，同比下降13.2%，其中持续性收入为16.83亿港元，同比增长27.2%；而物业销售及融资租赁收入为44.83亿港元，同比下降22.5%，其中销售物业收入为38.96亿港元，同比减少32.6%。
而在盈利方面，华南城的毛利率为36.6%，同比下降1.4个百分点。
毛利率下滑的主要原因，是销售均价的下滑。
数据显示，一季度华南城的销售均价为9500港元/平方米，到了二季度下滑至9100港元/平方米以下。
也就是说，在房地产行业普遍销售低迷的背景下，南城也想通过降价的方式来刺激销量。
然而，数据证实，华南城此举收效甚微。2021/2022上半财年，其合约销售额为70.2亿港元，同比下降13%。
在销售回款表现不佳的背景下，华南城的资金压力自然要被放大。
数据显示，华南城在2022年2月、6月和11月，分别有三笔美元债到期，总计9.7亿美元，约合75亿港元。
此外，华南城还有2022年4月到期的6亿元人民币和2022年8月到期的14亿元人民币的境内债需要偿还。
这还只是华南城短期债务部分。据统计，其短期债务规模总计为121亿元。
而根据数据显示，截至9月30日，华南城的期末现金及银行存款为95.99亿港元。
如此看来，华南城手中的现金，根本无法覆盖短债。
如今，华南城找到了特区建发这座靠山，算是得到了自救。
