近来，因推迟发布经审计年报而导致评级被下调的房企不在少数，德信中国控股有限公司（下称“德信中国“）就位列其中。
在3月29日发布了延迟披露年报后，穆迪、标普纷纷将德信中国评级下调，并对其信息披露、透明度及融资渠道等方面表示担忧。
事实上，评级机构对德信中国的担忧并非没有道理，据德信中国披露的未经审计的年报数据显示， 2021年德信中国营业收入、净利润双双增长，但与此同时其归母净利润、毛利率及净利率均出现不同程度的下滑。
究其原因，正是德信中国在近些年地扩张中高价拿地、不断拉拢合作方导致其权益销售占比下降，从而影响其利润分配及利润空间。
而除此之外，规模的扩张并未带来销售额的突破，2021年德信中国销售额不仅未突破千亿元，还未达成800亿元的销售目标，但其负债却是实实在在的在增加，2021年德信中国仅短期负债就同比增加80%，在销售疲软、盈利能力下滑、归母净利润下滑的衬托下，德信中国难以覆盖的短债显得尤为“乍眼“。
毛利率下降 盈利能力下滑
据德信中国未经审计的年报显示，2021年德信中国实现营业收入231.1亿元，同比增长45.58%，对于业绩的增长，德信中国表示，其收入主要来自物业销售，其次来自物业建筑及项目管理服务、商业物业租赁及酒店运营。
虽然德信中国业绩双双增长，但其盈利能力却大不如从前，数据显示，2021实现净利润23.77亿元，同比增长5.14%，其净利率仅为10.3%，同比下滑3.9个百分点。
实现毛利50.11亿元，同比增长21.99%，但整体毛利率却仅为21.68%，同比下滑4.2个百分点，对此德信中国表示，主要由于2020年交付项目产生的土地及建筑成本较低所致。
也就是说，德信中国两项盈利能力核心指标双双下滑。
事实上，德信中国此两项指标在此前已连续下滑两年，2019年至2020年其毛利率分别为32.16%、24.9%；销售净利率为23.72%及14.43%。
而在核心盈利指标下滑的同时，德信中国归母净利润已连续两年为负增长的状态，数据显示，2021年德信中国实现归母净利润9.415亿元，同比下滑21.05%，值得一提的是，2020年德信中国归母净利润增幅为-23.39%，
归母净利率也由2020年的7.5%减少3.3个百分点至2021年的4.1%，德信中国盈利能力进一步承压。
销售未达标 少数股东权益激增
上文提到，德信中国归母净利率大幅下跌，而究其原因或许是德信中国大举扩张所致，克而瑞认为，大量的合作项目侵蚀了收入导致其归母净利率下降。
据了解，自2016年实现百亿目标后，德信中国就在扩张的路上“狂奔”不止，并在2019年上市时，表示将用三年时间踏入“千亿阵营”，要知道2018年德信中国合约销售额仅为396亿元，也就是说，德信中国三年累计增长将达152.55%。
而规模增长势必带来负债的增长，为此德信中国频繁引入合作方，导致其土储权益比例较低，2021年德信中国新增土储权益比例仅为48%。
但同期少数股东权益却大增48.56%至159.93亿元，在总权益中的比重高达72.47%，同比增长7.67个百分点，而同期控股股东权益仅同比增长3.92%至60.74亿元，在总权益中的比重由2020年的35.19%降至2021年的27.52%。
少数股东权益大幅增长意味着少数股东将分掉德信中国大部分净利润，2021年掌握超7成权益的少数股东分走14.35亿元的净利润，在净利润中的占比高达60.37%。
少数股东损益增加，归母净利润则会相对减少，换言之，德信中国牺牲利润确保了规模的增长，可即便如此，德信中国规模的增长却仍不尽如人意，如今三年期限已至，德信中国并未达成千亿目标，不仅如此，在2021年3月，德信中国表示2021年德信中国销售目标为800亿元，据此推算，2021年其销售达成率仅为92.5%。
克而瑞表示，一直以来，德信中国的权益占比都比较低，虽然这种模式能够帮助企业短期冲刺业绩，但是同时也大量侵蚀企业收入，造成空心化的增长。
短期债务压顶
而德信中国空心化的增长不仅体现在其规模和收入，更体现在债务方面。
得益于少数股东权益的增长，2021年德信中国净负债率63%，剔除预售帐款后资产负债率为69.6%，现金短债比为1.11，三道红线全部达标，为“绿档”房企。
但其短期债务方面却不甚如此，截至2021年12月31日，德信中国短期借款规模157.64亿元，同比增长高达80%，而同期现金及现金等价物及受限制现金为175.63亿元。
要知道其中还包括约58.3亿元的建造预售物业担保存款及约14.22亿元的银行借款及银行承兑票据的担保存款，也就是说德信中国可用的现金及现金等价物仅为103.11亿元，远远难以覆盖上述债务。
可德信中国的短债却不止于此，数据显示，截至2021年末德信中国贸易应付款项及应付票据规模达33.89亿元，应付非控股权益及关联方款项97亿元，倘若再加上一年内到期的非流动负债，德信中国资金缺口将会更大。
此外，据克而瑞表示，2021年末德信中国长短债比下降至0.96，近五成有息债今年到期，债务结构需调整。而在授信额度方面，截至去年末，德信中国未动用银行及其他金融机构授信额度为约25.3亿元，较中期下降15亿元左右，相对当下债务规模而言，授信额度也仍需提高。
显然，在2022年销售额下降的伴随下，德信中国将面临来自多方面更为严峻的压力，德信中国危机或至。
